杭州滨江房产集团企业价值评估

端木燕平

企业价值评估，是指资产评估师根据有关法律规定，在评估基准日的特定目的下，对企业的整体价值、全体股东权益的价值或部分股东权益的价值进行分析、估计和发表专业意见的行为和过程。

企业评估方法的选择

在选定评估方法时，我们首先要对各个评估方法的优缺点进行对比。如表所示：

表1 传统评估方法比较表

房地产企业是一个投资风险高、相对收益高的行业。通过对这三种方法的比较，结合杭州滨江地产的特点，可以发现EVA方法更注重股东权益。在判断一个企业的盈利能力时，如果该公司的资本成本高于该企业的资本成本，无论其是否盈利，都会损害其房地产公司的股东权益。因此，EVA方法更适用于房地产企业的企业价值评估，其结果更能反映实际情况。这样投资者才能更好地规划投资，实现利益最大化。

EVA价值评估模型是在传统收益法的基础上进行的优化。该模型调整了企业财务报表中反映经营成果的数据，考虑了公司全部资本的机会成本，有利于反映企业在可持续发展状态下的价值。在使用EVA评价企业价值时，根据不同企业对未来EVA增长率的不同假设，可以建立单阶段EVA评价模型、两阶段EVA评价模型和三阶段EVA评价模型。在大多数情况下，很少使用单阶段和三阶段EVA估值模型。结合房地产行业的发展，主要采用两阶段EVA估值模型。两阶段EVA估值模型将公司在持续经营期间的价值增长分为两个阶段。第一阶段是高速增长期，第二阶段是增长期之后，因此企业的发展保持稳定增长。两阶段EVA模型适用于预测期内收入增长分为两个增长阶段的企业：初始阶段EVA增长率很高，后续增长率相对稳定且持续时间较长。两阶段EVA估值模型可以表示为：

式中：V0—计算的企业价值；

TC0—初始资本总额；

EVAt—加速增长期第t年的EVA值；

EVAt+1—稳定增长期第一年的EVA值；

WACC—加权平均资本成本；

g—稳定增长的增长率。

EVA估值模型的核心是建立有效的价值创造体系。EVA价值评估模型用投入和增量之和表示企业的价值，反映企业的预期价值、盈利能力和连续性，反映企业的内在价值，适用于房地产企业在现有基础上计算企业盈利能力的价值。

1.杭州滨江房产税后净利润的计算

根据上述税后净利润计算公式，计算出杭州滨江2017年至2020年的税后净利润，如表2所示：

表2 2017—2020年杭州滨江房产税后经营利润表 单位：元

2.杭州滨江资本总额的计算

根据上述总资本计算公式，计算出杭州滨江2017年至2020年的总资本，如表3所示：

表3 2018—2020年杭州滨江资本总额表 单位：元

3.杭州滨江房产加权平均资本成本的计算

（1）债务资本成本的计算

为了简化计算，本文采用一年期银行贷款利率作为短期借款资金成本，1-3年期银行贷款利率作为长期借款资金成本，3-5年期银行贷款利率作为应付债券资金成本。计算结果如表4所示：

表4 杭州滨江房产2017—2020年税后债务资本成本 单位：元

（2）权益资本成本的计算

权益资本成本=无风险收益率+β×市场风险溢价

用每10年期国债的收益率表示无风险收益率，市场风险溢价表示为用10年期沪深指数的平均收益率表示市场风险溢价。计算过程及结果如表5所示：

表5 杭州滨江房产2017—2020年权益资本成本计算

（3）计算加权平均资本成本

加权平均资本成本（WACC）=税后债务资本成本×债务资本/资本总额+股权资本成本×股权资本/资本总额

计算过程及结果如表6所示：

表6 杭州滨江房产2017—2020年加权平均资本成本计算 单位：元

加权平均资本成本表示企业的资本获取成本。价值越低，企业的融资成本越低。EVA值越大，企业价值越大。

4.杭州滨江房产EVA的计算

EVA=调整后的税后净利润-资本总额×加权平均资本成本，计算过程和结果见表7：

从表7可以看出，2017年至2020年，杭州滨江地产为其股东创造了价值。通过对该EVA的计算，我们可以了解到杭州滨江房地产的价值驱动因素主要是主营业务收入和融资结构。在营业收入方面，杭州滨江地产需要提高销售业绩，提高利润水平；
在融资方面，需要合理安排融资结构，降低资金成本，最大限度地提高使用效率。

表7 杭州滨江房产2017—2020年EVA计算 单位：元

5.杭州滨江房产未来四年EVA的预测

在获得杭州滨江地产2017年至2020年的EVA后，还需要对其未来的EVA进行预测。笔者以2020年12月31日为期初，对杭州滨江当日的价值进行了评估。在第一阶段，利用税后营业净利润和资本总额的平均增长率，即18%和14%，预测杭州滨江的税后经营净利润和总资本。此外，加权平均资本成本由2017年至2020年的平均值代替。通过计算，杭州滨江2021—2024年间的EVA预测结果见表8：

表8 2021—2024年杭州滨江房产的EVA预测结果 单位：元

6.杭州滨江房产集团企业价值评估

企业价值＝期初资本总额＋未来EVA现值＝资本总额＋持续n年超常增长期内EVA现值＋持续n年超常增长期后稳定增长EVA现值

通过预测2024年底的EVA数据，计算出2020年12月31日杭州滨江地产的企业价值，如表9所示：

表9 杭州滨江房产2020年12月31日企业价值评估表 单位：元

通过测算，2020年12月31日杭州滨江房地产企业价值为19233209177.5元，公司可以在2021至2024年间为股东创造财富，每年创造的财富呈逐年递增趋势，表明公司的管理模式和运营模式已经发生了变化，并正朝着良好的方向缓慢发展。

随着中国房地产业的不断发展，其市场也在不断完善，价值管理的概念也越来越流行。本文运用EVA模型对杭州滨江房产的企业价值进行了探讨，发现杭州滨江房产应通过日常经营提高企业价值，提高销售水平，合理安排融资结构。具体而言，我得出以下结论和建议：

首先，与其他价值评估方法相比，EVA模型能够契合企业的价值管理理念，达到股东价值和企业价值最大化的目标，EVA能够准确地解释企业的长期经营。因此，利用这一指标来评价企业价值，有利于企业的长远发展。

第二，管理者在业务流程中应以价值管理为指导。面对市场竞争，企业需要培育核心竞争力，努力提高税后净利润水平，建立合理的融资结构，使企业以最低的成本最大限度地提高资金使用效率。

猜你喜欢 滨江总额杭州 福州滨江私宅现代装饰(2022年6期)2022-12-17杭州幼儿画刊(2022年11期)2022-11-16永州滨江新城营销中心现代装饰(2020年7期)2020-07-27芜湖滨江天际线江淮法治(2020年9期)2020-07-11全国国有企业资产总额中国财政年鉴(2017年0期)2017-07-04全国国有企业所有者权益总额中国财政年鉴(2017年0期)2017-07-04G20 映像杭州的“取胜之钥”传媒评论(2017年12期)2017-03-01В 20162016 году объемы китайского экспортамогутсократиться中亚信息(2016年8期)2016-12-06杭州汽车与安全(2016年5期)2016-12-01杭州旧影看天下(2016年24期)2016-09-10

推荐访问:滨江 杭州 价值评估