高校大学城物业化管理的几点思考|中央大学城物业电话

　　摘要： 高校大学城物业管理作为一个新型的物业管理领域，物业化管理在带来一定好处的同时存在一系列的问题。针对我国高校大学城物业管理的特殊性，单纯引入外来物业管理公司进行管理必然存在弊端，如何利用物业对高校学生的管理与思想政治教育是现在的问题焦点。
　　关键词： 高校大学城；物业化管理；问题；对策
　　中图分类号：G647 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）05-0252-02
　　0引言
　　据不完全统计，全国已建和在建的大学城已有50多个。随着高校后勤社会化改革进程的不断加强，大量的学生公寓和其他生活设施的建设，物业化管理在带来一定好处的同时存在一系列的问题。如何加强和改进学生公寓的管理，创建文明、和谐、安全的生活环境, 已成为高校学生管理与思想政治工作的一项重要课题。
　　1目前高校大学城物业化管理存在的问题
　　1.1 没有学生活动的场所和必要的活动设施，导致学生课余生活的匮乏物业公司为了尽量的节约成本，对整个生活场所的活动场地建设投资甚少，没有大型的活动场所供学生使用，有的只是各种各样的网络俱乐部。学生的课余时间都浪费在网吧里，没有了集体活动，学生之间的集体主义精神，团体合作精神，奉献精神得不到培养和锻炼。
　　1.2 物业与学校之间的管理协调问题在现行的物业化管理模式中，物业对学生实行的是物业化小区管理模式。物业管理企业受学校的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。在对学生宿舍的管理过程中物业只是单纯的实施硬件管理，在学生的思想纪律教育上不具有管理权限，在学生出现违纪现象时还得通过学校进行教育管理，从而在管理的及时性和准确性上都存在着不足。
　　1.3 学生在大学城居住很分散，给学生管理带来很多麻烦大学城针对的是它周围的几个学校，整个大学城实行的是开放式管理，学生住宿较为分散，有时一个学校的学生被分住在几个园区，这样对学生的管理带来了很多困难。由于一个学校的学生分住在不同的公寓园区不同的寝室，因此，班委会、团支部和学生会的监督作用有所削弱，各个学院的管理相对松散，这样发生公寓内的违纪违规现象较多如：晚归、违章用电、损坏公物、不讲公德等等，学生工作部门和各学院学生工作组难以较早知道，往往等问题发展到了比较严重的程度以后，学院和学校才得到信息，这就错过了及时教育与管理的良机。
　　1.4 公寓在物品维修时间上冲突，在维修费用上也时常发生矛盾物业维修人员的上班时间和学生的作习时间一致，致使学生需要维修时维修人员也已下班。在物品损坏的维修费用上，由于物业是以盈利为目的，所以维修费用相对较高，学生经常因维修不及时和维修费用过高与物业发生冲突，长此以往双方的矛盾将不断加深，严重影响学生在园区的生活安定。
　　1.5 现代物业管理到底能否突破传统的“福利型”后勤管理模式与传统“福利型”的后勤管理模式不同，学生不再感激学校的安排。他们对学校提供的普通住宿条件感到不满，对“有基本设施就行”的传统观念提出挑战，倾向于“花钱买舒适”的平衡心理和现代消费观念。他们反对物业管理人员拿钥匙擅自开门检查卫生、查处违章电器，反对维修工人在房间没人时进门工作。物业管理人员某些“粗暴”的管理手段被学生认为是对个人权利的肆意侵犯。对于公寓内经常出现“不请自来”的推销人员以及个人财物“离奇失踪”的遭遇，学生们也纷纷抱怨物业管理人员的失职。甚至有些地方因此发生了学生与物业管理人员的群体性冲突。
　　1.6 物业化的管理致使园区商业气氛过浓，文化氛围不浓为了最大化的追求利润，大学城的学生公寓绝大多数是商住两用楼，一、二楼的商用楼开满了各种商店、饭店和网吧。每个店都营运到很晚，为了招揽生意有的店高声放着各种世俗的歌曲，严重影响学生的休息。
　　1.7 管理员的素质参差不齐，与学生沟通困难物业管理方为了降低运行成本，许多公寓管理员是外聘的临时工，他们普遍存在素质不高、能力不强的问题，学生也多以某师傅、某阿姨相称，客观上存在难与学生交流、沟通的问题。这些管理员没有经过正规的业务培训，管理艺术和水平都很低，而服务、管理的对象又是思想活跃的青年大学生，所以在管理育人、服务育人时显得无处适从，工作中也放不开手脚，遇到有明显违章违纪学生也不愿大胆去管，学生也不服他们管。
　　1.8 大学城学生公寓的校园文化建设不足校园文化对大学生人格的完善和精神的培养起着十分重要的作用。随着大学城的建设，学生住在学校外面，拉开的不仅仅是空间上的距离，心理、感情、氛围上的距离也被拉大了，从而割断了学生与校园文化间的脐带。大学城随处可见的是商业化的气氛，学生所及的都是一些急功近利的场面，整个校园文化氛围荡然无存；另一方面公寓的物业管理者一味地追求利益最大化，而忽视了培养教育学生的社会责任。
　　1.9 大学城的外部社会复杂性增加由于学生公寓社会化，学生的活动时间及空间都较公寓社会化前自由。公寓周围的网吧、舞厅、卡厅成了学生经常光顾的地方,社会的负面影响大学生。另外,高校学生公寓的电脑设备和上网条件,为大学生提供了方便获取各种信息的途径,但是这些信息中也充斥着一些内容不健康的信息,“网络文化”现象更是成为高等教育领域越来越关注的一个热点问题,这些都使学生公寓管理工作的空间得到了延伸和拓展。如何加强网络环境下的学生公寓管理,是摆在学生公寓管理工作者面前的一个崭新的课题。
　　2构建符合我国高校公寓物业管理的和谐服务体系
　　2.1 转变思想观念，完善制度建设①转变思想观念。从中国传统的高校管理范畴来说，学生公寓的管理部门是学校行政机关的一个职能部门，学生公寓的管理带有行政管理倾向。具体由管理部门依靠高度集中的行政职权和管理制度来保证学生公寓正常的生活秩序。而高校大学城的后勤社会化管理对以上观念产生了重大冲击。物业管理部门一般不再是学校行政管理的一个部门，面对学生的管理方也不再拥有行政措施或处罚的权利，更多的是将学生作为“顾客”进行服务。与学校的关系更多是服务顾客的问题，只是这主要依靠协议的方式来明确双方的权利与义务。但同时，学生公寓的管理没有完全脱离学校，其工作仍然是学校学生工作的重要组成部分。大学城学生公寓的运作要符合高校的运作规律，不能将学生公寓的管理和运作看作纯粹是一般社会的企业管理，完全以经济利益来衡量工作效果。②建章立制，根据实际情况建立学生公寓的管理岗位职责和操作。学生公寓的管理者必须将必要的管理予以程序化、制度化、透明化、公开化。
　　2.2 建立学生公寓的自我管理体系学生公寓自我管理是指学生围绕国家教育的培养目标和学校教育的特定模式，根据社会对个人素质的要求，充分发挥自身的主观能动性，合理地调配公寓资源，有效地运用计划、组织、协调、控制和监督等管理手段，成立学生公寓自律委员会，开展一系列自我学习、自我教育、自我发展的公寓管理实践活动。
　　2.3 引进物业管理公司的先进理念与设备①引进物业管理公司的先进的服务技术。提高公寓管理人员知识素质、工作能力，树立敬业精神，增强工作责任感，建立一支专、兼职相结合的高素质的高校学生公寓管理与思想政治教育工作队伍。一方面，我们要充分配备具有较高学历的管理人员，另一方面要增加现有管理人员的业务培训和学历深造的机会。因此，面对公寓学生这个群体，必须掌握管理的技巧。物业管理人员一方面必须以微笑服务来打动学生，用文明服务来获得学生的配合。另一方面，物业管理更应当在必要的时候给大学生提供一些贴心服务。②引进物业管理公司的综合管理理念。学生公寓综合管理也称公共服务、常规管理，是一种具有广泛服务对象，并保证学生公寓正常运转的最基本需求的管理与服务，主要包括以下内容：1）物业维修管理：房屋日常维修、养护以及整体的维修、养护，根据学生的实际生活需要，建立24小时的保修制度。2）设备管理：良好的设备管理有利于设备的安全运行，延长设备的使用寿命。3）环境管理：环境的形成要靠建设，更要靠管理，变被动的适应环境为主动的创造环境，主要包括卫生保洁、保安消防、园林绿化、车辆交通、公共设施以及违章行为的管理等。③引进物业公司“服务为本”理念学生公寓管理部门引进物业公司“服务为本”理念，始终将服务学生作为所有工作的出发点，通过服务不断培育和拓宽市场，取得社会效益和经济效益的双丰收；再通过扩大的市场带动和促进学生公寓管理部门的服务质量和管理水平不断提高，内强素质，外树形象，不断增强自身实力。学生公寓管理部门要树立这样的理念：以服务求生存，以经营求发展，以品牌拓市场，以机制促高效，以管理增效益，以人才为基础。实行“后勤服务承诺制”和“首问负责制”，提出“零缺陷服务”，争取“零投诉”。
　　2.4 加强大学城学生公寓的物质基础与文化建设①学生宿舍类型多样，设施齐全。各国高校虽然提供的住宿资源不是很多，但是在学校拥有的学生公寓中，大多设施齐全，公寓的类型也多种多样，有许多专门为己婚学生准备的公寓。我国高校目前实行统一的学生公寓建设和学生公寓改造，公寓类型显得较为单一，需要进一步考虑学生的不同住宿要求。②加强大学城学生公寓的文化建设。大学生公寓文化设施建设应营造浓厚的学习氛围，培养学生良好的行为习惯、求知创新能力。公寓内可以建立报刊阅览场所、教育电视网、学生微机房、社团活动中心、讲座报告室、“创新思维园地”等设施，使学生在高雅舒适的环境中进行各种文化娱乐、休息健身、辅导咨询、科技创新、阅读欣赏等活动。
　　3结束语
　　高校学生公寓大学城物业化管理作为一个新兴领域，目前尚处在“婴儿期”。学生公寓的管理应该适应社会主义市场经济的要求，也应该满足现代化高等教育的需要，加大园区的文化建设，有必要借鉴物业管理公司中有价值的东西，进一步加强学生公寓的管理工作。
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