买房才三个月 房价下降 房价下降买房更贵有道理吗

　　“按照现在的贷款利率，即使全国房价平均下降20%，中等收入群众也很难得到好处，支出的成本反而会更高。”近日，全国政协委员、万达集团董事长王健林的这番话广泛为媒体引用。
　　
　　王健林语出惊人
　　
　　为何“房价下降，买房更贵”这种明显违反基本逻辑的话会从全国政协委员的口中说出呢？王健林对此解释说，根据国家统计局公布的数据，2011年全国平均房价为每平方米5380元。按全国新建商品房套均100平方米计算，每套房总价53.8万元。如果全国房价平均降20%，户均可节省购房开支约10.7万元。
　　不过由于中等收入群众买房普遍需要贷款支持，而因房地产调控，各家银行取消了此前首套房贷款利率七折的优惠，甚至将首套房贷利率上浮。即使现在政策微调，最多也只是以基准利率贷款。“相比调控前，现在首次购买一套100平方米的住房，按基准利率贷款八成，平均贷款10年，比七折优惠贷款多支出利息约10万元，完全抵消了房价下降20%的好处。”王健林进而计算道，“如果平均贷款15年，利息多支出13万元，相比调控前，反而负担加重。”
　　
　　本为降低买房负担
　　
　　此言一出，立刻在网上引起争议。不少网友针对王健林开发商的身份，认为他是“站着说话不腰疼”，“为开发商不肯降房价找借口”。也有不少理性的网友指出，王健林其实是在为他今年全国两会上递交的关于“建议恢复首套房七折优惠利率”的提案做论证。他认为，想要让房价真正合理回归，既需要企业主动降价，同时金融机构也需要有相应配套政策出台。否则即使房价下降，受益的也将是金融机构，而不是百姓。因此他建议，国家有关部门及时调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率七折优惠。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。“中等收入群众的首次置业和改善居住需求是中国房地产市场需求的主体，各地限购、限贷政策实施后，首次置业人群占比大幅上升，北京去年首次购房人数超过购房总人数的九成”。
　　在接受媒体采访时，王健林甚至信心满满地表示首套房七折优惠利率的建议会被逐渐采纳，因为现在有关方面已经在研究首套房优惠利率问题。“近期四大行已明确宣布，绝对不超过基准利率。但是这些还不够，因为金融机构赚的钱已经够多了。”
　　
　　初衷虽好 难经推敲
　　
　　尽管初衷是希望银行下调首套房贷利率以降低百姓买房负担，但王健林这段话的因果逻辑却有点经不起推敲。
　　从技术层面说，王健林选取的统计参数和测算方法有较大的主观随意性，不但拿全国房屋成交均价来衡量各地区情况迥异的购房人的贷款需求，而且“套均100平方米”也只是随口一说，与中低收入阶层首次购房的实际需求不符。而根据国家规定，首套房贷款至多七成，不可能是王健林假想的“八成”。实际上在房价动辄上百万元的一线城市，许多购房人也无力承担“贷款七成”的月供。此外，实际生活中，提前还贷、采取气球贷、双周供等新型贷款方式以及运用公积金贷款等方式都可以明显降低利息支出。另外，身为开发商的王健林可能连基本的房贷计算也算错了。根据他的说法，100平方米总价53.8万元的房产贷款八成即43.04万元，按贷款10年等额本息还款法计算，基准利率和七折利率的利差为54841元，按等额本金还款法则相差45894元，都与王健林所称“多支出利息约10万元”相差甚远。
　　退一万步说，就算购房者无法享受七折优惠利率，但这与开发商是否降价又有什么必然联系呢？众所周知，七折房贷优惠利率是在2009年我国面临全球金融危机严峻挑战的非常时期推出的非常举措，而此前和之后我国一直都实行房贷利率最低八五折的规定。实际操作过程中，房贷利率也是各家银行根据自身经营状况在国家规定的范围内自主调节的。所以不管开发商是否降价，银行本就赚着这么多利润。即使开发商降价了，也不可能让银行得便宜，受益人只能是购房人――只是如果有银行七折利率的配合，购房人的购房负担将进一步减轻。
　　
　　银行超高利润须反思
　　话说回来，王健林的这一论证虽不尽合理，但无意间从一个侧面揭露了银行的超高利润问题。原国家统计局副局长李德水日前表示，银行业的资本投资回报率高达实体经济的20倍。
　　著名财经评论员贺宛男接受记者采访时也不无叹息地指出，数据显示，普遍被老百姓视为暴利行业的烟草行业毛利率为69.45%，白酒毛利率在60%~80%，如茅台酒则已超过90%。可是按中国银行业存贷差计算，一年期存款利率3.5%，同期贷款利率6.65%，相当于毛利率90%。更何况目前贷款利率上浮已过半，加上国内普遍存在的“存短贷长”和存款活期化现象，银行实际毛利率更高。
　　事实上，去年以来，“一业兴旺百业哀”的失衡经济局面已有从房地产行业向银行业转变的趋势。复旦大学经济学院副院长、金融学教授孙立坚接受记者采访时指出，一方面，根据银监会报告，去年商业银行净利润为10412亿元，相比2010年增长36.34%，银行日均利润高达28.5亿元；另一方面，去年前三季度，16家上市银行共实现净利润近7000亿元，占沪深两市全部上市公司1.58万亿元净利润的四成以上。与此同时，去年以来，上市银行再融资计划此起彼伏，中央汇金公司则大力支持工行、建行和中行等将2011年分红比例继续下调5个百分点的决定。而它为了给银行业注资，又在去年10月大幅增持了四大国有银行股份。于是一幅十分怪异的景象展示在公众面前：银行一边赚着令其他所有行业望尘莫及的高利润，撑起了上市公司净利润的半边天，同时又不断降低分红比例，不断向外界融资，圈钱欲壑难填。
　　
　　为购房者减负义不容辞
　　
　　更让人难以接受的是，去年银行业非利息收入仅占19.3%，利息收入高达80.7%。可见，高利差使得许多中低收入购房者背上了沉重的利息包袱，而在这一进一出之间，银行成了两头通吃、无人能敌的大赢家。“因此即使房贷利率回到七折，以银行目前的盈利能力和存贷差来看，银行也依然有利可图。”孙立坚总结道。
　　而根据王健林的说法，2010年上市房地产企业加权平均毛利率不到20%，而净利润最终大概是10%左右，像万科这样的企业净利润也只有9%多一点。所以，他认为“2012年房价合理回归的幅度大概也只能是下降10%~20%”。若真是如此，想要进一步降低老百姓购房负担的话，银行给予首次购房者以优惠利率显然是义不容辞的责任了。从这个角度看，我们反而应该感谢语出惊人的王委员了，因为正如他所说的：“金融机构赚的钱的确已经够多了。”
　　
　　相关链接
　　
　　七部委联合报告督促银行支持居民购买首套普通自住房
　　
　　两会结束前夕，一份汇集住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会等七部委意见的名为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告提出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。
　　报告认为，2011年以来，房地产市场投机、投资型需求得到明显遏制，多数城市房价涨幅回落，居民购房心理趋于理性，房地产市场逐步降温。与此同时，市场调整过程中也出现了一些新情况和新问题。如部分商业银行提高首套住房贷款利率，居民家庭购买首套普通自住房需求受到一定影响。
　　与此同时，央行副行长刘士余日前表示，今年将全面落实差别化的住房信贷政策。央行鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡进行自主定价。
　　有业内人士指出，随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷八五折优惠利率将重现市场，但预计七折优惠短期难以出现。目前监管部门房贷政策未调整，仍是首套房贷利率不得低于八五折，首付成数不得低于30%。
　　
　　短评
　　齐力为普通百姓买房减负
　　文 本刊记者/邢 力
　　
　　限购一年，成交低迷，中介倒闭，房企猴急。过去一年多时间里，在限购令这一带有争议却又效果显著的行政政策的干预下，持续多年上涨的房价终于停下了它疯狂的脚步。如今，房价已呈现下降趋势，此时身为开发商的王健林委员突然对银行高利率开炮，虽然听上去有些别扭，却也道出了百姓心声：日进斗金的银行确实也应为减轻百姓买房负担出一份力，因为降房价不只是开发商一家的事。其实我们已经欣慰地看到，社会的方方面面正在为普通百姓减轻购房负担而做着努力，前不久上海大幅提高普通住宅标准就是政府为百姓买房减负做出的好榜样。
　　更何况温总理在两会记者招待会上也强调，房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，不但涉及到中央和地方的利益关系，还涉及到金融企业和房地产企业的利益。温总理还明确指出，房价还远远未回到合理价位，因此调控不能放松。总理这席话暖人心扉，也给各利益相关方提了醒：在房产调控已取得来之不易的阶段性成果的今天，无论是开发商还是银行，都应齐心协力为普通百姓购买自住商品房减负！

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