社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议

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社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议4篇

【篇一】社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议

写字楼的物业管理与思考

摘要：

作为对建筑物设施以及场地等进行管理的行业，物业管理在其环境、交通以及设备质量等方面扮演着重要的角色。而写字楼作为进行专业商业办公的场所，具有十分密集的人流量，资源环境等方面的消耗也十分巨大，因此写字楼的物业管理工作是十分困难且复杂的。就我国目前的状态来说，很多写字楼的物业管理公司对自身工作并不重视，因此存在许多的问题和缺陷，导致物业管理质量下降，从而损害了写字楼自身的价值，所以对写字楼物业管理的发展进行研究是极为必要的。

关键词：

写字楼；
物业管理问题；
发展趋势

物业管理是一种公共服务行业，工作人员能够管理其负责建筑区域内的设备、建筑物以及场地等，该工作能够由业主自行处理，也能够委托给其他管理公司进行处理，无论是哪种方式，物业管理工作都对建筑物的质量以及环境有重要意义，同时与建筑物的经济以及社会价值关系密切。写字楼的价值会受到多种因素的影响，物业管理就是其中的一种，而随着社会的发展，物业管理工作也需要进行相应的完善，为了保证写字楼物业管理工作的顺利实施，在此，就写字楼物业管理发展趋势进行了一些探讨。

一、相关知识综述

1.写字楼以及物业管理。

写字楼与住宅楼的不同之处在于，前者主要进行商业活动，是办公场所，而后者主要用于日常生活和住宿，两者之间有明确的划分，甚至于房产证上也有相关的标注。上个世纪七十年代，国外有学者指出，写字楼就是进行文书处理以及信息收集等经济活动的场所，其评定标准主要有两种，包括5A写字楼以及甲级写字楼，两者相比5A级写字楼的划分更为明确。所谓物业管理有狭义与广义之分，前者是指个人或者是物业管理公司，对建筑物以及其内部场所、设施以及场地等进行维护的一项活动，而后者则是指包括委托管理在内的一系列管理工作的流程。

2.物业管理的目标以及内容。

写字楼物业管理工作有具体的目标和内容，其主要目的就是为了完成业主交代的任务，在为其创造良好办公环境的同时，保证完全发挥写字楼的功能以及作用，除此之外还包括其经济以及社会效益，最后还要对不同业主的需求进行相应的满足。而物业管理的具体内容，除了对建筑物内的环境进行维持，对设备进行维护之外，还包括签订合同、制定方案、成立业主委员会、制定维修公约、落实管理责任、进行接管验收以及进行市场营销推广等。

二、写字楼物业管理的问题以及建议

1.写字楼物业管理的缺陷。

写字楼作为办公以及进行商业活动的主要场所，在白天具有较大的人流量，同时来往人员类型较多，虽然有监控进行预防，但仍然有不法分子在日间混入写字楼进行偷盗。而在夜间人流量有明显的减少，因此写字楼的安保工作存在一定的难度，物业管理人员必须要防止不法分子在夜间对写字楼内的财物等进行破坏和偷盗。所以写字楼的安保工作存在一定的缺陷，没有身份识别认证，同时夜间防御能力较为低下。其次，写字楼的设施和制度存在一定缺陷，比如大部分写字楼没有设立餐厅，使得员工不得不外出用餐，不仅耽误了大量的时间，还有可能引发员工身体状况等方面的问题，而写字楼内部的广告管理制度并不完善，使得其中各类型广告牌杂乱无章，对写字楼的社会效益造成损害。最后，因为写字楼的业主形式较为复杂，使得物业管理活动的开展存在一定难度。

2.相关问题的解决建议。

首先，需要为写字楼建立良好的安保系统，同时制定统一的作息时间，企业员工需要通过刷卡等方式进入写字楼，而非写字楼人员则要通过他人接送，或者前台通知等方式进入写字楼，降低闲杂人等混入其中进行不法活动的可能性，另外需要在夜间加大管理力度，增派安保人手，对夜间进入写字楼的人员进行检查和询问，确定之后才能允许其进入。其次，在白天上班期间安排安保人员在写字楼各处进行巡视，加强防范力度，同时对业主公司的每位工作人员普及安全知识，提高其防范意识以及警惕性。再次，物业管理公司需要增设餐厅等相关设施，提高写字楼的可用性，增加其功能，从而提升其经济价值，同时制定广告管理的标准，保证写字楼的美观以及整洁。最后，物业管理公司可以就写字楼业主形式的特点，在重要节日组织业主开展联欢以及球类比赛等活动，从而提高彼此之间的熟悉程度，为将来物业管理工作的顺利实施奠定基础，使写字楼建立一种和谐的氛围。

三、写字楼物业管理的发展趋势

1.倡导绿色可持续发展。上

个世纪八十年代，可持续发展观的提出对我国经济以及社会的发展产生了一定程度的影响，全世界各个国家也都开始不断向其靠拢。资源的消耗以及环境的变化，使得人类开始思考经济发展与环境之间的关系，而为了响应可持续发展观，积极对资源和环境进行保护，绿色建筑开始受到更为广泛的关注。众所周知，无论是何种建筑，都要消耗水资源以及电力资源，同时还要使用许多的建筑材料，而写字楼作为办公场所，对于电以及水的消耗更加巨大，因此我国制定了一系列公共建筑节能指标，并于2010年开始要求进行强制执行，这为写字楼的建设以及规划提出了更高的要求。绿色低耗能写作楼不仅具有节能减排的作用，同时还能够降低业主对其运营成本的投入。首先，相关调查显示，绿色建筑具有较高的节能效率，其节约的资源最高能够达到70%，这就意味着在写字楼运营期间，业主不用投入过多的费用，增加了其经济效益，而对于使用写字楼的用户来说，良好的办公环境也能够提高其工作效率。但是要真正做到写字楼的可持续发展，就要学习先进的建筑技术，深刻理解其技术内涵，并与我国的实际情况进行完美融合。

2.管理经营一体化趋势。

写字楼作为商业办公场所，其物业管理以及经营都是极为重要的环节，而将这两者进行融合是未来物业管理发展的主要趋势。物业管理主要是为业主以及用户提供服务，经营则是将建筑的增效潜力进行完美以及充分的发挥，如果使两者一体化，那么就能够在提高物业管理工作效率的同时，提高建筑的经济收益；
另一方面，管理经营一体化能够提高物业管理工作的范围以及层面，保证业主的经济以及社会效益，同时使自身提供的服务更加全面和彻底。通过管理经营一体化的发展，能够在物业管理的整个流程中运用营销理念，使物业管理工作中的保值等作用得到充分的发挥，不仅使企业的经济效益得到了有效的提升，还能够保证物业工作中的效益得到充分的挖掘，同时使得物业市场的流通情况更加迅速。

3.服务功能多样化趋势。

写字楼物业管理工作应该充分满足业主的各方面需求，因此其服务层次就要有相应的提升和改善。首先，物业管理工作需要满足业主的基本使用需求，比如水电、电梯等设施的正常运行；
其次，物业管理工作需要满足业主高效快捷的需求，保证写字楼的办公、交通以及通讯都具有智能化，同时具有稳定性；
再次，物业管理需要满足业主便利周到的需求，比如周边要有超市、餐厅以及运动会所等，而写字楼内部则要设有快递以及会议室等相关设施，方便业主以及客户的生活和工作；
最后，物业管理需要满足业主尊贵以及升华的需求，对于在写字楼工作的人员来说，他们大多数都是白领以及脑力工作者，具有较高的文化经历，因此对于自我价值的实现有更高的要求，因此物业管理工作需要让他们感受到尊重以及周到，从而使其感受到自身价值得到认同，另外物业管理要注重周围其他公司的知名度等情况，从而达到共同促进，共同影响，共同升华的目的。

四、结语

写字楼的物业管理工作会对其经济、社会效益以及业主的利益产生重要的影响，因此要根据时代的发展和变化，结合物业管理行业的发展趋势，打造符合社会以及商业需求的完美写字楼。

【篇二】社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议

社区物业管理总结
一、社区概况
xxx路社区地处繁华的xxx，南临八一路，北接营盘东路，地域面积约为xx平方公里，常住人口xxxx户,总人数xxxx人。辖区内有xxx、xxx中学、xxx派出所、xxx办事处4家单位，个体经营户二百多家，文化艺术品市场一个，古玩跳蚤市场一个。二、物业管理基础工作开展情况
自今年三月份全面接xxx物业管理工作以来，社区非常重视，成立了物业工作领导班子、制定了工作计划，做好了日常工作。
1、加强领导，规范了操作，加大了投入。社区聘请了六名清扫员，一名水电维修人员，5名跳蚤市场管理人员，明确了物管中心清扫员、监管员、协管员的管理职责，定期召开会议，实行路段负责制。社区还投入资金统一了制服，购置了清扫保洁工具及3台清扫车，给楼栋配备了40多个垃圾桶，共投入资金贰万多元。
2、对xxx路及炮后街3-6栋内的堆物及违章搭建进行了为期三天的全面清理，对院内花坛也进行了补栽，并请专人对三个花坛卫生进行日常管理。社区还加大了清扫保洁力度，实行定岗定责制。
3、加大宣传力度，社区红袖章每天都在xxx沿线进行“禁止乱扔垃圾，爱护环境”的电喇叭宣传。有效的遏制不文明行为

4、社区对盲道停车进行了整改，购置了设备，在市一中门面及华人蒸有味前设置了隔离墩，杜绝了盲道停车现象。5、对xxx路沿线的石雕内的垃圾进行了清理，社区聘请了专人每天进行保洁，做到常态管理。三、社区物管工作创新
社区在做好基础工作的同时，结合实际，对物业管理工作进行了创新。
1、在工作的推动上，对物管中心人员采用了奖勤罚懒制度，与聘用人员签订了协议，明确了职责，对工作搞得好的进行50-100元的奖励，对工作中出现错误的进行处罚，以此来提高他们工作的积极性。加大督查力度，由卫生专干和监管员进行日常检查
2、以楼幢管理推动居民自治。由于本社区的地理位置的特殊性（社区处在长沙市中心、周边有长沙市一中及xxx小学及文化艺术品市场及跳蚤市场），我社区居委会在“自治”上下功夫，根据各楼栋的不同情况采用了不同的管理模式，一是在3-6栋中成立了业主委员会，采取居民自治的方式进行管理。二是对于市博物馆、市一中等已建立正规物业公司和业委会的楼栋，加强了与公司和业委会的沟通，监督。较好地推动了居民自治，维护了居民自己的合法权益，强化了居民自治的意识和居民自我管理、自我服务的功能。单位与社区共管的模式。三是对于其他单位楼栋采取社区直接管理的模式进行。

四、物管管理工作中的重点难点及困难
社区古玩跳蚤市场是社区的一个重点、难点问题，社区为了搞好跳蚤市场的管理，特聘请了五名人员，进行收费和清扫保洁和治安巡防，维护好了跳蚤市场的秩序，做到规范化管理。

【篇三】社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议

一社区、文化和社区文化的概念(一社区
1887年，法国社会学家滕尼斯在《社区与社会》一书中，将人类群体分为两种类型，即社区和社会。社会是社会共同体，以目的、利益、契约以及距离为基础；
社区则是生活共同体，以地域、意识、行为以及利益为特征。参照社会学家的定义，结合居住区的情形，从物业管理的实际出发，我们言及的社区是指区域性的社会，是在相对独立的区域内，具有一定人口和建筑规模，能满足人们的日常文化需要，凭感觉能够感觉到的具体化了的社会。
社区作为一定的地缘性群体和区域性社会，具有四个基本特征：(1地域要素。指为城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。
(2人口因素。指有一定规模、数量、分布状况和类型构成的人口。(3结构要素。社区由一些群体和组织所构成，如家庭、邻里、商业、学校、医院、民间团体、政府机关等。
(4社会心理要素。群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。
社区可以划分为农村社区、集镇社区和都市社区，此后提及的社区主要是指都市社区，即在现代城市里，具有一定共同利益关系的人们，要同一地域的独立性渐趋模糊，居民需求对外部的交通、通讯和服务有更强的依赖性，人口密度调整适当，年龄结构老化，社区管理机构多元化，社区成员

的归属感和参与感增强，等等。这些特点要求城市社区建设必须充分发挥服务功能、整合功能、凝聚功能、稳定功能和发展功能。(二文化
社会科学中，一些最基本、最重要的概念在含义上往往也是最含糊不清的。“文化”和“社区”一样，定义繁多。据统计，有代表性的定义达340多条。“文化”一词源于拉丁文，意指经过人类耕作、培养、教育、学习而发展的各种事物或方式，是与大自然本来存在的事物相对次将文化作为一个中心概念提出，并把文化表述为“是一个复杂的总体，包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗以及人类在社会中所获得的一切能力与习惯”。美国文化人类学家克鲁伯和克拉克洪等将文化定义为“是历史上所创造的生存样式系统，其中既包含显性样式也包含隐性样式”。《大英百科全书》将文化分为两类：一类将文化等同于“总体的人类社会遗产”；
另一类“是一种渊源于历史的有利于活结构的体系，这种体系往往为集团的成员所共有”，它包括集团的语言、传统、习惯和制度，包括有激励作用的思想、信仰和价值，以及它们在物质工具和制造物中的体现。
文化概念有多种外延不同的涵义，但可以作一个最基本的区分。广义上，文化是每指有类社会历史实践过程中所创造的物质财产和精神财产的总和；
狭义上，文化仅指精神层面的内容，像哲学、艺术、道德、宗教、礼仪、制度等。
从上述定义出发，文化显现出三个基本特征：
(1文化与行为有密切的关系，它在很大程度上决定着人的行为，并激励和限制行为的结果。

(2文化是后天习得的，可以继承，生生不息。(3价值观是文化的核心。(三社区文化
社区文化并非单纯指一些娱乐性的群众活动，而是一种整体性的社区氛围，如同一个企业的企业文化一样，对这个群体里的所有人均起着渲染和影响作用。随着观念的不断发展，社区文化反映了小区的生命力，关系到房子的升值和保值。不仅可以增加业主对楼盘的忠诚度，而且坚定潜在消费者的购买信心。
社区文化的建立还是一个长期的过程，一种高雅的社区文化的形成，是发展商、管理机构及业主、住户共同努力的结果，与整个小区设计、开发、销售的各个环节紧密相关，也只有在建筑设计、物业管理、营销及广告方面都要有一个整体的以人为本的思路，才可能体现出物业和业主的特色，满足人性中对文化的追求，照顾到人们对于所居住物业的精神需要，进而形成小区特有的文化氛围和格调。
社区文化的基本载体是全体业主、住户。他们的生活模式、价值取向、道德观念、行为方式等最终决定了一个社区文化的面貌。文化与社区不能割裂。文化是在一定的空间范围和时间向度上生成的，社区是文化的土壤，社区结构的形成端赖于文化的制约，文化的孕育和传承又存在于社区的社会活动和生活工作之中。
从物业管理的角度来审视社区文化，社区文化应该是一个较为宽泛的概念。为了方便论述，我将物业管理中的社区文化界定为：社区文化是在一定的区域范围内，在一定的社会历史条件下，社区成员在社区社会实践中

【篇四】社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议

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谈物业管理与智慧社区建设资料

谈物业管理与智慧社区建设
近几年，“智慧城市”与“智慧社区”建设引起了各方面关注与一批物业
企业的积极参与。但总体看，对“智慧城市”和“智慧社区”的认识还处在百花齐放阶段，工作的推进也还在探索中。最近我对有关问题做了一点研究，说实话并没有找到成熟答案，只能把一些粗浅认识用卷首语参加到《中国物业管理》杂志社组织的专题讨论中来。
一、什么是“智慧社区”
百度“百科名片”提出：智慧城市、智慧社区是社区管理的一种新理念,是新形势下社会管理创新的一种新模式。智慧社区是指通过物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用,为社区居民提供一个安全、便利
右左路[选取日期]
舒适、的现

代化、智慧化生活环境,从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态社区。
中国电信上海分公司总经理张维华认为，“智慧社区”是指在智慧城市框架下，利用有线、无线、云计算等各种信息化技术和手段，整合社区现有的各类服务资源，为社区各类群体方便地提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种社区服务。主要涵盖智慧政务、智慧民生、智慧家庭、智慧物业四大类应用，实现小区管理智能化。
北京大学教授、博士生导师朱跃生认为，智慧城市是城市信息化的高级阶段，是现代化城市建设及可持续发展的新模式。智

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陈先生周小姐20160631★★★★★
慧社区是智慧城市实施的重要环节，它以“智慧社区服务”作为切入点，通过建立智慧社区物业及智能化综合服务管理平台，为广大市民提供社区医疗、社区养老保健、智能交通、电子投票、宽带通信、环境监控、水电气自动抄表、安防监控、食品安全溯源推送、邻里互动、社区文化及教育、新媒体推送、智能家居、电子支付等服务，既提高城市的综合管理水平，又提高民众生活的品质。
深圳市住房和建设局法规处处长雷昭新在“智慧社区建设----行业转型升级的助推器”一文中谈到：根据深圳试点情况看，智慧社区能充分借助无线网络、物联网、传感网等现代信息技术，对住宅楼宇、家居、社区自治组织（业主委员会）、物业服务、社区服务、医疗、养老等进行智能化构建，建立社区公共数据资源中心，综合开发利用社会各类信息资源（包括政府资源），从而实现社区管理和社会服务的智慧化。他指出：与时俱进，参与到智慧社区建设中，运用新技术提高物业服务的信息化

水平，将传统的物业管理智慧化，既能为业主提供优质服务，提升和改善业主居住品质，又能应对行业遇到的前所未有的难题和发展瓶颈，以缓解经营和生存压力。
二、物业管理对“智慧社区”建设的参与
深圳市住房和建设局今年4月发布了“推行‘智慧社区’建设试点工作方案”，提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式，完成30个小区“智慧社区”建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平，提高业主生活质量；
积极探索社区管理新模式，促进物业管理创新发展、转型升级。

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万科物业去年牵手华为公司共建了“智慧社区联合实验室”，万科青岛小镇项目的业主在当年最先体验到智慧社区解决方案带来的生活方式改变：邻里间可免费视频通话，业主与小区出入口岗亭可直接对话；
业主可在社区服务平台上选择自己需要的服务，使用立体式居家防盗系统进行远程手机布撤防；
无线定位系统的建立，既实现了对访客的实时跟踪管理，更能提供对老人、小孩的随时监护。社区商业、智慧医疗、智慧教育、EBA远程设备监控等服务的逐步升级，使居住在万科社区的业主更趋近安全和幸福状态。
深圳中信物业在红树湾项目开展的“智慧社区”试点，与网络运营商合作打造的深圳第一个WIFI全覆盖小区，将高端个性化“铂金管家”服务和“家e通”智能服务终端“EPAD”结合，通过智能物业服务终端业务范围的不断扩大，满足业主衣、食、住、行等方面的需求，让业主充分感受到科技与服务相结合带来的魅力，享受舒适便捷的中信生活方式。

深圳彩生活服务集团去年9月与中国光大银行联合推出了“彩生活e卡通”，以深圳为示范地区，共同打造新型智慧社区。围绕社区管理、公共服务、智慧微商圈，实现了小区内与周围商圈一卡通。业主持有的“彩生活e卡通”除了具备银行借记卡所有功能外，更通过IC芯片实现了包括电子账户、小额支付在内的金融功能，以及包括小区与停车场门禁在内的生活应用功能，还可在加盟彩生活服务平台的便利店、超市、网上商城等集群化服务平台上刷卡享受折扣消费，并获得积分奖励和银行提供的增值服务。
“碧桂园智慧社区”目前开通了在线购物、智能安防、管家服

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务、物业服务、便民服务、家庭百科、休闲娱乐及可选配的智能家居等八大平台。业主可在电视机、智能手机、电脑终端上在线购买送货上门的蔬菜、食品、日用品等；
可通过智慧社区云终端，调取小区安防视频在家观看；
可通过智能管家平台预定车辆、送餐、衣物干洗、洗车、收发快递、票务等服务；
可在线报修、投诉及与物业企业互动，完成家政服务安排，点播电影、电视剧、综艺节目，获得二手房交易与房屋租赁等中介服务。
招商局物业设计研发的“到家网”数字服务平台，包括在线报修、投诉等“物业基础服务模块”，文体、生活服务等“社区服务模块”，新闻中心、走进招商会等“行政模块”三个模块。今年5、6月，在深圳蛇口4个小区进行了“智慧社区”“到家网”运营试点，共计3500户业主通过CRM（客户管理系统）实现了95%以上的信息采集和登记率；
386户业主通过手机APP客户端、电脑PC、电话等服务终端体验了“数字化”服务；
通过“到

家网”处理客户服务2816单次。“到家网”的上线运营改变了基础服务的提供方式，优化了服务流程，丰富了客户体验，并为实现现场服务实时监管、办公联动和减员增效提供了可能。
这次参与到“智慧社区”专题研讨的，还有嘉宝集团、常州中房物业、中粮物业、福州永安物业、河南正弘物业、内蒙古维邦物业、河北恒辉物业等一批企业，由于篇幅受限，不能对他们的经验一一展开点评，希望大家认真研读。
三、推进“智慧社区”建设应注意什么
正如来源于赛迪网上“智慧社区现状与趋势”一文指出的：目前智慧社区的发展还处于初级阶段，大量结合了物联网技术的社区应用还处于方案或试运行阶段，需求的发掘还不充分；
智慧社

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区的发展很不平衡，主要集中在大城市主要社区；
智慧社区产品与技术方案尚不成熟；
智慧社区建设标准与规划缺乏；
部分系统的兼容性、互换性、开放性差，将给未来系统的集成与数据共享带来很大困难。我想，除了以上这些问题外，还有很多问题需要认真研究和解决。在我和万科集团副总裁朱保全就智慧社区进行沟通的时候，他就提出“这个事情需要投入，每家公司自己做不经济”。
在智慧社区建设加快兴起，物业服务企业参与积极性被调动的同时，我们一方面要以积极热情的态度关注，并结合企业自身情况研究介入的可能和如何介入，同时要保持冷静的头脑，切忌一哄而上。作为物业服务企业，首先要通过不断为业主提供优质服务来提高业主满意度和信任度，为参与“智慧社区”建设奠定基础；
二要全面考虑环境、政策、风险等

影响因素，认真研究目前“智慧社区”建设的不同模式和技术特点，制定适合自己的行动计划；
三要考虑目前有些信息技术和手段尚未成熟和定型，且此类技术更新发展速度极快，做好技术选择和集成应用,搭建好“智慧社区”运营平台，是“智慧社区”建设可持续发展的重要环节；
四要立足于物业管理水平和效率的整体提高，以及为业主提供优质快捷的延伸服务，坚持管理与服务两个平台建设两手抓，两手都要硬；
五要坚持有所为有所不为，选择好延伸服务的内容，从家政、养老、房屋资产管理等业主迫切需要的项目入手，逐步完善服务类别，扩大智慧社区平台的服务覆盖面；
六要做好服务平台供应商和加盟商的筛选，选择品牌知名度高、产品质量有保证的商家来提供专业服务，并厘清各方权责利，完善服务及产品质量纠纷的处理机制，避免因第三方服务或产品质量缺陷导致业主对物业

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服务企业的不满；
七要吸纳金融机构的参与，鼓励企业联盟的出现，打造区域性的住宅小区集群，以足够大的管理规模和用户数量，形成对服务供应商加盟的足够吸引力，降低运营成本；
八要在经营绩效和品牌宣传上下功夫，凸显“智慧社区”建设的经济效益和社会效益。
对“智慧社区”的了解还很粗浅，对一些问题的考虑尚不成熟，希望在9月初扬州召开的会议上，能听到更多高见。

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