买房后房价就降了要不要退房 [房价降了,这些情况能退房]

　　近期，北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，纷纷要求退房。2011年10月底，上海嘉定龙湖郦城售楼处和中海御景熙岸售楼处集聚众多老业主，砸损楼盘售楼处招牌。那么，依据现行法律，按揭购房的业主能要求退房吗?
　　商品房权利有瑕疵，业主可退房
　　【案例】2011年5月18日，魏文莉与房产公司签订了购房合同，并于同日交付了41.5万首付款，谁知到了10月20日，魏文莉要求办理房产证时发现，自己买的房子竟然让开发商抵押给银行了，办不了房产证。一怒之下，魏文莉要求与房产商解除合同，一纸诉状告上了法庭。
　　【点评】经法院开庭审理，魏文莉有权退房。开发商在无告知魏文莉的情况下，将该房产抵押给银行，致使魏文莉的权利无法实现。魏文莉不仅可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以要求开发商给付不超过已付购房款一倍的赔偿。
　　因政策变更难以实现合同目的，业主可退房
　　【案例】2011年9月7日，王娟交给房产公司21万购房定金。半个月后，房屋还没办理登记手续时当地政府出台了限购政策。由于王娟名下已有两套住宅，按照政策规定，王娟不能办理该房产权登记。王娟遂要求退房，但开发商认为王娟违约，拒绝退还21万定金。
　　【点评】经法院审理，王娟最终退房成功并要回21万定金。依据《合同法》第一百一十万条规定：“给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”依此规定，王娟是不能要同定金的，但是《合同法》第九十四条规定：当事人因不可抗力致使不能实现合同日的，可以解除合同。本案中，地方政府的限购政策对于王娟来说即是不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，其依法可以要求解除合同。
　　开发商无商品房预售许可证，业主可退房
　　【案例】2011年7月13日，李小华看中了一家房地产开发公司签订开发的房产，由于当时开发商还未取得商品房预售许可证，李小华有些犹豫。但开发商信誓旦旦地保证很快就会取得预售许可证，最终李小华与开发商签订了《商品房认购意向书》，并交纳了20万定金，到现在为止，该开发商还未取得预售许可证。李小华想要退房，又怕开发商不同意。
　　【点评】开发商在取得商品房预售许可证之前，为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金，常与业主签订《商品房认购意向书》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”商品房预售应当取得预售许可证明，这是强制性的规定，因此，本案中李小华完全可以请求确认双方签订的合同无效。
　　商品房面积误差大，业主可退房
　　【案例】2010年12月31日，王海燕购买了一套99平方米的商品房，约定2011年10月31日交房。到了交房日期，王海燕发现该商品房实际面积竟然是103平方米。考虑到现在房价下跌，王海燕想要退房。但开发商只同意免除王海燕2，97平方米的房款，不同意退房。王海燕起诉到法院。
　　
　　【点评】法院支持了王海燕要求解除购房合同的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出3％的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人行使这一解除权时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险，会在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时应予注意。
　　商品房质量不合格，业主可退房
　　【案例】潘红购买的商品房，交房日期为2011年10月1日。但当潘红开始装修房子时发现该房屋主体出现了数条裂缝。后经有关部门核验，该房系填埋鱼塘修建，现地基下沉，致该房不再适合居住。拿到鉴定后潘红立即起诉，要求开发商退房。
　　【点评】法院判令开发商返还潘红的购房款及利息，并赔偿。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购灭人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。”

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