昆明西城时代房价 “被豪宅时代”谁能博赢市场?

　　2011年中国房地产市场在“史上最严厉”调控的基调中，整体市场成交情况较为低迷。而在此背景下，华宅市场的走势却让人眼前一亮，以北京、上海、广州、深圳为首的国内一线城市高端住宅成交均逆势飘红。值得关注的是，各大城市内城核心板块房价依然表现坚挺。由于城市核心土地资源日益稀缺，2009年、2010年“地王”均已进入推盘入市阶段，楼市中高端住宅比例大大增加，“全城豪宅”现象已不鲜见。以北京为例，2011年四季度全部在售的70余个高端公寓项目平均报价均超过6万元／平方米。一线城市进入“被豪宅”时代，如何充分拓展华宅附加价值是对房企及整个产业链条的重要考验。
　　全国一线城市华宅市场量缩价升
　　2011年对于中国房地产市场来说是一个“调控年”，在“限购”、“限贷”、“加息”等一系列调控重拳之下，市场需求受到抑制，全国房地产市场整体呈现成交低迷态势。而在此背景下，高端住宅市场却逆势上扬，走出一波强劲行情。
　　由于高端市场成交活跃，全国主要一线城市在住宅成交量普遍下滑的形势下，整体成交价格仍呈上升态势，逆市飘红。据中国不动产研究中心数据显示，2011年全国一线城市整体成交量出现较大幅度下降，而成交价格则出现小幅度上升。成交价格同比幅度最大的为北京，涨幅达到5.6％，其次为广州、深圳和上海，涨幅分别为3.1％、3.0％和1.8％。
　　据亚豪机构数据显示，2011年全年北京高端公寓累计成交5995套，成交金额90.9亿元，同比2010年成交套数增长了43.7％，成交面积增加了30.2％。纵观全年，北京华宅项目在逆市中取得了尚佳成绩。据北京市房地产交易网的统计数据显示，在2011年高端住宅市场中，金茂府以46.51亿元的总成交额夺冠，而盘古大观以10.56万元／平方米的成交均价位居单价第一，霞公馆和钓鱼台7号项目单价也均超过了10万元／平方米。别墅市场中，西山壹号院以30.59亿元的总成交额名列第一，中海九号公馆和颐和原著位列销售亚军和季军。
　　在上海，全年单价超10万元／平方米以上的华宅累计成交达124套，比2010年的全年成交76套有明显上升。其中上海紫园成交占据主力，达到36套，另外华润外滩九里苑、翠湖天地嘉苑、尚海湾豪庭等项目成交也达到10套以上。
　　在政策性打压下，2011年广州华宅成交持续萎缩。仲量联行数据显示，广州全年华宅成交约为1800套，远低于去年的2800套。但由于城市核心土地资源日益稀缺，且入市产品品质普遍较高，使得全年华宅售价整体还是保持稳中带升，同比上升4.2％。
　　2011年6月香港更是创下顶级华宅成交新高，香港菱电公司旗下普乐道10号别墅以8亿港元(合6.66亿元)出售，每平方英尺售价9.64万港元(合86万元／平方米)，创亚洲华宅新纪录。
　　全国一线城市华宅价格的坚挺在整体低迷的房地产市场中形成一抹亮色。与普通住宅量价齐跌情形不同，在价格方面，高端项目表现稳健，而开发商报价也持续走高。对此业内专家指出，在地价高企与政策调控压力下，中低端市场中的利润空间已经非常有限，甚至无利可图，这使得更多的开发商将目光锁定高端市场。
　　城市中心“被豪宅”现象升级
　　全国一线城市华宅市场成交活跃，而城市中心房价“被豪宅”。原本的普通住宅份额“被豪宅”现象已成为一种趋势，这也将导致房地产市场结构的调整。近年来，房地产业内普遍将单价4万元／平方米视为划分普通住宅与高端住宅的分界线，超过此线者便被划分到“豪宅”阵营。多年来，全国主要一线城市地价逐年高涨，地王纪录屡屡刷新，城市中心房价水涨船高。如此，“豪宅”阵营便日益庞大。
　　以北京内城四区房价为例，自2005年至今，平均房价已从最初的9000元／平方米飙升至如今超过55000元／平方米。也就是说，北京内城区，无论住宅品质高低，其平均房价以超过高端住宅标准。而四环内平均房价也从2009年的不足2万元／平方米，高涨到2011年的约3万元／平方米。城市中心区内“被豪宅”趋势愈加明显。
　　2011年，正逢2009年及2010年地王纷纷入市推盘，地价高企又逢CPI狂飙推波助澜，京城楼市“被豪宅”形势加剧。据亚豪机构统计数据显示，2011年，北京市共有11个“地王”级项目以纯新盘的身份进入市场，其中5个项目位于中心城区，绝大部分走高端路线。而值得一提的是，2011年四季度后，北京70余个在售高端公寓项目平均报价都超过6万元／平方米，并在12月达到60531元／平方米的历史新高。
　　高价项目数量快速增加，带动成交量占比上升。统计数据显示，北京单价3万元以上项目成交面积占整体的比重，从2009年1月的0.7％提高至2011年7月的23％。项目单价前50名价位线亦从2009年的2万元以上，上涨到2011年第二季度的3.8万元以上，提升幅度近1倍。
　　窥一斑可见全豹，以北京为代表的全国重点城市“被豪宅”现象日益严重，土地稀缺与通货膨胀使得市场中的产品在价格上虽跻身“豪宅”之列，而品质却参差不齐。在置业者日趋理性的市场环境中，只有充分实现与拓展华宅的价值内涵，拥有足以支撑华宅价格的功能与品质，且精准营销灵活应对市场变化，方能博赢市场。
　　“被豪宅”时代房企何去何从
　　面对“被豪宅”这一稍显无奈的市场环境，各路房企显现出了不同的应对之道。有的重整思路寻求多元化发展，有的坚持精品路线执著到底，亦有但求保命挥泪白宫者。
　　作为“被豪宅”的典型代表，某些地王项目入市便遭遇尴尬。业内人士指出，某些“地王”项目的土地成本占房价的平均比重已接近50％，占比最高的项目已达到60％，已远远超过正常市场状态下30～40％的水平，如果再加上营销成本、财务成本、工程成本等，这些“地王”项目的利润率已低于10％，有些项目已经在“零利润裸售”。
　　“大潮退去，才能看清谁在裸泳。”降低利润空间，以价换量虽然可以达到资金的快速回流，但对于提升城市人居品质及企业自身发展而言绝非上策。通过产品的精品化、多元化寻求突破，投入机会成本创造更大的价值空间，使边际效益最大化方为上策。如富力地产、华润地产等联手高端酒店、万达地产的商业加公寓模式，将高端商业资源与华宅合理配置，实现居住功能之外的附加价值，其产品的市场价值便远远高于单一功能产品。
　　高端项目比重增加，住宅产品价格普遍提升，亦说明城市将实现整体高端化发展，人们的改善性居住需求正劲。集合多重稀缺资源的华宅产品，或居都市极致繁华，或拥山水独到之美，或享人文馥郁韵味，将稀缺资源完美融入到生活之中是华宅的立命之本。如龙湖地产于人文胜境打造盛世臻品、融创中国将美景美宅融为一体都将华宅内涵高度延展。以资源取胜、以产品取胜，打造藏品级、定制级华宅，极致尊荣方展中国当代华宅之风采。

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