【不动产自动化估价系统研究】 不动产估价

　　［摘 要］随着全球性的网络化、信息化不断发展,不动产估价行业也正朝着自动化方向发展,不动产自动化系统的建立是估价行业必然的发展趋势。本文首先对不动产估价自动化的国内外研究现状进行介绍,然后着重对不动产自动化估价系统的基本功能和种类进行分析；最后指出当前自动化系统研究主要存在的问题并提出对未来的展望。
　　［关键词］价值；自动化；估价；系统；数据库
　　［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）6-0043-02
　　自动化系统的使用能给各项工作带来很多便利,对于不动产估价工作来说,开创一个科学合理的自动化系统,不仅能提高估价作业的工作效率,在一定程度上还能提高估价报告的质量,与此同时还能实现人力资源的集约合理优化配置。因此对于不动产估价自动化的研究不仅具有现实意义还具有时代意义,充分实现不动产估价业的与时俱进。
　　1 不动产估价自动化系统的研究现状
　　在我国,办公自动化是在20世纪70年代末80年代初进入国内市场,到现在已有近30年的发展历史,而不动产估价的自动化从20世纪90年代初开始到现在,城镇土地定级估价信息系统已经历了十多年的发展,进程发展一直比较缓慢,在系统功能设计、方法库设计、数据库设计、界面设计方面的研究还在不断完善中,自动化进程还停留在以理论研究为主的阶段,真正建立并经试验的自动化估价系统寥寥无几。如现已通过验收、评审的世联联合同济大学、上海亿图科技开发的GIS估价系统,它是一款集世联基础数据库、估价OA与估价应用于一体的综合应用系统。其理论研究基本上都是对市场比较法进行自动化估价的探讨和研究,主要的研究成果主要集中于基于市场比较法的不动产估价系统的研究,关于自动化估计系统建立所采用的软件程序种类的研究包括：基于GIS、组件GIS、MapInfo、MapX、VB、VF 、C��++�、Web等的不动产估价系统程序建立的研究,除此之外,还有采用多种软件程序组合而成的自动化系统。与此同时,有些系统研究中还结合了专家系统,模糊数学、神经网络技术等技术的应用,研究范围还包括了对宗地估价、土地定级、抵押评估及课税评估等多领域。
　　在西方一些较发达国家办公自动化发展比较早,在加拿大自动化估价评税系统的应用于操作技术比较纯熟,且建立了完善的房地产信息数据库；英国有200多万起地产交易信息作为数据源的房地产估价信息系统；而在美国,推行办公自动化最早的国家,他们的估价软件主要适用于地理位置相近、房屋结构基本相同的别墅的买卖和转让。
　　2 不动产自动化估价系统的基本功能和种类
　　通常意义上的不动产估价自动化主要是指：在建立各类信息数据库的基础上,通过自动化估价程序,运用科学、合理、适用的评估模型对待估不动产进行评估的过程。
　　2.1 不动产自动化估价系统的基本功能需求
　　(1)基本的自动化办公功能
　　不动产估价自动化系统应具有基本的自动化办公功能,如资料信息的浏览、输入、存储、记忆、修改、删除、查询搜索、链接等。
　　(2)自动筛选、比较及修正功能
　　主要是指在进行可比实例选取时,该估价系统应做到自动从信息数据库中根据输入待估不动产有关实物、权益、区位等信息自动筛选出相关性较强的可比实例出来。然后对各实例进行比较,区分它们的异同及各方面的差距。最后是根据已比较的结果,运用系统建立的修正体系对估价不动产的基本情况进行修正,而且对于待估不动产的各因素影响及其价值转换的最后结果都应进行修正。
　　(3)自动计算功能
　　自动计算功能主要包括估价方法的选择、估价模型建立及数据计算等内容,其中估价模型建立是关键。
　　(4)报告自动生成功能
　　根据房地产估价的有关规范和规程,按照待估不动产种类分类建立统一的的报告模板,在填写了相应的资料及经过价值换算过程确立评估结果后,能自动生成一份格式规范的估价报告。
　　(5)报表自动统计和归类功能
　　报告等的自动统计和归类功能主要是为了不断地补充完善已有的数据信息库,同时更新现有的资料数据,使评估的结果更接近现行的市场价格同时更具现实意义,保证评估的科学合理性。
　　(6)业务统计功能
　　业务统计功能主要是对人员工作量统计、公司业务统计、估价业务报表、客户统计等方面进行统一,以便于各项工作的实施和开展。
　　(7)系统维护及安全性能等
　　系统维护和安全设计在各方面都要做到完善、周详的考虑,在自动化估价系统开发过程中努力提高系统的可维护性和安全性,使其性能更好更完美。
　　2.2 不动产自动化估价系统的种类
　　根据不动产的评估目的不同,为满足不动产估价的各种需要，不动产自动估价系统可以分为以下几种：
　　(1)建设用地使用权转让自动化估价系统
　　自动化系统对建设用地使用权转让过程中的估价主要涉及拍卖底价的评估制定,以及各投资竞标者对该用地使用权价值的评估。该类自动化系统由于土地具有不可替代的区域等特点,可比实例都具有较大的差异性,为此其对于评估模型中对系数修正等的要求较高。
　　(2)转让不动产自动化估价系统
　　不动产转让自动化估价主要是针对不动产的买卖、交换、赠与等行为所涉及土地、土地及地上建筑物及零星单套或多套商品房的转让价值的评估。该类不动产自动化估价对于转让价值的评估不仅包括待评估房地产的市场价值,有时还包括卖方可接受的最低保守价格,以及买方所能承受的最高价。不动产转让自动化估价一般都能找到比较多的可比实例,对于市场比较法的应用程度较高,为此对于数据库资料的更新和维护要求较高,对于可比实例选取要求精度也相对较高。
　　(3)租赁不动产自动化估价系统
　　在市场中不动产租赁行为主观性较大,租赁价格很多时候也具有随意性特点。通过已有的租赁资料对不动产租赁价格进行评估,对已有数据资料进行合理科学的分析并判定各项影响因子的影响值是自动化估价系统的难点之一,而且租赁价值影响因素较多较复杂,建立科学合理的评估模型以满足不同租赁需要的不动产评估是租赁不动产自动化估价系统主要的重点和难点。
　　(4)抵押不动产自动化估价系统
　　不动产抵押价值的评估既要保证不动产的抵押价值以利于市场竞争又要防范抵押的风险,该类自动化估价系统主要特点是既要体现金融机构对于不动产抵押估价的债权安全的需要,又要保证评估价值的合理科学性满足抵押人的现实需要,对于评估体系的建立要求较高。
　　(5)课税不动产自动化估价系统
　　课税不动产估价具有量大及规范性较强的特点,对于自动化估价系统的适应性相对较强。不动产课税自动化估价系统一般要求是要实现批量评估技术,主要是对计税依据进行确定,对税基、税率的确定和修正作为重点考虑,同时严格把握税收制度在税收自动化估价中的应用于体现,保证税赋的公平性与严谨性。
　　(6)其他不动产自动化估价系统
　　对于不同目的、不同需要的不动产估价自动化系统的种类还有很多,其中还可以包括保险不动产自动化估价系统、分隔不动产自动化估价系统、损害不动产赔偿自动化估价系统等。
　　3 当前存在的问题和对未来的展望
　　3.1 当前存在的问题
　　目前,自动化技术在不动产估价领域的应用存在的问题主要体现在以下几个方面。首先,由于自动化技术的运用在房地产估价领域的应用还处于试用初期,估价自动化只在较小的范围领域中得以实现,无法满足不同需要的各类房地产价值进行评估；其次,我国房地产市场不够完善,而自动化系统对于不动产信息数据库的要求很高,目前我国对于房地产各方面的数据库极少,且信息混杂,对于不动产数据库的建立也是当前的重要问题之一；最后,目前已有的估价系统在评估信息管理和分析等方面都存在较多问题,如当前采用较多的基于GIS的房地产估价系统的研究应用,在未能解决自动化估价系统首要根本的实现估价自动化目的问题的同时,却花更多精力在研发对于多功能的追求,对于初始的自动化估价阶段研究有点本末倒置；最重要一点问题是,未能体现自动化估价的初衷目的,对于自动化估价的研究应用未能考虑各种目的价值评估的客观需要,也未能体现自动化估价减少主观因素影响所要实现的评估的客观、公平、合理原则。
　　3.2 对不动产估价自动化系统未来的展望和看法
　　随着办公自动化在各个领域的应用和影响逐渐扩大,估价自动化的应用也将成为估价行业将来发展的重要方向和内容,针对当前不动产估价所存在的一些问题,提出关于将来不动产估价自动化发展的展望和看法。
　　第一，完善自动化估价程序,并建立满足各种需要的不动产估价自动化系统；
　　第二，建立和完善各类不动产数据库,突破地域限制,达到信息资源有效融合；
　　第三，评估模型和修正体系要科学合理,保证评估结果的客观公正性；
　　第四，加强估价人员进行自动化应用的培训,扩展具有估价专业水平、掌握自动化系统操作应用的专业估价人员队伍；
　　第五，保障系统的安全与维护,并加强数据库的更新维护功能；
　　第六，逐步实现不动产估价自动化系统应用的门户化。
　　相信随着我国房地产市场的不断成熟与完善,以及计算机信息技术的不断发展与提高,在全体房地产估价相关人员的共同努力下,不动产估价行业将迎来崭新的明天,早日实现不动产估价自动化的进程。

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