农村土地使用权流转价格影响因素分析:农村土地使用权流转制度

　　【摘　要】 土地是农业最基本的生产要素，是人们赖以生存的根本。但是随着近几年城乡一体化进程的不断加快，大量青壮年农民选择进城打工，于是无法用心经营土地，甚至出现土地抛荒现象。为了提高农地资源的利用效率，党中央、国务院高瞻远瞩及时出台针对性的政策法规允许农地使用权合法流转，同时保证流转时农民的利益不受侵犯。紧接着全国各地的农村基层经济组织依据本地实际情况开展多样化的农地流转方式，并取得了不错的成效。但是农地使用权流转过程中也存在不少问题，除了法律机制不健全、流转组织不规范等因素以外更重要的在于农地使用权流转时定价机制尚未发展完善。因此，本研究旨在通过对农地使用权流转价格影响因素的研究，确立农地流转价格与其影响因素之间的逻辑关系，为完善农地使用权流转定价机制提供一种思路。
　　本研究认为想要使农地使用权流转顺利开展，就必须完善农地流转定价机制。针对研究成果，本人提出了几点针对性的对策建议，意在起到抛砖引玉的作用，希望相关部门尽快建立健全农地流转定价机制，从而促进农地使用权高效流转，让稀缺的土地资源发挥最大化的效用。
　　【关键词】 农地使用权流转 农地价格 地价影响因素
　　1. 农村土地使用权流转现状分析
　　在稳定家庭承包经营制度的基础上推动土地合理流转, 是农村经济社会发展到一定历史阶段的必然趋势, 是实现土地规模经营和发展现代农业的重要举措, 是加快社会主义新农村和小城镇建设步伐的实际步骤。
　　1.1国内部分省市农地使用权流转现状
　　中国人民大学和美国农村发展研究所2005年组织的17省农村土地调查的数据，对中国农地流转市场的现状和特点进行描述，并分析农地流转的主要影响因素。调查结果表明，中国的农地流转市场已逐步形成，但是发育缓慢，目前仍然处于非常初级的阶段，也可以说仅具雏形。具体表现在以下几个方面：
　　1.1.1中国农地使用权市场初步形成，但发育缓慢
　　2005年的调查表明，有67%的农户没有进行过土地流转（转出或转入），转包或转让过耕地的农户中，有65%的农户只转让家中部分土地，有35%的农户转让家里的所有土地，这与2001年的调查结果并无显著差异。根据被调查者最近一次交易的数据分析，参与流转的农户平均每户转让出3.5亩土地，在被调查的所有农户耕地中，有9.7%的耕地参与流转。因此，笔者估计有1/3的农户、1/10的耕地参与了流转。并且，在这些流转中几乎有一半的流转都不能被视为市场交易，因为它们多是同村亲戚间随意的口头流转，不用支付租金。总之，当前中国的农地流转市场仍处于非常初级的阶段。
　　1.1.2农地交易价格并未充分显化，不正式的土地流转多
　　调查表明，农地交易价格并未充分显化，土地流转大多为不正式的流转，主要表现在绝大多数交易发生在本村，半数以上的交易没有显化的市场价格、近半数的土地流转未约定期限、绝大多数流转未签订书面合同。
　　通过对17省市农地流转情况进行分析，我们也应该了解到近几年国内各地土地使用权流转已是大势所趋，也将使得土地资源配置更加合理优化。
　　1.2 农地流转中问题的原因探析
　　1.2.1土地使用权主体之间产权关系模糊
　　（1）农村集体土地所有者主体不明确。《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”。根据这一规定，现实中就会产生多个集体土地所有权主体，即村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体、乡(镇)农民集体。那么究竟谁是农村集体土地的真正产权人呢？先前出台的《土地承包法》未作出明确的规定，即使是修订后的《土地管理法》也没有详细阐述。试想，当产权主体都难以确定时一切的土地征用或是调整都很难进行，更不用说土地流转了。
　　（2）主体权能不明确。乡(镇)、村(组)、农民个人对拥有集体土地应享有的权利不清楚，导致各级政府或相关企业征地时，农民集体和个人始终处于被动、弱势的地位。同时广大的农民对土地被征用及其丧失的土地所有权等权利所蕴涵的利益等，缺乏必要的知情权、参与权、选择权，只能丧失自己应有的权益。此外，主体权能界定不清晰势必影响农村土地使用权的有效科学流转，使得很多土地始终处于粗放型利用状态中，甚至是荒芜而无人利用，这必将大大影响农村土地的利用效率，进而阻碍农村现代化建设的步伐。
　　1.2.2内部流转效益低，外部流转风险大，合理流转难形成
　　有些地方在农地管理工作中，坚持“增人不增地、减人不减地”的政策。但政策安排本身是违背事物发展规律的，在执行的过程中就演绎成“大稳定，小调整”，部分地区采取“3年一小调，5年一大调”。也有些地区坚决执行这一政策，但引起农地的低效益配置，特别是经济相对不发达的地区，有些农户由于人口增长快，又不能得到土地，生活极其困难。
　　根据我国现行的农地制度框架，农地所有权流转只有一种合法的形式，即国家因公共利益发展的需要对集体所有的农地征用，也只有唯一的流转方向，即集体向国家流转。对于国家征地，有些地区农户的反应没有那么强烈，因为一方面是某些城市经济的扩张比内地慢，农民的收入本身也低，国家能给予补偿，只要能高过经营农地的收入，农民感到不太吃亏就行。另一方面是国家征用属于强制性的，农户、乡镇政府及村集体只有服从。只是在补偿费的分配上，有许多农户认为乡镇政府和村集体留大头是不合理的。
　　农地转用问题主要发生在大城市的城乡结合部，主要是农地通过集体出租、人股、反租倒包等形式把农地转做工商企业经营用地。国家严禁农地转作它用，但是城市经济发展又不可避免地要求农地转用。当然在农地外部流转过程中也有一些合理的作法，有些村集体组织在转用时，广泛地征求承包户的意见，尊重承包户农地承包权，公开操作过程，既保证了村民的权益又促进了经济的发展。 　　2. 农地使用权流转价格影响因素研究
　　农地流转价格受多种因素影响，包括自然环境因素、社会经济条件因素等，接下来就简要介绍一下各个因素，并选取以出租方式进行流转的农地作为对象进行详细的分析。
　　农地流转价格影响因素介绍
　　农地流转影响因素有自然环境因素和社会经济因素之分，而自然因素是主要的，是第一性的。
　　2.1自然环境因素
　　农地价格的自然环境影响因素很多，一般包括土壤、地形、气候、水文、植被、环境质量等5大因素。
　　（1）土壤因素
　　农业是以土壤为基本生产资料的，农地生产力主要取决于土壤的肥力水平，即土壤能够供应和协调农业生产中植物生长发育所必须的水分、养分、空气和热量及其他生产条件的能力。
　　（2）地形因素
　　地形的自然特征，对于农业利用土地十分重要，它涵盖面非常广，有许多具体的因子指标，主要有坡度、坡向、地貌、海拔等4个方面，它们在土地质量性状方面表现出很大的差异。
　　（3）气候因素气候因素主要包括光、热、降水、空气、风资源等5个因子。气候因素决定着农地利用经营方式，从而直接影响农地经营效果。
　　（4）水文因素
　　水文一般指地表水状况，而水文与农作物之间是通过土壤建立起水—土壤—农作物之间的水分交换关系，因而水文是影响土地质量与农作物产量水平的重要因素之一。
　　（5）植被因素
　　植被是初级生产者，作为农地生态系统不可缺少的组成部分，也是影响农地生态经济效益的重要指标，尤其在林区、牧区，是人类和牲畜直接利用的对象，因此，它是天然林地及草地价格评估的最重要因素。
　　2.2社会经济影响因素
　　农地价格的社会经济影响因素主要包括农地利用方式、基础设施、区位交通等3大因素。
　　（1）农地利用方式因素。农地利用方式对农地评估结果的影响是至关重要的。农地利用方式这一因素主要包括两个因子：农地宗地面积和种植制度。农地宗地面积对农地价格的影响和城镇土地一样，都存在适度经营规模问题，即在自然、经济等各因素相对不变时，农地的利用存在一个最大限度实现潜在自然生产力的经营规模。种植制度的优劣程度直接影响作物和环境以及作物之间的协调关系。所以，优化农地种植制度能促使作物持续稳定增产，提高农地收益，促使农地价格上升。
　　（2）区位交通因素。区位交通因素包括两个因子：区位条件和交通条件。区位因子主要是指农地距农民居住区或消费地的距离。农地距农民居住地远近直接影响肥料、茁种等的运费，距消费地的距离直接关系到作物果实的运输成本。交通条件分交通便利度和交通通达度。交通便利度差的农地难以机械化作业，肥料和果实的运输都困难，农地产量较低，但成本较高，进而交通通达度差的农地纯收益就很低了。
　　（3）基础设施因素。农地的开发主要是指农业开发的基本工程的配套和土壤的改良等，而农业开发的基本工程主要是指水利、林网、能源、打谷场、仓库等基础设施，通常用通电、通水、通路等因子来表达，这些基础设施可以改善农地开发利用的硬环境，对农地的高效利用具有十分重要的意义。在这些基础设施中，水利是至关重要的因子。
　　总之，农地流转价格是多种因素综合作用所决定的。只有对这些因素有仔细深入的认识理解才能确定更加科学合理的农地流转价格。
　　3. 对策建议
　　农地流转定价的对策建议
　　农村土地流转过程中广大农民最关心的无疑就是流转价格的多少，作为卖者自然希望自己的产品获得利润最大化。因此建立一个科学完善的农地流转定价机制是非常有必要的，结合上一章的农地流转价格影响因素研究，我们应该对农地流转价格及其影响因素有了更加清醒的认识，相关建议如下：
　　3.1各级政府在农地流转过程中承担着掌舵者的重要角色，旨在根据农地流转现状及变化趋势不断制定更多的政策规定，保证全国各地农地流转得以有条不紊的进行。
　　3.2相关部门，包括土地管理、规划、执法等部门，作为农地流转中实际操作者所应该承担的责任就是保证本职范围内工作顺利开展，并积极做好与其他部门的呼应合作。
　　3.3农民，作为农地流转中利益损失者，一时或许难以接受失去农地的事实，这时就需要基层经济组织人员耐心做好失地农民的思想疏导工作，让农民们可以了解到该项举措的积极作用与重要意义，进而真正理解了农地流转的必要性与重要性，最终接受农地使用权流转。
　　参考文献：
　　[1]毕宝德主编,土地经济学,北京:中国人民大学出版社,2006.
　　[2]刘书楷,土地经济学,北京:地质出版社,2000.
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　　[4]柴强编著,各国(地区)土地制度与政策,北京:北京经济学院出版社,1993.
　　[5]贺振华,农村土地流转:现实与理论,上海经济研究,2003（3）
　　（作者单位：天津市塘沽区土地整理中心）

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