海宁皮城：生意冷难提租,,扩张危机隐现|杭州扩张到海宁区域

　　11月以来，全国天气日渐转冷，位于浙江海宁的海宁皮革城迎来了一年中的旺季。12月6日，海宁皮革城官方网站文章称，“今冬皮革城销售火爆，客流量同比增长10%”。　　不过据《投资者报》记者实地采访获悉，与去年相比，多数商家的盈利持平或略有下降，今年以来海宁皮革城新开的E座女装馆和F座品牌馆，与老区的A、B、C、D座相比，生意十分冷清。
　　12月3日，记者看到，在海宁皮革城新开的E座、F座几乎没有什么顾客。原本规定下午五点关门的商铺，很多都准备提前关门了。
　　海宁皮城（002344.SZ）2010年上市。公司是一家集商贸、金融、信息服务等为一体的全国最大的皮革专业市场，主要从事“海宁中国皮革城”市场商铺及配套物业的开发、租赁和销售。
　　公司上市以来，其旗下的海宁皮革城一方面坚持皮革产品产业链价值增值的“内涵式增长”模式；另一方面，实施“外延式扩张”模式。目前公司除了在海宁总部设有皮革城，还分别在辽宁佟二堡、江苏沭阳、河南新乡和四川成都等地开设了海宁皮革城分部。同时，北京海宁皮革城和哈尔滨海宁皮革城也正在筹建中。海宁皮城还将择机在国内其他一些城市开设皮革专业市场。据记者统计，今年以来，公司在浙江省外市场的新开面积较之前省外市场的总面积已增加了一倍。
　　不过，公司在各地不断开设分部攻城略地的同时，其快速扩张带来的隐患也逐渐浮现。
　　虽然今年新开市场招租还算顺利，短期可增加2012年的营收。但由于今年宏观经济不景气，皮革市场行业利润普遍下滑，新开商铺生意冷清，这些都将影响到海宁皮城未来的提租空间。与此同时，由于公司所处皮革市场容量有限，其外延式扩张的模式也将遭遇瓶颈。
　　总部新开市场生意冷清
　　据记者了解，海宁总部的皮革城E座、F座在今年九、十月份开业。但是即便在现在的旺季，生意依然冷清。
　　海宁皮革城办公室人士告诉记者，海宁皮革城的扩张主要来自内涵增长和外延扩张。今年新开的E座和F座与此前开业的A、B、C、D座定位都不一样。
　　按照海宁皮城提供的资料显示，海宁皮革城一期（A座）16万平方米。海宁皮革城二期（B、C座）26万平方米，包括6.4万平方米原辅料市场，6.6万平方米皮装鞋业广场，7.1万平方米的皮草广场以及28层的高档商务酒店等。海宁皮革城三期是20万平方米的品牌风尚中心，由数十栋独立的别墅组成。海宁皮革城四期（D座）12万平方米，其中6.2万平方米商铺在2010年11月开业。除去品牌风尚中心，A、B、C、D座实际经营面积约为42.3万平方米。
　　今年9、10月份开业的海宁皮革城五期（E、F座）18万平方米，先期推出招商的为五期商场部分一至四层共185间商铺，计4.85万平方米，只租不售。今年增加的经营面积并不算多，只比原来增加了一成多。但是，由于市场比较大，很多客人在A、B、C、D购物，到E、F座的已经很少了。
　　在被定位为专卖女装的E座，记者看到，已经开业的一层到四层几乎没有什么人流。其中一个楼层的营业员告诉记者，平时整个楼层每日的成交量也就几十件，周末相对好些。
　　一家商户的经营人员沈女士告诉记者，现在已经比以前有所好转了，在E、F座刚开业的时候，生意实在太冷清，商户们纷纷向皮革城提意见。后来，从外地来皮革城买皮衣的大巴先停在E、F座，情况才有所好转。
　　她说，事实上，商家到新开的E、F座开商铺也是出于无奈，如果自己不开，其他商户去开了，那么自己的客人很可能会被分流。
　　同时，记者发现，有不少商户在海宁皮革城有好多个商铺，虽然名义上都有产品的区分，但是由于是同一厂家，卖的产品又基本类似，产品同质化较严重。
　　今年9月底，海宁皮革城三期品牌风尚中心开出夜市。不过与风尚中心一栋栋豪华的楼层、璀璨的灯光相比，这里的顾客则分外稀少。
　　海宁市多姿容服饰有限公司（以下简称“多姿容公司”）总经理占海华在C、D和E座各有一个店铺，他告诉记者，E座的生意确实不好，不过由于开业还不久，所以也还在观察，期待未来慢慢变好。
　　外地分部仍在加速扩张
　　海宁皮革城总部新开市场生意冷清，除了受宏观经济因素影响外，还与公司外地分部快速扩张、分流客源存在很大关系。
　　在海宁做皮革生意的辽宁人曹忠良告诉记者，如果外地分部如河南新乡等地的市场不开，那么在海宁总部，再开几座皮革城，生意也会依然火爆。问题是，外地新开市场很大程度上分流了客源。
　　目前，海宁皮城已在江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南新乡、四川成都等地开设海宁皮革城连锁市场，未来，其还计划在北京、哈尔滨等地开设分市场。
　　资料显示，今年在浙江省外市场，海宁皮革城的扩张面积已经翻倍。此前，辽宁佟二堡一期17.3万平方米市场已经于2010年9月开业；江苏沭阳5.19万平方米市场于2008年11月开业，河南新乡7.5万平方米市场在2011年10月开业。上述分部的经营面积共计30万平方米。而今年以来，辽宁佟二堡二期13万平方米市场开业、四川成都45万平方米开业（其中市场部分16万平方米9月开业）。今年的营业面积较去年底已提升一倍。
　　事实上，在成都市场的招租情况已经无法跟海宁市场相比。据海宁皮城公告，今年年初，成都海宁皮革城招商选房会上，认租户认租的商铺面积为推出租赁面积的89.2%。显然没法与海宁五期的100%相比。
　　值得注意的是，海宁皮城在浙江省外的扩张速度似乎并没有减缓：哈尔滨市场18万平方米皮革专业市场以及8万平方米商务楼正在筹建；北京市场66万平方米物业项目（包括20～30万平方米皮革城及配套经营面积）也在推进之中。此外，10月13日，海宁皮城公告称，其控股子公司灯塔佟二堡海宁皮革城公司以3.2亿元竞得12.596万平方米的地块，将用于佟二堡海宁皮革城三期项目的建设。
　　一位专门从辽宁过来考察市场的陈先生告诉记者，各地皮革城市场之间的影响比较大，新开市场在分流原有市场客流的同时，其未来发展也可能遇冷。比如，现在辽宁的佟二堡市场生意较好，一到周末，几乎有1/3的汽车牌照是来自哈尔滨的。而一旦海宁皮革城在哈尔滨也建立市场，那么对佟二堡市场会构成一定的冲击。在他看来，从哈尔滨到佟二堡只要四个小时的车程，因此，没有必要再建一个市场。与此同时，佟二堡还在继续扩建，其未来的发展肯定要冷清。 　　快速扩张难以消化
　　海宁皮革城快速扩张的同时，一些问题随之浮现。皮革市场增长速度缓慢、经营成本上升、商户生意冷清提租困难等问题正在露出水面。
　　12月6日，海宁皮城官方网站显示，目前，海宁中国皮革城市场已经进入了销售最火爆的季节。截至11月底，皮革城的客流量已经达到430万人，相比去年增长近10%，预计全年的客流量将超过560万人，成交量预计可以突破100亿元。在当前经济下滑的背景下，海宁皮革城却逆势增长，创造了皮都海宁的新纪录。
　　但仅仅10%的增长，显然无法满足海宁皮城在海宁本地的扩容。海宁皮革城的整体火爆，并不能掩盖一些商家的窘境。而商户的发展则影响到海宁皮城未来的发展。
　　曹忠良告诉记者，与宏观经济形势雷同，今年以来整个行业的利润出现下滑。原材料以及人工成本等的上涨、终端价格涨幅不大，使得毛利率比去年大幅下降，生意越来越不好做了。多姿容公司总经理占海华也表示，今年的情况比去年要差一些。
　　曹忠良认为，网络销售一定程度上也影响了皮革城商铺的生意。比如在淘宝“双十一”活动期间，有商家通过网络销售了几千上万件商品，这是实体商铺所无法比拟的。
　　前述陈先生则表示，很多老板都跟着海宁皮城的董事长任有法走，市场开到哪，店铺也开到哪，但是现在盈利越来越困难，虽然盘子做大了，但成本也上去了，特别是管理成本上升了。这些老板未来的日子未必好过。
　　与此同时，皮革市场的寒流未来将会进一步影响海宁皮城的租金情况。
　　据了解，从目前的情况看，在老市场中，有一部分经营户是直接买的物业，他们出租的租金依然高于海宁皮城的出租价格，而且进入海宁皮城还有严格的资格审核。因此，海宁皮城的商铺依然稀缺，这也是海宁皮革城总部的E座、F座招租达到100%的原因。多位经营户向记者表示，其在E、F座的租金其他馆差不多。
　　但是，如果生意没有预想的好，必然会影响到提租。今年上半年，辽宁佟二堡海宁皮革城市场就出现了商户抗议租金上涨的事件。在海宁市场的多位经营户都向记者表示，由于宏观经济不好，今年的经营情况会比去年有所下降。海宁皮革城的租金每年都有所上涨，但是上涨得不多，如果租金上涨多，肯定吃不消的。
　　德邦证券李项峰分析师在研究报告中表示，皮革市场属于“专业细分市场”，本身存在“天花板”。海宁皮城所经营的皮革专业市场存在两个明显特征：一是定位于皮革消费的细分群体，而这些群体在地理上多分布于气候相对寒冷的北方地区；二是皮革市场本身的辐射半径较大，一般来讲其辐射范围至少可以覆盖1～2个省市。公司处于细分子行业，行业外延扩张存在瓶颈，从长期来看，存在着一定的“天花板”。

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