农村不动产权籍调查中测绘技术的研究与应用

张绮思

（广东省有色地质测绘院，广东 广州 510080）

根据自然资源部下发《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函[2019]6 号），需要明确农村不动产确权登记工作目标，准确把握农村不动产确权登记工作重点，因地制宜开展农村不动产权籍调查，依法依规办理农村不动产登记，规范资料管理，切实加强组织实施。为贯彻落实各相关部门印发的关于不动产权登记文件精神，A 市某镇积极开展“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查工作，以期能有效保障农民合法财产权益，促进实施乡村振兴战略，保证农村社会秩序和谐稳定。

A 市某镇位于A 市中北部，地势东北高西南低，丘陵起伏，属于亚热带地区，常年受海洋性气候影响，春夏多雨，夏秋间常有台风及干旱现象。为此，工作人员需要克服气候、习俗、语言不通等问题，到现场核实房屋有关情况，并按照宅基地发证及房屋核实等情形分类处理，以便完成房地一体农村宅基地和集体建设用地的不动产权籍调查工作，为房地一体农村宅基地和集体建设用地登记发证提供依据。

本次调查范围主要包括该镇农村宅基地、集体建设用地及地上房屋，预估调查宗地数约5 万宗的地权属调查、宗地图制作和信息入库等工作。通过确权登记发证，将使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障。同时，可以有效解决土地权属纠纷，进一步夯实农业农村发展基础，有助于提高农村治理体系和治理能力现代化水平[1]。

2.1 技术路线

以满足农村房地一体宅基地和集体建设用地确权登记发证工作为出发点，基于农村地籍调查、不动产登记数据以及历年1 ∶500 数字化地形图、卫星影像、“二标四实”等成果资料，利用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件制作工作底图[2]，依据国家、省有关调查规程和标准，通过房地权属调查与现场校验丈量，补充、完善宅基地和集体建设用地及房屋的不动产权属调查材料和不动产测量图件，为农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证提供依据。如图1 所示。

图1 技术路线

2.2 前期准备工作

准备工作是权籍调查有序开展的一项重要基础工作，要紧紧围绕农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证工作目标，统一部署，同步开展。其主要工作内容包括发布通告、资料收集、确定调查范围、技术设计、农村房屋预编号、制作工作底图、表册与工具准备等。开展房地一体农村宅基地和集体建设用地调查，由镇街发布调查工作通告，并利用电视、报纸、微信公众号等媒介开展宣传和动员；
作业单位负责资料收集与分析，制定工作计划，并进行技术设计、技术培训及制作工作底图等。

2.3 现场调查与校验丈量

现场调查与校验丈量应充分利用调查底图，核查每宗（块）土地的位置、权属、界线、四至关系、用途及其地上房屋结构、建成时间等基本情况，并将核查情况详细标注在调查底图；
只校验丈量永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物；
附属设施如仓库、圈舍、门房等不用作权属界线但为永久建筑结构的，可在不动产权籍调查表中简要记录其相关信息，说明其位置、用途、数量等。现场调查与校验丈量要充分尊重权利人意愿，权利人不配合调查的，调查人员定期将权利人名单和宗地坐落报送村（社区），由村（社区）组织协调，协调后权利人仍不愿配合的，在调查底图备注清楚，并按房屋照相的要求拍照存档后，调查工作自动终止。农民公寓、拆迁安置房或联建房若已有相关部门批复的建筑户型设计图或竣工图纸的，按设计或竣工图纸尺寸进行建筑面积计算；
无上述图件成果资料的，采用全解析法开展房产实测。

2.4 不动产权籍图绘制

农村不动产权籍图包括地籍图、不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图和房产分户图等。地籍图、宗地图测绘按《地籍调查规程》（GB/T1001-2012）5.3.3 规定；
房产分户图在地籍图、宗地图的基础上，以不动产单元为单位，编制要求和内容参照《房产测量规范》（GB/T17986.1）7.3 规定。

2.5 成果审查入库

在A 市某镇“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查完成后，应将宗地、房屋等数据进行整理，形成宗地、房屋等图层，并将数据纳入当地不动产登记平台相应管理系统。以现有的地籍数据库为基础，对接于整合土地、房产、土地承包经营权、林权等各类不动产登记数据，建立统一的不动产权籍调查数据库和管理系统，以实现不动产权籍调查成果一体化管理。

为了取得高精度测量成果，本次作业采用无人机航拍摄影测量。该技术测量精度高、测量速度快，将其应用到A 市某镇农村地籍测量中，通过高分辨率摄影相机、精准的定位技术以及传感器，能够快速采集到农村土地及房屋的位置、面积等具体信息，并将所拍摄到的影像形成三维立体模型。

3.1 航拍飞行设计

根据A 市某镇农村的地形地貌，科学合理地设定本次航拍路线与测量区域，并设置好飞行高度、速度以及重叠等参数[3]。本次设置航高110 米，航向重叠率80%，旁向重叠率75%，飞行速度10 米/秒，设计地面分辨率1.5 厘米[4]。在设置完成相关参数后便可以控制无人机进行采集作业。航拍成果如图2 所示。

图2 A市某镇农村航拍成果图

3.2 像控点与检测点测量

在进行外业测量时，工作人员还需要根据测量区域内的地理位置情况选取相应的像控点与检查点，并采用RTK 技术确定像控点与宗地、房屋界址点的具体坐标，并对选取好的坐标进行校正。在确定坐标后，工作人员还需要在确定的像控点中选出几个点供空三加密时使用，以便数据传输中能够处理外方位元素，从而建立起三维坐标；
而剩余的控制点作为后期成图的精度检测点，以此提升测量数据的质量。为此，在开始测量时采用无人机载移动测量系统，对测量区域房屋进行激光扫描，不仅可以将房屋边界以矢量点的形式呈现出来，使工作人员可以更加直观地判断墙面位置，以缩短判断房屋位置的时间，还可以获取建筑物1 ∶500 比例尺地籍图，大大提高了外业作业效率。

3.3 数据处理

3.3.1内业数据采集

内业数据利用iData 3D 进行采集，采集人员可以同时使用平面视窗和立体视窗，不需要配戴立体眼镜，便能快速采集数据[5]。该技术不仅操作简单，还方便工作人员快速处理影像数据，经过对摄像数据一一进行处理后，便可完成相应比例的三维实景模型。

3.3.2外业调绘和编辑成图

外业调绘作为航测编辑成图的主要工作之一，主要是将外业拍摄到的影像制作成工作底图，再基于工作底图开展外业调绘。由于传统的外业调绘工序多，人员投入大，周期长，作业效率低，成本高，最终成果精度质量低。为此，通过采用无人机进行外业调绘，能够及时对测量区域内出现变化的物体或地块进行标注，以便后期制定相应的补测计划。补测一般是在二底图基础上进行，利用测量区域内的控制点进行施测，若控制点不够需增设测点或补测地物，则需要用不同的符号和颜色标注不同类型的地物、居民地名称、植被等，且补测界址点与地物点之间的间距误差不能大于±0.3mm。外业调绘补测工作完成后，利用CASS 软件对调绘结果进行整理、编辑，并制作成不动产权籍调查图。由此可见，在外业调绘作业中，采用无人机航拍测量能有效提高作业效率。

3.4 测图成果精度分析

成果精度检查主要是对图形数据和属性数据采集、建立图形数据的拓扑关系、建立图形与属性的逻辑关系、图形编辑和属性编辑、拓扑错误的处理和属性数据的校验、图形与属性逻辑一致性进行检校。如：首先要检查权属调查资料的合理性和逻辑一致性；
其次，检查不动产坐标系统和投影系统，如存在不一致时，还需进行必要的坐标变换和投影转换；
最后检查入库数据，看看纸质介质地籍图图面内容是否一致、完整。

为了检测本次房屋界址点和边长的测量精度，在实测界址点时采用符合精度要求的地籍界址点测量成果进行计算。经计算，界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m 的相邻界址点的间距误差不超过表1 规定。

表1 解析房屋界址点（房角点）测量精度

为了确保房屋测量精度，在测量房屋边长时，房屋外廓的全长与分段（室内）丈量和（含墙身厚度）在较差内时，应以房屋外轮廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超限须进行复测，房屋边长超过50m 误差限差不应超过表2 规定。

表2 房屋边长测量精度

3.5 不动产权籍调查数据关联

在完成质量检查后，还需根据不动产权籍调查数据库的要求，包括文件命名规则、空间数据分层要求和属性数据库结构等，建立满足入库要求的空间数据和属性数据。将A 市某镇作业区的调查成果汇总为一套全镇范围的入库数据成果，并将其提交给市自然资源局，市局检查合格后形成正式成果，再录入A 市不动产权籍数据库，与现有不动产登记数据进行衔接，为房地一体农村宅基地和集体建设用地登记发证提供依据。

农村不动产权籍调查测绘是国家不动产权统一登记工作的重要组成部分，使用无人机测量技术对A 市某镇农村宅基地进行确权，不仅能有效解决传统外业测量周期长、精度低、效率低等问题，还能提高外业作业效率，提升测量精度，确保A 市某镇农村不动产权籍调查测绘工作顺利完成，这对A 市实现不动产统一登记、统一确权、统一发证，实现不动产权籍调查成果一体化管理有重要意义。

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