【住宅产业化正逢其时】 住宅产业化

　　“十二五”时期提倡的转变经济增长方式，使得住宅产业化的发展箭在弦上 　　“6天的时间就建造出了一座15层崭新的酒店大楼，而且还含装修。” 　　尽管事情过去一年有余，每当提起这个话题时，总有不少人瞪目结舌。不管你信是不信，它都在那里，不偏不倚⋯其实这只是住宅产业化的一个小小的缩影，说到底就是将原来在建筑工地现场制作的墙体、屋面、阳台、楼梯、厨卫、壁柜等在工厂制作好后运抵施工现场，像“搭积木+拧螺丝”那样就地组装。在西方发达国家，住宅产业化已经发展得比较成熟，尽管中国也一直在倡导住宅产业化的重要性，但是发展速度却不尽如人意。笔者认为，面对当前的宏观经济形势与“十二五”时期倡导的转变经济增长方式，住宅产业化发展必将再次成为人们密切关注的话题。
　　
　　概念虽已先行，实施一直迟缓
　　“住宅产业化”最早是由日本专家在1968年提出，其目标是通过用工厂化、社会化、大生产的方式解决民众的住房问题。住宅产业在日本是继汽车、家电行业之后的又一个主导产业，通产省和建设省是其主要的推动机构。而中国住宅产业化的提出，则是在1993年到1994年间。首先提出“中国住宅产业化”这一概念是在住宅科研设计领域，但直到1998年国务院办公厅转发了建设部等部委《关于推进住宅现代化，提高住宅质量的若干意见》，至此，“住宅产业化”才正式在国务院文件中出现。1998年，住建部成立住宅产业化促进中心，旨在促进中国工业化发展，实现住宅产业建设从粗放型向集约型的根本转变。1999年7月，住建部等8部委发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，旨在加快住宅建造方式转变，推进住宅产业现代化，提高住宅综合质量。
　　尽管从概念提出到现在已经近20年，住宅产业化却一直发展缓慢。目前国内专门从事住宅产业化的企业屈指可数。除了相关政策的激励外，更多是因为中国住宅市场发展速度之快，已经使得产业化无关紧要，就像上轮牛市，不管你是否会炒股，只要将钱扔进股市投资任一股票，就会赚得盆满钵满。开发商们只管低头赚钱，哪里顾及未来住宅市场的发展趋势，也不会去考虑企业竞争力的问题，住宅产业化更无从谈起。
　　
　　劣势逐步凸显，转型势在必行
　　中国的住宅产业在国家经济发展中的贡献已经不容忽视，虽说取得了巨大的成就，但仍未摆脱粗放型的建设模式。住建部副部长仇宝兴曾在一次公开场合称，中国是世界上每年新建建筑量最大国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，却只能持续25-30年。
　　笔者认为，住宅建设主要有以下几个劣势不容忽视。首先，是由于工业化水平低下引发的劳动生产率低下、工程质量参差不齐等问题。在住宅建造的方式上仍停留在手工操作等现场制造阶段，工程质量及进度大部分仍然取决于工人的水平。而施工承包企业考虑到自身的经营成本，采用的绝大多数都是文化程度较低，基本上没有接受过系统、专业技能培训，完全是凭着经验以手工的方式建设的农民工，这就使得建筑品质难以保证，“滴、漏、跑、冒、渗”等现象成了住宅建设中广遭诟病的问题。
　　其次，施工及使用过程中资源浪费以及环境污染问题。有学者曾经做过初步测算，中国住宅建设用钢占全国用钢量的20％，水泥用量占全国总用量的17.6％，城市建用地的30％用于住宅建设，城市水资源的32％在住宅使用过程中消耗，住宅使用能耗占全国总能耗的20％左右。与发达国家的住宅建设相比，在住宅建造和使用过程中，存在严重的资源浪费现象。施工过程中，切割钢筋时砂轮与钢筋间发出的高频磨擦声、支模拆模敲击模板和模板坠地时相互撞击声、混凝土物料在搅拌机内翻腾所发出的噪声、振捣混凝土时振捣器发出的高频蜂鸣声等噪音污染对周边居民生活产生了很大的影响。砼的养护用水除部分被砼吸收外, 其余的则被土地吸收。石灰池内的水, 部分渗入地下, 部分流淌坑外，对环境的污染也不容忽视。另外光污染和空气污染等也是施工过程中的重要污染源。
　　再次，在室内装修方面，污染现象也令人堪忧。目前普遍为毛坯房的交房方式，据统计业主在进行装修时平均会带来2吨左右的装修垃圾，不仅浪费资金和资源，而且容易造成质量隐患，环境、噪声污染等。室内污染物中劣质装修材料是污染物的主要来源，其中含化学、物理、生物、放射性在内的污染源多达几十种，甲醛、苯和有机挥发物超标数十倍。
　　
　　宏观环境恶化，红利正在消失
　　受全球金融危机余波冲击和国内政策持续收紧等因素的影响，中国宏观经济景气将继续回落，三大需求将呈不同程度的放缓，面临通胀压力和未来经济增速下滑的风险，住宅建设市场的外部环境风险将进一步恶化，再加上建筑成本的上升，住宅建设企业的利润空间将进一步受到挤压。
　　消费方面，受物价上涨较快、汽车住房调控等多种因素的影响，社会消费品零售总额增速不断放缓，全国消费者物价指数逐月攀高，其他新涨价因素自年初以来也逐月上行，限制房价上涨过快的“限购令”更是让热衷于住宅开发的地产商痛苦不堪。外贸方面，长期依靠出口的中国经济由于全球经济减速风险加大，逐渐趋紧以致外需疲软。人民币汇率升值的预期，更将弱化中国出口产品的价格竞争力。外需不振引发外贸出口企业大量倒闭对房地产的需求造成了一定的冲击。在投融资方面，商业银行信贷资源在宏观调控下继续收紧，贷款利率进一步上升，投资的信贷环境愈发严峻，民间借贷在高风险中运营且借贷成本不断攀升，近期因高利贷链条断裂引发的事件频出,也将被誉为民间资本“晴雨表”的温州推向风口浪尖。房地产企业资金来源的其他渠道如IPO或股票增发、信托贷款、发债等途径已基本被封杀。种种迹象表明，从内需到外需再到投融资，住宅建设外部环境真是雪上加霜，其投资必将进一步下滑。
　　建筑成本不断上涨也令企业苦不堪言。首先是建筑材料方面，原材料占工程成本比重较大，约占60%。以钢铁、水泥等主要建筑材料的价格，是决定施工企业工程造价的重要因素，钢材价格对企业影响最大，然后是水泥价格。据工业和信息化部发布的数据显示，2011年一季度，钢材和水泥价格处于高位运行，螺纹钢平均价格同比上涨22.4%，水泥平均出厂价同比上涨27.7%。施工企业深深感受到建材价格上涨的压力。材料成本增大将导致施工企业生产成本大幅增加，直接影响到企业的效益。其次，就是劳动力成本上升。随着近年来人口红利逐渐消失，建筑行业这一劳动密集性行业正在逐步失去人力成本上的优势。一方面，因最低工资标准的提高，企业必须提高劳务人员的工资；另一方面，因物价高涨，企业要想留住员工，也要提高劳务人员的工资，从“民工荒”到“招工难”再到“抢工潮”，企业已经很难对涨薪说不。人工费上涨增大了施工企业生产成本，进一步挤压了利润空间，导致利润减少。
　　
　　发挥产业优势，高质高效环保
　　住宅产业化的核心是建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化和土建装修一体化。推进住宅产业化可以提高住宅工程质量、实现节能减排、提高施工效率、缩短项目周期以及促进产业结构调整，是住宅建设发展的必然趋势。
　　住宅质量整体上升。由于实行住宅产业化后，会将过去在施工现场制造的构建在工厂完成，有效克服了因现场工人水平参差不齐造成的施工误差，从厂房生产出来的产品加工精度和品质都会有很大的提高。比如过去的外墙外保温系统，由于外保温板的生命周期与混凝土不一样，外保温板老化脱落开裂在所难免，而工业化建造外保温体系采用夹芯保温系统，有效保证了保温层与结构同寿命。还有就是传统的外墙，瓷砖容易脱落，工业化生产通过有关技术使瓷砖与外墙板在工厂一次成型，其脱落的问题几乎不会出现。由于实现了工厂标准化作业，建筑构建的精度偏差可以达到以毫米计。
　　住宅建设和消费过程中节能环保。住宅产业化可以推进企业的技术进步，降低模板、脚手架等非实体材料的投入。由于在工厂集中生产，不仅生产用水上可以循环利用，还使得建设工地的噪音大大降低，同时还能减少施工粉尘污染等有害废料的排放；精装修交付相比毛坯房交付更是减少了装修废物的排放，装修噪音的产生。根据万科的相关测算，实施“工业化住宅”后，建筑垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料66%，建筑节能50%以上。
　　劳动生产率与项目管理效率显著提高。由于大部分构建在工厂生产，将大量占用工期，影响施工质量、安全、环保的部品、构配件转移到工厂生产，减少了施工现场作业从而有效地缩短工期；质量控制由施工现场转移到工厂，施工企业可以集中力量对建筑进行组装，合理的分工在保证建筑质量的同时大大提高了效率；操作的劳动强度与难度大大下降，施工管理的技术难度也相应降低。积水化学株式会社是日本最大的住宅产业化集团之一，其在崎玉县的一座住宅工厂用工业流水线的方式生产房子，把住宅分拆成一个个盒子式的构件，在生产线上制造完成一栋住宅所需要的全部构件，只需要花费四十多分钟，然后运到施工现场，在一天之内组装完毕。
　　
　　打造产业平台，维系生态环境
　　当前的环境，企业要想获得竞争优势，必须开拓视野，通过与外界其他企业进行优势互补和资源共享，各类企业在发展中互相依赖而形成一个住宅建设的“生态系统”。成熟的大型企业要在住宅建设中发挥生态平台的主导作用，与科研、设计、咨询、施工、建设、材料等合作企业强强联手，从而打造工业化、标准化以及体系化的高品质住宅。
　　这里我们可以参考国外住房产业化的成功案例。日本在住宅生产的各个环节上，每个产品、部件都有非常完善的质量保证体系。为了能够全面保障住宅的产品质量，日本建立了优良住宅部品认定制度，由建设省指定的认定中心对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性等，从产品标准、性能测试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面按照一套严格的方法和程序进行综合审查，政府甚至还投资新建了检测中心，配备先进的检测仪器和设备为每个产品进行严格的测试。美国房屋的建造分工很细，讲究专业化。不是建筑商直接施工，而是分到各个分包商。这些分包商的业务，仅集中在某一领域，比如有的只做建筑防火，有的只负责墙面制作和安装。早在上世纪90年代，所有建筑公司总数的75%，都是分包商。施工也采用流水化作业，而不是平行施工。上一工序在完成施工、清理现场后，下一工序才进入现场。
　　住宅产业的发展前提是规格化标准化建设，产业生态上的各种产品都要进行归类、规范。但标准化绝对不代表住宅就是千篇一律，在标准化的产品链中，住宅开发商完全可以选择符合业主需求的产品，并加以组合，以形成自己的独特风格和卖点。因为在住宅产业生态链中，消费者也是重要的组成部分，未来的住宅设计环节也必将从原来的设计师设计发展到用户参与设计中来。
　　转变经济发展方式，是国家“十二五”时期倡导的重要任务，更是住宅建设发展中不容忽视的重要议题之一。政府也正在不遗余力的推进住宅产业化进程，如深圳、上海、北京等地都开展了试点工作。住宅产业化一定要抓住机遇，将目前的手工粗放、高能耗的生产模式向工业化、高质量、节能环保型方向转型，吸取国外发达国家经验，加快技术创新，促进产业优化升级。
　　
　　 （作者单位：正略均策管理咨询有限公司）

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