土地交易_土地交易再升温

　　底价成交、“白菜价”、流拍成了武汉市今年上半年土地交易市场上的关键词。　　截至目前，武汉市共出让地块110余宗，其中104宗以底价成交，平静到连“举牌”都省略了。 在今年1—6月，武汉市收获土地出让总金额287.35亿元，同比降低13%。
　　奇特的是，自8月以后，武汉市土地交易市场明显再复活跃，万科、华润、复地、融侨、广电、钰龙等房产大鳄重返武汉土地市场，掷金圈地。
　　一边是通过以价换量求生，又陷入土地储备窘境的开发商；另一边是在经济增长出现下降的情况下，又有要确保“稳增长”的地方政府。两者一拍即合，创造了自8月以来土地市场的火爆局面。
　　拿地！拿地！
　　耗时近1个小时，两家知名开发商轮番举牌237次，使得一块起拍价9.64亿元的地块，“身价”上扬至12.01亿元，溢价超过2亿元。10月12日，武汉举行今年第十次国有建设用地挂牌出让会，重现了这场久违的“抢地”场面。
　　在此前一个月，武汉市上半年规模最大的土地拍卖会，集中拍卖了36宗国有建设用地使用权，最终，28宗地块以121.68亿元的总价成交，创下了近3年来武汉土地市场单日成交价最高纪录。
　　不仅在武汉，从三季度开始，全国多个城市都加大了土地供应量。在北京，仅8月下旬，就推出14宗住宅用地，出让总量相当于北京前7个月供应总量；在温州，最近期一次性推出52宗地块，共计3220亩，规模是过去几年土地出让的总和。
　　国土资源部10月11日的通报数据显示：今年第三季度全国房地产用地供应出现明显回升，达4.43万公顷，环比第二季度增加35.7%，相当于上半年总量的74.2%。
　　在各地加大土地供应量的同时，也掀起了房地产企业新一轮的“抢地潮”。以保利地产为例，短短一周之内，就豪掷百亿元拿地。
　　10月10日，保利地产在上海以45亿元竞得徐汇区滨江地块，也就在同一天，保利地产在长沙土地市场也有斩获；随后在10月12日，又以32.59亿元再竞得上海市杨浦区一宗商住地块。在不到一周时间里，保利集团四度出手拿地，累计出资金额达131.4亿元。
　　其实“保利现象”并非个例。包括万科、龙湖、金地、恒大等国内知名房企的身影也频繁出现在土地拍卖市场上。一份针对万科等五家知名房企拿地相关统计数据表明，自9月1日以来，万科在全国各地土地市场上频频出击，截止到10月14日，已经取得20宗地块，规划建筑面积达614.73万平方米，累计出资金额约170亿元。
　　值得关注的是，此轮“大潮”中房企高溢价拿地的现象比较突出。如在近期一次拍马会上，招商地产经过近百轮竞价，溢价率达75%，最终力压龙湖、金地竞标成功。这与半年前经常以低价成交的情形形成了鲜明对比。
　　“今年上半年武汉土地市场连举牌都省略了，直接报价就成交。”武汉一业内人士向《新楚商》描述。据统计，2012年上半年，武汉国土资源和规划局共推出70宗地块中，仅有8块以超过底价成交，土地出让总金额287.35亿元，同比降低13%。
　　一拍即合
　　短短三个多月过去，土地交易市场缘何会出现“冰火两重天”的局面？
　　“上半年很多房企都采取了以价换量的策略，成交量随之不断上升，土地储备也快速消耗，因此下半年多拿地是必然结果。”武汉亿房研究中心研究员鄢峰认为：“资金的快速回笼也为拿地创造了有利条件，信贷及市场的宽松复苏提升了企业拿地的积极性。”
　　根据上海同策咨询机构跟踪监测数据显示，前三个季度，包括万科、金地、保利、中海等在内的国内十大标杆房企，已基本完成销售指标。另一方面，本轮调控已持续两年，两年期间绝大多数大型房企在投资环节都表现出谨慎态度，这导致了当前相当一部分企业的土地储备，尤其是在重点城市的土地储备出现了短缺。
　　“成交状况回暖，通过销售回款方式获得更多资金，已是事实，再加上信贷宽松，这就促使一些大的开发商开始进行土地储备。”湖北省房地产经济研究会常务秘书长叶学平分析。
　　这边，开发商为土地储备焦急，在产业链的上端，地方政府也迫切期望通过土地财政以解“燃眉之急”。
　　业内专家分析，今年以来，市场形势出现了变化。由于经济增速出现了超预期的下降，无论是中央政府还是地方政府，财政收入都出现了下降，在这方面，地方政府的压力尤为沉重，因此，地方政府迫切希望通过持续推地来增加财政收入。
　　据国土资源部此前公布的数据，今年上半年全国住房用地供应计划落实4.72万公顷，仅为年度计划的29.6%。财政部公布的数据显示，上半年，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。
　　“政府也不是随便卖地，也要看市场需求，上半年土地市场较为冷清，开发商拿地意愿不高，就算推地也卖不出好价钱，还不如不推。而通过上半年的销售回笼了资金，开发商现在有能力，也有愿望拿地了，地方政府此时推地，可谓供需双方一拍即合。”某土地规划管理部门的负责人坦言。
　　下跌无望？
　　分析本轮“大潮”的特点，不难看出，品牌房企成为当仁不让的主角。统计数据显示，进入三季度后，品牌房企拿地的步伐明显加快，截至9月底，万科、中海、保利等标杆房企在三季度的出资累计金额已超过600亿元。而在这些标杆企业中，央企又成了“排头兵”。这不得不让人回想起2年前，“央企地王”盛行。
　　为了使调控获得成效，当年3月22 日，时任国资委主任李荣融召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制定退出房地产业务的方案，由此拉开了央企退出房地产市场的序幕。
　　但是，同样作为本轮调控中一项重要的政策，央企“退房令”并没有限购限贷这类政策执行得彻底。而今央企又加大力度展开了对土地市场的投入，业内人士分析，这似乎是在向房地产市场释发出信号。“由于央企与政府所具有的天然的‘近亲血缘关系’，它对政府的经济调控政策也能够有更精准的把握。”
　　“短期内，土地市场尚不具备全面回暖的基础，地价上涨乏力。”10月11日，在国土资源部法律中心组织召开的座谈会上，多位业界专家一致认为，第三季度房地产和住房用地供应量出现一定程度回升，但全面反弹动力不足，未来土地市场仍将“稳”字当头，预计不会产生异常波动。
　　但是，从以往的经验来看，土地市场的局部回暖很容易就转变为楼市反弹的“前奏”。
　　“房价的主要成本来自地价，地王出现，房价立刻应声而涨的例子多不胜举。虽然在目前的调控下，暴涨的可能性不大，房价下跌或成幻影。”叶学平说。
　　对于未来土地市场的状况，中国指数研究院华中分院研究副总监李国政认为，从近期中央部委对全国多地楼市调控的表态可以窥见，如果短期内房价出现明显反弹趋势，新的楼市调控政策的出台将不可避免。
　　事实上，面对大型房地产开发企业“逆势夺地”的迹象，也有消息称，作为土地市场主管部门的国土资源部已经开始部署对高价拿地的大型房地产开发企业进行监测和调查，而这之中亦包括部分中央国资委直属企业。
　　“土地市场‘高溢价’、‘地王’是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009～2010年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。
　　业内人士分析称，按照当前的房地产开发周期推算，现阶段竞得的土地，开发周期大概需要两年左右。如果板块区域内出现“地王”，则意味着在未来两年内，房价将维持在高位。因此业内分析，土地市场的回暖及“地王”的产生，在影响市场预期的同时，或将推升未来的房价。

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