浅析房地产项目投资分析与风险控制_房地产风险控制

　　中图分类号：F293文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）01-017-02 　　摘要随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产作为一个高投入、高回报、高风险的行业，房地产投资过程中面临的各种风险因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。本文通过对房地产投资风险分析，并对此提出防范对策，从而有效地规避和降低房地产投资风险，以保证房地产投资收益。
　　关键词房产项目投资分析风险控制房地产业国民经济发展趋势
　　
　　随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。
　　一、房地产投资风险的含义
　　1901年在美国的A・M・Willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中给出了最初的风险定义：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。在这一定义中主要强调的是不确定性和客观性的风险特点。根据相关的风险理论研究，一般定义为：也即是人们对未来的行为不确定性，从而导致最终后果与之前所预定的目标发生的负偏离。用通俗的话来讲，风险就是人们不愿发生的不幸事件的概率，再或许就是未来损失所发生的不确定性。房地产项目的投资风险既是在房地产项目投资过程中所引起的损失产生的相关不确定性。客观世界充满了不确定性且变化多端的，任何一个房地产投资项目都存在一定的风险和损失的不确定性，通常情况下，房地产项目投资风险主要来自获取信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。
　　二、房地产投资风险的细分及识别
　　为了保证房地产风险分析的最终质量，我们有必要对房地产投资过程中的每个可能存在的风险因素进行综合科学的细分与辨识，使房地产投资决策者能有效且更好地把握风险的变化规律和本质，从而采取有效的预防措施或相关对策从而减少风险和损失（图-1 房地产投资风险因素系统结构图）。
　　
　　（一）自然风险，即是因一些自然因素的不确定性，从而对房地产商品在生产经营过程带来或直接造成的影响，或对房地产商品直接产生的破坏，对房地产经营者和开发商带来的经济损失。这些风险是人们对自然力无法控制或自然本身发生的异常变化导致的。我们通常所说的自然风险主要包括：洪水、火灾、地震、滑坡、风暴以及施工现场的地质条件等。虽然这些因素所引起的风险发生几率比较小，但风险
　　一旦发生，往往给房地产业带来非常严重的危害。针对这些自然风险的防范，开发商往往通过利用投保来避免或减少相应损失。但投保之前，如果房地产开发商能对该地区的天文资料、环境条件、气候条件、地质地貌等作一定的分析与了解，就可适当减少投保成本，并增加房地产投资收益。
　　（二）政治风险，既由于国家政策、法律法规的潜在变化给房地产市场商品经营者与交换者带来的不同形式的经济利益损失。它通常会给房地产投资收益带来间接或直接的影响。如国家控制农业用地向非农业用地的转化以及土地的有偿使用权，可能会减少土地的供给，也将直接导致开发成本的增加；再譬如国家相关税收政策的变化，也将直接影响着房地产投资收益的高低。政府这些政策对房地产投资所带来的影响是全局性的，因此，由于政府相关政策的更改或变化而带来的相应风险最能影响房地产市场效益的变化。尤其是市场环境不完善的情况下，政府政策变化的风险对房地产商品最终效益的影响尤为重要，目前我国的房地产市场还有待加强和进一步完善。因此房地产开发投资商必须密切关注房地产政策局势的相关变化趋势，以便及时顺应发展趋势对可能引发的风险进行及时处理。避免因政府政策变化而引起的房地产投资风险，最有效的办法就是选择国家政府有收益保证的、鼓励的、有税收优惠政策的项目实施投资。
　　（三）经济风险，由于经济形势变化而引起的且对于市场需求存在一定的不利影响，通常这种影响可能是因经济的滑坡对整个物业市场的影响，或许是因经济的发展对某一类型的物业或者某一特定地区物业所造成的相关影响。等这一系列与经济发展和经济环境息息相关的不确定因素，一旦它们出现，往往会对房地产市场带来巨大的影响。常见的经济风险包括：财务风险、融资风险、市场供求风险、工程招投标风险、地价风险、国民现存经济状况发生变化的风险等。
　　（四）技术风险，这种技术风险就是指因科技进步、技术结构以及相关变量的变化带给房地产经营者和开发商的损失。如：因市场科技的进步给房地产商品的适用性构成的相关威胁，迫使房地产开发商通过不断投资来进行房产商品的不断改造和翻修等因素造成的经济损失。常见的技术风险包括：建筑工艺和施工技术革新、材料改变和更新、设备故障或损坏、施工事故、建筑计算失误或设计变动、建筑的相关生产力因素短缺、信用等风险因素。
　　（五）社会风险，通常指因人文社会环境因素的不断变化对房地产市场带来的相关影响，并使得从事房地产商品经
　　营和生产的投资者带来了相应的损失。通常如一些社会治安、区域发展、公众干预、城市规划、文物保护等都会给房地产商品带来社会性的风险。
　　（六）国际风险，主要是指因国际经济环境的相应变化，从而给区域性经济活动带来的影响，这种风险对整个社会所有经济都会有很大的影响。对房地产商品来说，通常说的国际风险包括：国际投资环境风险、国家风险、货币汇率变化风险、国际经营风险、国际货币利率变化带来的风险等等。
　　（七）内部管理和决策风险，通常指因房地产开发商的决策出现失误或经营管理的过程不完善而导致与预期收入水平不相符以及预期效益不能够实现的风险，通常所说的内部管理和决策风险有：投资地点、投资方式、投资类型的选择风险以及人、物、财组织管理的风险等等。
　　有上可知，引起房地产投资过程中发生风险的因素比较多，且带来的严重后果程度也非常迥异。如果在房地产投资时，忽略或完全不考虑这些主要风险因素，那风险分析必定失去了它应有的价值和意义。但如果把每个风险因素都包罗万象的加以考虑，也势必会导致问题的复杂性，不但不现实而且也不恰当。房地产投资风险分析以合理科学的缩小风险因素的不确定性为主要目标，通过寻找影响房地产投资风险的主要因素，来合理为投资决策者提供最合理科学恰当的风险对策。
　　三、房地产开发风险的防范对策
　　房地产的开发风险防范，大体上分为两种途径：一是在经济损失发生之前，通过采取各种预防控制手段，也即是通常说的事前控制，力求将经济损失的发生防患于未然；二是在经济损失发生之后，通过采取相应的补救措施，进行及时补偿，也即是我们常说的事后控制。
　　（一）投资风险回避。投资风险回避既房地产投资者在对房地产投资风险进行具体分析和识别以后，发现若对某项房地产活动进行投资将会带来经济利益风险的损失时，通过事前控制手段，改变原有的行为方式或事先避开风险源地，采用拒绝实施或主动放弃这些将会导致风险损失存在的相应投资活动，事前消除房产投资风险隐患。
　　（二）投资风险减轻。投资风险减轻是通过降低房地产风险的可能性或减少风险后果的不利影响。通过对已知的风险、不可预测风险或可预测风险的预测，项目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投资风险。
　　（三）投资风险预防。风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。
　　（四）投资风险转移风险转移。是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。
　　（五）投资风险分散与组合：风险分散。房地产投资分
　　散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。在房地产投资方面同样适用。
　　（六）投资风险自留：当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。
　　四、小结
　　综上所述，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应该同时从主观以及客观两方面同时采取必要措施，以提高投资效益，从根本上降低投资风险。主观上，投资者必须重视投资可行性研究，树立强烈的风险意识，从多层不同角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者还必须对当前今后国内、国际上经济形势、政治、社会发展趋势以及国家地方政策进行全盘了解，并以此为基础，对投资设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。
　　总之，房地产投资项目分析是一项非常复杂的系统工程，不但需要扎实的理论功底更需要社会经济现象的深刻剖析。并由此得出切实可行的项目决策。
　　
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