广州粤国房地产评估【对目前我国房地产评估产业现状的探讨】

　　摘 要：房产评估，是一项以时价来反映所评估房产价值的技术经济活动，是专业评估人员，在综合分析影响房地产几个因素的基础上，依据一定的估价目的，依照科学的估价方法，结合估价经验，对所评估房地产的价值进行判断和推测。健全、完善我国现有的房地产评估体系，对于我国经济的健康发展具有重要意义。
　　关键词：房产评估；评估师；评估类型
　　中图分类号：F715 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0234-01
　　在今天经济飞速发展的大潮流下，我国的房地产业也呈现出一种高速发展态势，并日益走向成熟，房地产业显然已经成为了我国经济的最新增长点。但是，与此同时，伴随着房地产业的快速发展出现了一系列问题，过快的发展速度容易造成经济泡沫，引发金融风险。因此，健全、完善我国现有的房地产评估体系就显得尤为重要。
　　一、房地产评估的概念及类型
　　房地产评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业评估人员，在综合分析影响房产价格诸因素的基础上，结合估价经验，按照法定评估程序对所评估房地产的价值进行判断和推测。
　　需要注意的是，房地产评估实质上不是简单的估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
　　二、房地产评估的三个类型
　　（一）一般评估：这一类型的评估属于参考性评估，不具有法律效力。这种类型的评估，发生在房产交易双方有争议或者发生分歧而求助于评估机构时。“一般评估”往往反映的是在某一时间点、某一地区的某一特定物业的一般价值水平。
　　（二）特定评估：这一类型的评估是一经确定就具有法律效力的。它是由房地产交易的管理部门主导进行的评估，所针对的是明显低于市场价格水平的买卖双方交易价格。此种评估类型在评估过程中，往往需要采用两种及其以上的评估方法，以便体现公正、合理原则。
　　（三）房地产抵押贷款评估：这一类型的评估一经确定，就具备很强的法律效力并形成法律文件，它对交易双方有强有力的约束力。它是房屋购买者在寻求金融方面支持时，对自己所抵押的房屋价值所进行的评估。房地产抵押贷款评估是由金融部门所委派或指定的评估机构所进行的评估，其评估值一般都比较低。
　　三、房地产评估的原则
　　（一）供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
　　（二）替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
　　（三）最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
　　（四）贡献原则：它是收益法和剩余法的基础。
　　（五）合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
　　（六）估价时点的原则：估价时点又称估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。
　　四、中国房地产评估产业中存在的一些问题
　　（一）对抵押物价值评估过高，不能准确把握抵押物隐含的风险，忽视抵押贷款项目的可行性评估。在现有房产评估中，一般认为评估偏差率超过20%以上即为评估重大差异，然而经调查发现这部分业务量竟然占已审核业务总量的52%左右。在银行所发放的这部分抵押贷款之中，大多抵押品的实际价值不能覆盖银行所提供的贷款，这给银行房产贷款带来了很大的潜在风险。
　　（二）我国现有评估师队伍的素质参差不齐。在房产抵押评估事务过程中，银行是在评估师所给评估值的基础上以一定的比率提供贷款给贷款方的，所以评估师对抵押贷款是负有相当重要责任的。然而在实际的操作过程中，评估师的权利和义务往往是不对等的。当银行因为抵押物的评估值与拍卖金额数目相差太远而遭受巨大的经济损失时，一般银行也不会因此把评估机构告上法庭。有的评估机构中的业务人员素质不高，不遵守房产评估行业的职业道德，不顾诚信原则，迎合委托方的不正当要求，在评估中弄虚作假，谎报评估值，严重损害了其他人的利益，也使银行遭受巨大经济损失。
　　（三）行业相关制度、规范建设落后，缺乏约束性。虽然在房地产也繁荣发展的背景下，房产评估行业也呈现了快速发展趋势，但是却仍然处于其发展的初级阶段。很多评估机构是由政府原来的房地产评估机构所改制过来的，它们往往借助与政府的关系形成垄断市场，而不能在正常的市场竞争中去获得业务。
　　五、针对房地产行业现存问题应采取的改善措施
　　（一）有关部门要加强监管，通过整顿规范为房地产估价市场创造公平的竞争环境。要尊重并维护房地产估价活动的独立性，要尽快完善房地产评估市场的运行和监管规则，对违规行为制定严格的查处办法。对在房地产评估过程中弄虚作假的评估机构，应取消其房地产价格评估资格，并追究有关人员的行政或法律责任。
　　（二）完善、创新现有评估方法。由于一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而抵押物处置和抵押物评估之间往往存在着脱钩关系，在这一有效期内房地产市场往往会发生极大的变价，在这样的情形下对抵押房地产进行依法处置，抵押物的现值与评估价值之间就会存在相当的差异。
　　（三）严格评估师行业准入制度。房地产估价是智力型行为，房地产估价师的专业素质是其执业的技术保证，要严格评估师选拔制度，设置不同层别的考试制度，多渠道开展国际交流与合作，并通过继续教育等多种形式促使房地产估价师的专业水平不断改进、提高，帮助房地产估价师适应不断变化的市场经济发展的要求。
　　由于中国在评估理论和方法上的研究上起步晚、比较滞后，在现有评估行业中，问题重重，暴露了很多弊端。因此，应在考虑自身情况和已有经验的同时，积极吸取国外相关行业的先进经验，共同努力带动我国房地产评估行业的健康发展。
　　 作者单位：杭州市地铁集团有限责任公司
　　参考文献：
　　[1]叶剑平.房地产估价[M].北京:中国人民大学出版社,2002.
　　[2]王人己,姚玲珍.房地产估价[M].上海:上海财经大学出版社,2002.
　　[3]唐建新，周娟.资产评估教程[M].北京：清华大学出版社，2005.
　　[4]冯宇辉.浅谈西方房地产评估中存在的问题[J].中国房地产,1995(09).
　　[5]吕有法,陈岚.“最佳使用原则”在房地产评估中的作用[J].中国房地产.1995(11).
　　[6]张重望，闫旭东.关于房地产抵押评估的若干认识和建议[A];2005国际房地产估价学术研讨会论文集[C],2005年.

推荐访问:目前我国 探讨 现状 房地产评估