[宏观调控下房价走势实例分析] 1040宏观调控三大目的

◆ 中图分类号：F293 文献标识码：B内容摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，多种因素导致房价过高的现状。国家层面多次出台针对房地产市场的宏观调控政策，希望能有效抑制房价过快上涨，实现社会经济平稳有序发展的目标。本文根据国家出台宏观调控政策的时间节点，以江苏南京房价走势为例，进行宏观调控政策对房价走势影响的分析。通过分析得出相关结论并对宏观调控政策提出一些有效建议。关键词：房地产 宏观调控 房价 南京政府宏观政策和背景从1998年实行住房由实物分配转向货币化分配后，我国的房地产市场得到了快速的发展。尤其是进入21世纪，房地产的发展，由于其乘数效应，带动相关行业发展，进一步促进社会经济的快速发展和人民收入水平的显著提高。然而在房地产业快速发展的同时也带来一定的社会经济问题。首先，房地产市场与金融市场的关联度较高，一旦房地产发展过快，形成泡沫并破灭，会对国家经济带来了巨大的损害。再者，一国经济的可持续发展，产业间的均衡发展也相当重要。对于过快发展的房地产业来说，会对其他的实业经济带来“抽血”效应，不利于经济可持续发展。又因为住房是准公共品，有其特殊的价格机制，且关系到百姓的民生，国人“居者有其屋”的传统朴素思想根深蒂固，房价的高企必然会对人们的生活带来很大的影响。由于种种原因，市场这只“看不见的手”经常会存在失灵的情况，不能有效地配置资源。这时政府的宏观调控就必须发挥其作用，以便社会资源更加合理有效地配置。当然，宏观调控也有可能会失灵。几年来，国家多次出台了相关调控政策，为稳定房价，规范房地产市场行为，也采取了许多相应的措施。通常国家宏观调控的手段包括经济手段、法律手段、行政手段、道德手段。我国市场经济还处于发展阶段，主要以经济手段调控为多。包括财政调节、信贷调节、价格调节和汇率调节。因为政府的宏观调控对国民经济具有导向性，一般而言，政府实行的货币政策有宽松的货币政策和紧缩的货币政策。宏观调控的政策是政府调节市场的重要手段。本文旨在根据对江苏南京新增住房房价的波动趋势的分析，研究宏观调控政策的效果，期望提出合理的建议，使得调控更富有针对性。房地产市场走势分析影响房地产市场的因素较多且相互作用，因果关系复杂，本文主要通过研究南京近几年来的房价涨落的变化来验证宏观调控政策的效果并结合实际提出合理化意见。江苏南京2007-2011年房价环比同比价格指数如表1所示，其房价走势如图1所示（数据来源于国家统计局网站）。从图1表示环比的曲线中可以看出，在2007年初到2008年初南京房价的环比上升，从2008年3月出现环比下降，一直到2009年初。从2009年3月开始出现环比上涨，直到2010年年初。2010年年中房价环比价格指数略有下降，全年基本持平。2011年南京房价从4月开始环比基本出现下跌。从图1表示同比的曲线可以看出，南京房价同比指数波动得较为激烈。2007年的每月同比指数基本维持在105点以上，从2008年2月到2009年1月，同比指数持续下跌，跌至96.3点。从2008年8月到2009年6月，同比指数小于100点，同比出现下降。从2009年7月，南京房价同比指数开始上升，从2010年4月达到峰值。此后同比增速变慢。综合同比指数曲线和环比指数曲线来看，两条曲线在整体的趋势是一致的，但是环比指数在反应房价的变化上要比同比指数更加灵敏。为验证宏观调控的短期效果，从环比指数的变化上，能够比较好的反映出来。但考虑到调控的长期效果，从同比指数的变化上，能较好地反应出来。宏观调控政策对比分析2007年3月，央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）；2007年6月，加强外资管理—进一步扼制房地产市场外资过热；2007年9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍—严厉打击炒房行为。由于政府接连推出土地、税收、信贷等调控手段，从多方面进行调控，如土地管理、规范市场秩序、抑制投机、调整住房结构等，使得房价的上涨幅度有一定的减缓。对于市场的反应对政策实施有其固有的延迟性，从南京房价的反应上来看，在2007年年末的时候，环比指数略有降低，从效果上来看，调控的作用不够明显。从全年来看，全年的同比指数是有所上升的，从同比指数与环比指数的关系看出（1-11月的环比指数之积等于12月份同比指数），南京房价的年增长率约为7.4%。2008年1月，国务院重拳打击囤地；2008年6月，再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）。上半年宏观调控主要针对房地产市场的投资过热和囤地现象，政策倾向于紧缩。但由于2008年下半年美国出现次贷危机，各国的经济都受到不同程度的影响，中国也不例外。为保证国家经济的稳定增长，政策的方向变化明显。从图1中2008年的房价走势可以看出，房价一路下跌，可见金融危机的影响力。整个世界陷入危机的影响之下，各国采取了多种拯救国内经济的方法。从而下半年的宏观经济政策开始放松。2008年9月，降低贷款利息0.27个百分点，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；2008年10月，财政部降低真实购房需求的门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点。2009年1月，四大国有银行宣布：执行基准利率0.85倍优惠、原则上都可以申请七折优惠利率等。2009年上半年采取的是宽松政策为主。针对2007年的调控局面，2008年上半年政府实行从紧的货币政策，表现了政府调控的决心，房地产市场双量齐降，调控的效果有所体现。2008年下半年由于世界金融危机影响的不断扩大 ，政府为了保证经济的稳定增长，央行推行双率齐降，采取适度宽松的货币政策，明显有救市的倾向。从宏观政策的定位可以看出，政府由“控制”向“救市”的态度转变。从2008年南京房价环比指数的变化来看，房价的变化与现实情况相一致，调控的目标基本完成。房价有自身上涨的动力，并在正面政策的推动下，2008年下半年到2009年上半年进入房价上涨的高速期，这使得政府开始意识到房价过快的上涨又将会带来新的问题。从而在2009年的下半年，宏观调控政策又开始转向。 2009年7月，加强贷款资金监管，防范贷款的银行风险。2009年12月，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，以抑制投机炒房。2009年12月，地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨。从政策上看，2009年下半年由松变为紧，由于房价过快上涨，政府的调控开始抑制房价上涨和炒房现象。中央政府出台了抑制投机，增加供给等政策，以稳定房价。调控的目标基本与2007年一致。从2009年7月到2010年6月的同比走势来看（同比曲线延迟6个月），曲线的走势与调控的节奏一致。同比指数先增大，然后变小。但是在绝对的数值上，变化微小，正体现了调控的难度。但客观地讲，从数据上看，宏观调控仍然起到一定的作用。2010年1月，发布国十一条；2010年9月，出台最严厉房产调控政策—暂停发放第三套房贷；2010年10月，上调公积金贷款利率至3.5%；2010年11月，限制公积金贷款购房首付比例等。从全年的宏观调控政策来看，实行紧缩的财政政策，延续了2009年下半年的态度。2009年房价的上涨，房地产市场的繁荣。中央政府意识到房价问题后果的严重性和民生建设的重要性，2010年实行了更为严苛的政策。从限贷、限购到限价，体现的是政府坚定的决心。从同比曲线的走势来看（同样时间推后6个月），曲线表现为总体持续下降。可见调控的政策在长期的作用之下，起到一定的作用。但在2011年的1月和2月，南京房价同比仍有上涨。当然，在2011年开始采用新的房价统计方法也可能带来数据波动。2011年1月到6月，央行连续上调准备金率，全年采取紧缩财政政策，进一步对房地产调控深化。从上半年的调控可以看出，在各种严厉的调控政策之下，从环比的走势来看，2011年全年的房价环比指数呈下降趋势，2011年12月同比为99.7%；2012年5月，定基指数为99.1%。这些数据表明宏观调控效果凸显。从南京房价指数来看，环比指数在反应宏观调控的效果上比较灵敏，更能体现市场情况的瞬时变化；同比指数的变化更能反应调控效果的累积效应，趋势更加明显。在时间轴上，同比数据反应现实调控政策的效果约有半年左右的滞后。可以看出，南京房价指数的走势基本上与宏观调控的调控方向是一致的。现实中人们也没有感觉到房价的回落，与数据反映的情况基本一致。但是，地方政府与开发商的言行使得人们对调控能否持之以恒有所怀疑。现阶段政府进行房地产宏观调控的建议基于以上分析，笔者建议政府在进行宏观调控的当下，必须认清调控的范围、调控的目标以及调控的结果。宏观调控的本质是弥补市场的缺陷与不足。政府的调控目标应是使得市场具有更好的功能，并应更加看重调控对市场的改善结果。在运用宏观调控手段进行调控的时候，政府应该着重考虑各种手段对于具体问题的作用效果。在行政、经济、法律手段中选择合适的手段，必要时，通过各种手段的配合运用，实现调控的目标。总的来说，政府应当立足于经济手段，并在运用金融手段的同时，着重区分消费性需求和投资性需求。政策应当严格控制投资性购房需求，同时要倾向于支持民众的正常居住需求。政府应当加强行政手段的调控，将房价的快速上涨，纳入到地方政府及官员的考核制度中，建立相关的问责制度，并出台规范和加强房地产市场的监管制度，得以充分发挥调控的作用。建立健全房地产行业的法律制度，对房地产市场良性发展至关重要。在完善相关制度方面，政府尽快完善公积金制度，使之覆盖更多的人；完善保障性住房体系，使得更加公平和有效的分配保障性住房资源；完善土地管理制度，使得土地的流转和使用更加有效率，根本上解决土地供求问题；完善售房制度，最大限度地消除开发商和购房者之间的信息不对称。同时，由于“分税制”的原因，土地出让金一度是地方政府财政的大部分来源。地方政府基于自身利益的考虑，考虑到GDP的政绩考核，使得地方政府在执行中央下达的调控任务时，表现为“不作为”使得调控的效力减弱。通过处理好中央政府和地方政府的税收分配问题，对于土地市场以及二级市场的宏观调控，应当对房地产市场的调控起到积极作用。选择时机出台限制人均住房面积的政策法规，使我国稀缺的土地资源得到更加合理的使用，泽惠后代，缓解住房市场的供求关系，有效控制房价的过快上涨。参考文献：1.李婕，崔开丽.1998-2010房地产市场的宏观调控分析[J].法制与社会，2011（7）2.徐宇.房地产业宏观调控问题分析及对策研究[J].企业技术开发，2011（9）3.陈慧媛.对宏观调控下我国房价上涨的思考[J].经济研究导刊，2010（20）4.杜永强.现阶段房价持续上涨的主要原因及调控预期[J].西安金融，2006（10）

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