房地产企业税务管理与风险防范措施分析

陈一戈

（招商局地产〔杭州〕有限公司，浙江 杭州 321000）

税务风险已经逐渐成为影响房地产企业正常发展运营的重要因素之一，因此企业需要对税务管理与风险问题进行深入分析。房地产企业作为我国重要支柱产业，在实际发展中面临诸多内外部财务风险挑战，如果税务管理问题处理不当，就会导致企业正常稳定运营受到严重影响，造成企业经济效益与综合管理效率低下等。因此，利用科学有效的税务风险管理手段，增强房地产企业的税务风险应对解决能力十分重要。

（一）种类多

房地产企业在税务管理过程中涉及许多税务费用，包括企业所得税、土地增值税、附加税费、契税、房产税、城镇土地使用税和增值税等。在项目开发预售阶段，企业需要依据预期收纳款项及时缴纳增值税以及相关附加税费，依据预期企业盈利金额缴纳企业所得税。在房地产项目开发竣工后，需要依据房产售卖面积与合同内容缴纳增值税以及附加税费，依据实际销售情况、项目开发投资成本、相关费用适当调整变动企业所得税。因此，企业在实际工作中需要对诸多税务费用进行科学管理，以保证企业生产经营的合理性、合法性与稳定性。

（二）税负高

从整体角度来讲，我国房地产企业税务压力增长极快，与其他行业相比有较高的税负率。从产权角度分析，国有房地产企业的土地增值税费和营业税费明显超出私人企业，其主要原因是土地增值税的变化，这与我国宏观调控优化房地产行业的政策并不相符，会导致企业陷入房价过高与库存过剩的困境。因此，监管部门需要重点关注房地产企业，可利用“营改增”政策改善税负过高的现象，帮助房地产企业清理库存，降低房价，减少项目开发成本，进而提高企业税务管理质量。

（三）难度大

房地产企业税务管理模式具有一定特殊性，相关税务计算方法与常规计算方法不尽相同，比如增值税计算，针对自行开发的旧房地产项目，可利用简单计算方法或者普通计算方法计算增值税，但是针对新型房地产项目，只能使用一般计税方法。房地产项目使用简单税费计算方法时，进项税费无法进行抵扣，而使用一般税费计算方法时，进项税费可以通过多种凭证或者相关证明资料进行抵扣，包括项目设计费、工程建设安装费、拆迁补偿证明以及土地出让票据等［1］。由于税务管理难度较大，针对不同类型房地产项目，需要科学选择税费计算方法，因此税务人员必须具有极强的专业能力与综合作业能力。除此之外，在房地产项目开发建设过程中会涉及诸多其他行业企业，投入成本包含的内容较为复杂，比如前期建设费用、项目建设成本、土地成本、基础设备费用以及日常支出等，各项费用与其他企业间具有紧密关联，导致房地产企业成本核算、税务管理工作量巨大，且各项票据凭证繁多，进一步增加了税务管理难度。

（一）制度风险

房地产企业税务管理工作通常由内部财务部门负责，企业会在财务部门内设置专门负责相关事宜的税务岗位，由专业财务人员负责实施税务管理。但是，分析现阶段房地产企业税务管理情况能够发现，部分房地产企业税务管理制度不完善，对税务风险缺少足够科学有效的防范控制措施，进而导致企业税务管理风险系数大幅提升。完善的管理制度是保证企业税务管理工作顺利有效开展的重要前提。企业内部税收管理工作如果缺少标准规范的指导性条例，会导致税务人员在处理税务筹划、税费计算、税务资料收集分析等工作时难以保证相关信息数据的精确性与真实性，需要花费大量时间开展税务基础工作，进而导致税务风险管理工作效率低下。同时，财务部门各员工负责不同的财务工作，专门用于税务风险管理的时间相对较少，难以在第一时间及时发现税务风险，严重威胁企业的正常安全发展经营。

（二）信息安全风险

部分房地产企业未依据标准规范的税务管理制度开展工作，导致税务信息的真实性与安全性无法得到保障。信息安全管理是企业税务管理中的重要内容，实施税务风险管理，需要企业各部门精准反馈涉税信息，以此帮助管理部门对企业的具体情况进行评估判断，优化税务信息使用效果［2］。但是，部分房地产企业税务相关部门存在税务信息不对等、传递不及时等问题，导致税务信息安全风险在信息传递过程中大幅增加，且信息不对等会导致税务人员难以正常开展管理工作，造成税务数据不准确、时效性不强等问题，进一步增加了税务管理信息安全风险。

（三）管理风险

房地产企业税务管理工作涉及许多专业性较强的内容，包括税务计算、资金配置、财务管理等，因此，高质量、高水准的专业财务人员是保障税务管理工作顺利落实的重要因素。房地产企业对税务管理人员专业能力与综合素质具有较高要求，不仅要掌握企业财务具体情况、税务相关基础知识以及项目业务流程等，而且还要具备较高的职业素养、认真负责的态度以及问题综合处理能力等，以此推动税务管理工作顺利稳定地开展，确保税务数据的精确性，降低税务风险发生概率。但是，现阶段部分房地产企业税务人员的综合能力不强，税务管理工作实际执行效率与质量难以得到有效保障，税务管理过程中存在许多管理风险，阻碍了企业的健康发展。

（一）增强成本意识，做到全程监督

为优化税务风险管理效果，房地产企业应当增强财务成本管理意识，构建科学的监督管理机制，以此对税务管理工作进行有效的监督控制。例如，杭州市某房地产企业为优化税务风险监管制度应用效果，从以下几方面进行了改革：首先，加大财务部门对税务管理的监管力度，财务部门与税务管理有紧密关联，使企业对税务管理有更精细化的认知，能够起到良好的指导作用，从财务部门至企业领导层，科学设计多级监督管理部门，以此对税务管理风险进行有效把控，做到对税务管理全过程的精细化监控；
其次，从企业高层领导中选取人员对税务管理进行全面监督，从宏观角度把控税务管理发展方向；
最后，通过外聘第三方机构对税务管理工作进行监管控制，包括税务咨询机构与税务事务所，从客观的角度优化企业的税务监管工作，并提出专业、科学的整改建议，帮助企业解决现阶段潜在的税务风险隐患，保证企业税务管理质量与安全［3］。

（二）加强税票控制，提升财务管理水平

我国推出增值税制度后，增值税抵扣情况与项目购进票据情况具有密切关联，因此，房地产企业需要注重税务票据管理控制，优化企业财务管理效果。企业在项目开展中要注重增值税专票的管理工作，与材料供应商合作时要全面了解其运营资质等情况，确认每笔交易业务都能够开具相关票据证明，使企业拥有完善的抵扣凭证。同时，房地产企业还要注重票据异常管理，现阶段我国税务部门已经发布异常票据专项管理公告，企业应当严格遵守相关法律政策，针对异常情况及时与税务部门交流确认，防止在后续税务抵扣环节出现争议，导致税务风险发生，增加税务成本。例如，增值税票据电子化政策推行后，重庆市某房地产企业依据政策标准，重点对电子发票保存管理工作进行了调整控制，在税务中心安排专员对电子发票进行管理，重点监控发票领取、开具以及综合管理等过程，同时明确划分电子发票各管理环节，防止出现工作交叉或空白漏洞问题。

（三）注重网络安全，规避信息风险

随着信息化时代的到来，各行业领域运营管理模式均发生了极大的改变，房地产企业应当注重信息技术的有效应用，引进大数据、云计算等先进技术，优化税务管理效果。同时，企业要重视互联网环境中财务税务信息的安全问题，防止发生税务信息泄露的状况，对企业造成严重经济损失。企业必须保证数据信息存储系统的安全性，可以构建防火墙，增强整个数据系统的使用安全性［4］。企业对内部系统可以设置多级密钥模式，对税务信息进行等级划分，依据等级设置不同级别的安全管理手段，工作人员想要越级调取数据信息时，需要向上级部门申请，在申请得到正式批复后方可利用密钥调取文件，以此保证税务信息的安全性，减少税务管理风险。

（四）增强风险意识，保障有序运作

房地产企业应增强税务风险管理意识，对税务风险形成全面清晰的认知，从传统的事后控制思想转变为注重事前分析预测、事中有效控制、事后总结变革的思想理念，注重对税务管理全过程的监督控制，增强税务风险管理与防控意识。与此同时，要深化企业领导层的思想认知。对房地产企业来讲，税务管理工作涉及数目较大的税务项目，如果发生事故，就会对企业发展造成严重影响，因此企业领导层必须对税务管理引起高度重视，充分发挥领导带头作用，为下级税务管理工作顺利开展和各部门相互配合创造良好的环境。此外，企业可以让财务部门参与战略规划制定，从财务部门专业角度对企业发展中可能遇到的税务风险进行预测，出示清晰明确的文件资料，依据企业实际发展情况提供一定参考意见，帮助企业领导者进一步了解税务风险，降低税务风险发生概率。

（五）加强队伍建设，发挥人力优势

房地产企业要培养员工的综合能力与素养，为税务管理提供专业人才。革新企业领导者的思想理念，使其重视税务管理工作，清楚地认识到税务管理对企业发展的重要作用；
对税务管理人员开展专业强化培训，不仅要培养其财务税务管理能力、相关政策条例认知理解能力，而且还要培养其综合管理能力、筹划分析能力、职业道德素养以及人际沟通能力等，全面提高税务管理人员的综合素养，使其能够高质量开展税务管理工作，保证企业税务安全［5］。

（六）强化制度建设，起到保障作用

管理制度的缺失是导致房地产企业税务管理工作质量与效率低下的重要因素。企业必须结合自身具体发展情况、税务管理需求以及社会政策条例等内容，建立完善的管理制度，覆盖企业各部门、各级别业务项目，以此实现全面监督控制。在企业现有监督制度的基础上进行适当优化，对各岗位的职责、义务与权限进行明确划分，将项目职责具体落实到个人，以此保证各项税务管理工作的顺利开展。同时，企业要注重对各项目合同的深入分析，以此规避合同中潜在的税务风险。

（七）优化税务筹划，达成管理目标

房地产企业要认识到日常管理工作的重要性，重点关注税务管理工作，将税务风险的影响降低至可控范围内。税收筹划工作对内容的专业性与制定时间的周期性有较高要求，因此企业要依据自身实际发展情况与税务缴纳需求等，科学开展税务筹划工作，可选择与可靠的税务中介部门或者税务顾问机构联合开展税收筹划工作。例如，具有较大市场竞争压力的大型房地产企业可以聘请专业能力强、具有丰富税收筹划经验的税务机构协助实施税务管理，科学分析企业发展规划、行业特征、经营现状以及房地产相关法律政策等，制定可操作性强的税收筹划规划，同时保证工作内容与企业战略发展规划相契合。还可以将企业制订的税收筹划方案交给税务中介部门进行专业权威的科学评估，依据其提出的真实有效的修改意见，对税收筹划方案进行优化完善，减少企业的税收风险［6］。如果房地产业无法快速找到合适的税务中介部门，或者自身资金有限，则可以聘请专业的税务筹划顾问开展税收工作，以此保证税务筹划的科学性与针对性，这种方式通常适用于规模相对较小的房地产企业。

房地产企业在运营发展过程中不可避免地会产生一些税务风险问题，因此开展税务管理与风险防范工作具有十分重要的现实意义，能够帮助企业清楚地掌握常见税务风险及其发生原因，依据企业实际情况制定有效应对措施，如完善税务管理制度、增强企业税务风险管理意识、提高工作人员专业素养等，能够促使房地产企业有效应对税务风险，将税务风险损失降至最低，推动房地产行业进一步创新发展。

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