必要性 浅议开征物业税的必要性

　　【中图分类号】F810.424 【文献标识码】A 【文章编号】1009-5071(2012)02-0394-03 　　 　　 　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视野。财政部在2007年3月提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。
　　1 房地产业税收现状�
　　 物业税开征将有可能提速的一个重要原因是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。�
　　 来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，“房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题”。�
　　 房地产业涉税违法行为主要表现在:在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库；长期拖欠税款等。�
　　 房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收应该是十分可观的。在世界发达国家，房地产业税收占地方总税收的10%以上，但在房地产行业迅猛发展的中国这一比例却不到7%。除了房地产开发商追求利润最大化外，根本的问题在于房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上促使了房产商去投机和偷逃税款。
　　2 何谓物业税�
　　 物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，相应地，每年应缴的物业税也会跟着提高。�
　　 中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。�
　　 根据这一设想，物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。
　　3 开征物业税对房地产开发与消费的影响�
　　 国家开征物业税的真正目的，并不是要借物业税的开征来改革房地产现有的税收体制和土地供应体制，主要还是为了开辟税源、扩大财政收入，在这个前提下再适当地调整和改革城镇建设的税费。如果国家是想要调减税收，何必要开征物业税呢，合并和削减房地产的税费就可以了，完全没有必要开征新税种，更没有必要以物业税来替代房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金。�
　　3.1 开征物业税有利于缓解企业的资金压力。
　　 现阶段，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内，一般为40年到70年的土地使用权，而其中的大部分税费在取得土地时几乎是一次性支付。因此在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建安成本和营销成本占40%，房地产开发、土地占有的税费太多导致了目前房价过高。而一旦开征物业税，将有望改变原有的体制，把以往在房价中一次性交纳的税费改成逐年收取。相应地，改革后房地产的开发成本将会大幅度降低，假设现在的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米，这将有利于缓解房地产企业的资金压力。�
　　3.2 开征物业税后房价将大幅下调30%左右。
　　 由于物业税政策从酝酿到初稿讨论再到最后发布实施会有一个相对较长的过程，在这一政策过渡期，大部分物业多是物业税开征前的商品房。分析认为，现行房价在物业税预期前提下会有近升远降的可能。�
　　 由于房屋价值越高物业税也越高，可能会有不少消费者趁物业税实行之前购进大户型或者豪宅，需求的增加会导致房价上升。这与购房者对物业税的预期有关。按照现行税法，目前的房价中已经包含了土地出让金和增值税，如果要在此基础上进一步征税，有重复征税之嫌，对旧房业主来说也是相当不公平的，由此造成的社会影响太大，因此，即便是要对该部分房产征物业税，其税率也会远低于新税制下开发的房产所应纳税的税率；而远期房价的降低则是对房价虚高的释放过程，由于对房价上升的预期和物业税开征后使用费用提高的预期导致部分有购买实力的买家追捧豪宅，当其价格偏离价值太远时，价格终究会有一个向价值回归的过程。 �
　　 毋庸置疑的是，开征物业税有利于房价大幅下调，准入门槛也将大大降低。因为一旦开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本40%强的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳，下降了（70-1）/70=98.57%，表现在房价中，成本就下降了40%×98.57%=39.43%。考虑到发展商在经营中的其它因素，将其中的10%份额占据为己有，也有29%以上的降价幅度。�
　　3.3 开征物业税对房地产二级市场影响不大�
　　3.3.1 物业税的开征范围主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房，税法制定部门拟定对此类旧有物业将实施过渡措施，但目前还没有明确的说法及条文出现。依照二手房市场现有的规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房买卖中交纳完成，无需再缴。所以，开征不动产物业税的办法对于目前的房地产二级市场并不适用，在短期内难以对其造成影响。�
　　3.3.2 征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价值进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税收会随房产的升值而提高。但从目前二手商品房尤其是二手高端物业的市场价格来看，与当年一手价格相比呈现出明显的下跌趋势，税收逐渐上涨是否成立还存在很大疑问。�
　　3.3.3 如果物业税征收涉及到二级市场，将对炒楼行为起到一定的抑制作用。因为土地增值必定带动物业税上涨，即便楼盘升值了，那么新买家面对越来越重的税负难免顾虑重重。所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有价无市的现象，炒家自然难以高价出手套现。
　　4 海外如何征收物业税�
　　 物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。从名称看，各国各地区不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰等；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。�
　　 从开征目的看，大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是提高不动产占有成本，促进不动产的流动和更有效的利用。�
　　 从计税依据看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据，如美国、丹麦、埃及、百慕大等；也有国家以资本净值为计税依据，如斯里兰卡的净财产税，而韩国对建筑物开征的财产税则以重置费用为依据；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰、捷克、以色列等。
　　5 开征物业税需要具备的条件 �
　　5.1 物业税的出台必须有足够的民意基础。
　　 累积物业税出台的民意基础，要分为三个步骤：第一步，有关部门利用媒体宣传阵地，向社会各界大范围、长时间宣传物业税的基础知识，使更多的民众对物业税有一个基本的认识；第二步，征求社会各界尤其是普通百姓对物业税的意见；第三步，选择几个具有代表意义的地区，进行试点，取得经验后，再全面推广。 �
　　5.2 与物业税相关的调研必须立足中国国情。
　　 每一个税种的出台，都离不开相应的调查研究，专家学者在这里面起着相当重要的作用。调查研究，应该立足中国国情，立足中国民意，这样才能得出较为客观、权威的调研结果。 �
　　5.3 物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。
　　 在物业税的设计上，有关部门必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费。这样就做到了脉络清晰。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子，已经缴了70年或者50年的土地出让金。 �
　　5.4 物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。
　　 一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为，不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房，是几十年传承下来的，不容易改变地点。同样是100平方米的住房，北京城中心的房价可能比郊外的房价高出两三倍，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税。如果这样设计，当然是不合情理的。因此，对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点。这个起征点，不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。
　　6 开征物业税需要注意的问题�
　　 开征物业税，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且还能降低城市居民的购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但其将产生的许多新情况、新问题，也应引起社会的密切关注。�
　　6.1 平买贵用现象。开征物业税，从理论上讲，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%至20%的购房成本，使购房者的“门槛”大为降低。但是，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。这将有可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象，特别是对于那些家庭经济实力不强，只是因购房“门槛”降低而购置房屋的消费者来说，有可能买房容易养房难了。�
　　6.2 新房与旧房。物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，对于这样的房屋如果也开征物业税，就有失公平，如何解决这一问题，业界权威人士建议，在新税法实施的一定期限内，对老房产采取过渡措施或对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。�
　　6.3 自住物业与经营性物业。 物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是纯支出，而后者则通过房屋出租收取利润，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。�
　　6.4 普通物业与豪宅。对于自住物业，有的是几十平方米的普通住宅，有的是几百平方米的高级别墅。普通住宅与高档豪宅的税率是否应有所区别，“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。业内资深人士认为，对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税，这不是“杀富”，不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。�
　　 只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求。�
　　 在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%―3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定的适用税率。�
　　 此外，物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25平米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

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