探究房地产行业财务报表分析方法

吴玉芳 苏州工业园区恒泰科技产业发展有限公司

当前，我国的房地产行业发展十分的迅速，而且已经逐渐出现现实市场无法承受的趋势。因此，限购之类的政策越来越多，政府也对房地产领域开启了常态化的调控。这就导致房地产领域遇到了巨大的挑战，需要各个房地产企业做好财务报表，并以此为依据，全面地管理企业运营信息，做出更具前瞻性的决策。

（一）掌握企业经营状况

对于房地产企业来说，财务报表能够直观地反映出企业的经营状况，采用科学的财务分析法就可以在企业管理的过程中做出更加准确地判断。通过更加科学的财务分析，使相关管理者能够及时地采取措施将财务结构搭建得更完善。从而更加合理的完成资源的配置。此外还能够为企业调整自身的财务结构提供更加准确的依据。

（二）反映企业盈利能力

财务报表中的各项数据能够直接表现初期运营的实际业绩，能够有助于管理者合理的分析当前企业的运行情况，对企业的营业能力做出更加准确的判断。通过将企业预期规划与其实际的项目情况进行对比，就能够做出更加准确的判断，并且找出企业运营管理中的现实情况，为企业提高自身的管理水平提供更加全面的依据。

（三）挖掘企业内部潜力

通过科学的手法合理地分析财务报表能够快速地找出企业经营过程中存在的问题，有助于管理者针对性的采取措施进行管理。由此还能够让企业管理者在不断地挖掘问题的时候总结出企业自身的存在的潜能，并且制定更加符合企业运营情况的措施，发挥出企业自身的特点，朝着更适合企业的方向发展，实现企业战略方面的远大目标。

（四）预测收益，规避风险

一般情况下，企业的财务情况可以更加直观地看出企业的运行情况，通过对财务报表的全面分析可以更加了解企业的收益趋势，并且及时地发现企业运行中存在的风险。由此企业管理者就可以根据财务报表的分析更加了解企业的经营状况，并且根据数据的提供及时地做出更加科学的管理措施，提前做好规避风险等各方面的准备[1]。

（一）对比分析法

对比分析法是财务报表分析中最为常用的方法，其也被称为比较分析法。在进行分析的时候主要是将相关且重要的财务数据指标相互对比，然后再根据对比结果进行分析。通过对比分析法能够更加清晰地了解房地产企业的财务状况，以及其在一定期间内的业绩情况。还能够通过将本期数据与之前的数据做对比来分析企业运行的过程中存在的问题，并且及时地做出措施进行改正。此外，还可以将财务报表与预期预算进行比较，从而制定出更加符合企业发展需求的目标。

（二）趋势分析法

趋势分析法主要是指将财务报表的指数进行更为仔细的观察，主要判断各个指标在企业运行过程中增减的状态。并且根据状态变化分析，预测出企业的未来发展趋势，并且对一段期间内的运营结果做出推测。由此就可以更加快速地完成企业的目标管理，让企业能够在更加准确的目标下长远的发展。而且还可以通过将实际情况与预测的目标对比，得出当前发展的一些问题，进而制定出更加符合企业的战略性发展方案，并且提前做好准备。

（三）比率分析法

比率分析法主要通过将财务报表的比率进行统计起来，然后对其进行分析，从而推算出企业的财务情况，以及固定期间内企业的实际运营情况。这是在房地产领域中使用得十分普遍的一种方法，其将多种分析方法的优势结合起来。企业可以通过现金流比率、市净率、市盈率等等比率数据直观地分析企业的实际发展情况，从而更加快速地完成对企业发展现状的了解分析，方便领导者做出更加准确的判断，为企业中的重要决策提供关键的依据。

（四）因素分析法

与比率法大不相同的就是因素分析法，其主要将房地产财务状态变化的因素分析出来，然后再根据不同因素的实际情况做出措施方面的更改，由此来降低企业运营过程中存在的风险，提高企业经济收益。在分析的时候，主要是将本期的财务指标与之前的财务相关数据进行比较，根据不同时期之间的区别变化进行分析。在分析的过程中要全面对比各个数据的差距，从而分析出影响运营的实际因素，方便企业后续对经营措施的调整，促进企业优化财务结构[2]。

（一）分析信息不及时

当前，很多房地产企业在进行财务报表分析的时候，并不够及时，甚至其分析的数据并不能够代表企业的财务信息的实际情况，这就导致企业的领导者无法以此为依据做出合理的决策，或者是做出的决策无法保证其正确性，甚至做出错误的决策让企业发展方向偏离正确的轨道。财务报表一般都是为企业决策层提供决策依据的重要数据，财务报表的数据足够的科学准确就可以让决策层做出更加准确的决策，并且在实际的企业运营的过程中，真正地做到提升企业自身能力，让企业在同领域中的竞争力更强，发挥出促进企业产品流动性和经济发展效率的目标。但是当前很多企业的财务报表分析工作的时效性较差，预期分析的信息存在一定的滞后性，甚至会导致企业战略发展错误。

（二）分析准确性不够

财务报表分析的主要内容就是企业自身的运营数据，比如企业自身统计完整的资产负债表等等。在进行数据分析的时候，需要保证分析人员的专业能力，确保其分析数据的准确性。但是当前很多企业的报表分析人员的专业性并不能得到保证，甚至有的企业都没有专门的分析人员，而是由其他领导和部门的人员代为管理，这就导致其数据分析结构准确性和可靠性不强，无法作为企业决策的有效依据。但是有些企业也无法核对报表分析信息的有效性，在进行财务分析的时候将其作为分析的主要依据，从而导致最后的分析结果也存在着很严重的问题，企业按照此结果做出的决策也会出现很严重的隐患。尤其是对于房地产企业来说，其中一点小小的误差就会导致企业投资的损失严重。

（三）分析方法太过单一

当前很多房地产企业在进行财务报表分析的时候，采用的还是较为传统的分析方法，但是当前房地产的运营形式已经有了十分大的改变，传统的方法无法适应当前的企业运行的节奏，而且其一些能力也受到了很严重的限制。比如，传统的分析方法较为单一，而当前的房地产发展是多样化的，需要根据不同地区的实际情况进行调整。单一的财务报表分析方法没有办法保证分析的准确性，更没有办法针对企业的实际情况进行调节，不利于企业制定更加符合自身特点的发展路线。另一方面，就是当前房地产企业分析财务报表的方法缺少综合性，很多企业进行财务报价分析的时候采用的还是以前的数据，很多分析都受到了限制，没有多少的预测能力和前瞻性，不利于企业制定财务目标。

（四）分析人员素质较低

房地产企业对于财务人员的要求与其他企业具有很大的差距，需要财务人员在具备足够财务分析能力的同时，还需要其足够了解到房地产行业的相关知识，有的还需要财务人员到实际的财务管理过程中进行全面的参与，才能够保证财务人员具备足够的经验进行分析。但是有些房地产企业在进行财务人员招聘的时候，其筛选工作不够严格，财务人员不具备足够的专业能力。与此同时，大多数的财务人员在没有经过行业的锻炼的时候，都不具备和房地产相关的知识和经验，需要相关企业进行专业的培训。但是对于大多数企业来说，其并不具备足够的时间和资源实现人才培养的工作，导致财务人员在进行报表分析的时候不能够全面地进行考虑，导致房地产企业的发展受到影响[3]。

（一）提高信息分析及时性

针对房地产领域，其相关的财务信息都会有一定的滞后性，需要在一段时间之后才能够得到财务部门的确认。但是在此前提之下，财务部门进行财务报表分析的时候，其所掌握的财务指标大多是较为老旧的数据，其依靠滞后性的数据进行分析很难得到准确的结果。与此同时，社会的发展日新月异，其分析得到的结果就会在实际应用之中很难得到合理的验证，企业管理层以此做出的决策也很难在实际的实行过程中取得良好的效果。

当前，房地产领域运营的时候有明确的要求，需要房地产企业遵守相关法律要求进行财务信息的管理。一般情况下，房地产企业中财务信息具有一定的滞后性，需要在固定期限之后才能够完成财务信息的整理，然后才能够制成财务报表以及财务报表的分析。财务信息提供的不及时，财务报表分析的结果也无法保证其时效性。如果提前采用预算的信息进行整理分析，很容易因为后续的变更而导致财务报表分析结果无效。因此就需要房地产企业做好全面的准备。一方面，应该将签完合同确定好的相关信息进行定期的记录，确保相关财务信息的准确度。另一方面，应该随时的检查信息的变动，在出现变动的时候进行及时的更改，提高财务信息的准确性和时效性，确保采用财务信息分析的时候，能够具有足够的及时性，使财务报表做出的决策能够更加有效地落实。

（二）加强开发成本掌握力

在房地产开发的过程中，需要房地产企业全面掌握开发流程，才能够保证其建设的成果符合企业的要求，从而在自身实力上保障后期的财务方面的预算。首先，就是在取得土地的时候，需要保证选择的土地具有足够的开发价值，确保具有良好的地理位置、发展前景、符合城市的发展趋势，从而保证后续的盈利。与此同时，还需要保证土地获得过程的合法性，避免后续运营的过程中出现其他问题。

然后，就是要进行更为合理的设计和建设，确保建设的风格符合城市发展的需求，确保其具备足够的功能性，为后续的盈利阶段奠定足够的实力基础。在建设的时候，要做好质量方面的核查，避免在后续使用阶段中造成不可挽回的损失。在此过程中，还需要严格地按照权责发生制进行成本方面的核算，确保项目开发的相关成本消耗符合预期范围。如果在核算的过程中发现了异常的问题，应该及时地进行全面的管理和追责，确保后续的配套部分能够保质保量地完成。尽可能地让开发成本与决策估算阶段相统一，进而保障开发产品成本核算工作的准确性。

另外，房地产企业还需要对其开发的产品进行预结转，从根本上控制建筑单位对于成本的消耗，保障开发成本在预算的范围内。在此过程中，主要是通过将产品开发的成本预先结转的方式来明确开发方面的成本，需要房地产行业在开发的时候严加管理，保证产品的质量[4]。

（三）使用综合性分析方法

当前很多企业使用的传统的财务报表的分析方法已经无法适应房地产行业的发展速度，在进行分析的时候无法适应财务报表的多样化，更不能够根据企业的实际发展特点进行分析，而且还不能够保证分析的合理性。正常情况下，合理的分析方法能够大大提高财务报表的分析质量，让企业管理层做出的决策具有更强的可行性，促进房地产企业的长远发展。因此房地产行业在进行财务报表分析的时候，应该采取更加合理的分析方法，确保分析方法具有足够的综合性，从而更容易适应不同房地产企业的发展，得到更具有准确性的分析结果。在进行分析的时候，财务人员应该根据实际的财务报表情况进行分析，得到更科学地分析结果，并且还需要根据企业领导的需求做出针对性地分析，从而为企业领导的决策提供更好的依据。

与此同时，人工的财务报表分析必然会存在一定的误差，房地产企业应该积极地将信息化技术引入到财务报表分析的工作之中，减少误差的同时还能够大大的提高分析的效率。首先就是要将信息化软件和硬件引入到企业之中，使用信息化技术完成财务信息的处理和整理，并且使用信息化的手段完成综合性的分析。由此能够让财务报表分析工作在信息化技术的支持下具有更强的准确性，为后续的决策阶段作出更加准确的决策提供依据。还能够利用智能分析大大地提高分析的效率，提高财务报表的利用价值。

（四）提高分析人员的素质

房地产行业与其他行业不同，在进行财务报表分析的时候，不光会涉及财务方面的知识，还会涉及各种税务，需要财务人员具备足够的专业素养才能够完成财务报表的分析工作。但是当前很多的财务人员都不具备足够的专业知识，需要房地产企业提供足够的资源，才能够保证其做出的财务报表分析具备可用性。

首先，房地产企业在招聘财务人员的时候，就需要选择具备足够财务相关理论知识的人员，严格避免一些浑水摸鱼的人员进来，影响整个财务分析工作的质量。也能够减少企业对于财务人员培训的部分压力。其次，房地产企业应该培养财务人员的政策分析能力和行业发展趋势推测能力，针对性地对财务人员进行理论知识和实践能力的培训，确保其具有足够的分析能力。此外，还需要加强对于财务人员的素养的教育。房地产领域的财务相关信息是具有一定的保密性的，如果财务人员不具备足够的专业素养将信息泄露出去，很有可能会造成房地产企业出现十分严重的损失，如果受到恶意的针对，还可能会造成难以挽回的伤害。而且财务报表在分析的时候，还需要财务人员具备足够的耐心，认真仔细地完成分析工作，避免分析人员因为一时的马虎导致整个分析结果不可用，进而导致房地产企业的后续决策无法落实。因此，房地产企业应该做好财务报表人员的培训，全面的控制企业的风险[5]。

总之，房地产行业在财务报表分析的过程中，需要房地产企业加强对于分析方法的重视，采用综合性的分析方法保证分析结果的准确性。在进行分析之前，还需要做好财务信息和成本的控制，确保信息的及时性和有效性，为分析工作奠定良好的基础。房地产企业还需要做好财务人员的培训，确保其具有足够的能力。

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