[货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析] 我国货币政策的三大作用机制

【摘要】住房问题是百姓最关注的民生问题。我国房地产问题突出表现在房地产价格过高，进而导致中低收入者需求不足，供求不平衡的矛盾上。影响房地产价格的因素有多个方面，其中货币政策是一个重要的方面。货币供应量的合理调控对对一国房地产业，乃至一国经济的良好运行有着重要影响。【关键词】货币政策 房地产一、引言住房问题关系到国计民生，党和政府对此高度重视，把它看作是政府工作的重中之重。从2001年政府工作报告中提出的“要发展面向居民的住房产业以及大力发展经济适用房和建立廉租房供应保障体系”，到2009年政府工作报告中提到的“要促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”，再到2010年，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）这一房地产调控的重要文件，彰显国家调控房价、保障民生的决心。房地产问题突出表现在房地产价格过高，进而导致中低收入者需求不足，供求不平衡的矛盾上。影响房地产价格的因素很多，其中货币政策对房地产价格的影响尤为重要。而货币政策的四大经济目标之一就是稳定物价，房地产价格应包含在内。尽管政府出台了一系列宏观经济措施旨在抑制过高的房价。但从效果来看，房地产市场依然呈现出四高现象，即“高投资、高房价、高利润和高税收”，因此货币政策对房地产价格影响还是值得探讨的问题。中国人民银行自2006年7月5日至2008年6月7日连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率从8%上调至17.5%。又从2008年9月15日开始下调准备金率。这一操作目标的变化能否达到影响货币供应量进而影响房地产价格；中国人民银行对商业性个人住房贷款利率以及个人住房公积金贷款利率的直接调整能否影响货币供应量？这些都是值得考虑的。因此，研究货币政策对房地产价格的作用机制，并对其原因进行分析，对我国能否有效利用宏观经济政策调节经济运行，稳定房屋价格，维护金融体系和宏观经济的稳定，构建和谐社会是有着重要意义。二、货币政策对房地产市场的影响（一）对房地产市场需求的影响从需求角度来说，货币供应量的增加能够调动居民的购房积极性，持币者对房地产商品的投资或消费需求增加。随着房地产需求的持续上涨，在短期房地产商品供给刚性的影响下，房价不断上涨。房地产价格相对于成本的提高将吸引开发商建筑更多的新房，房地产投资将会上升，从而带动总需求的膨胀。当货币供应量无法满足货币需求的膨胀时，货币供应量就会减少，利率提高，居民的购房成本将增加，相应地需求量减少。此外，信贷政策也会对需求产生影响。对于房屋需求方，贷款的紧缩直接限制了购房需求。贷款利率的提高也会对人民的购房热情产生重要影响。（二）对房地产市场供给的影响从供给角度来说，从紧的货币政策，一方面，提高准备金率影响银行信贷规模，对房地产企业的资金来源产生间接影响，开发商获得较少的资金支持，开发商投资热情不足，影响房地产的供给。另一方面，贷款利率的提高，增加了开发商的筹资成本，限制了房地产企业的投资，导致房屋供给减少。而宽松的货币政策扩大了开发商的投资来源。一般来说，房地产投资资金主要来源于以下几种渠道：外资、贷款和自筹等。由于政策的放宽，受到销量和直接融资增加因素的直接影响，房产商得以充足的投资资金，缓解了资金短缺的局面，可以增加房地产的供给。（三）对房地产价格的影响影响房价的因素很多，通胀预期、利率水平、信贷增长率以及房地产调控政策都对房地产价格的波动产生重要的影响，也是导致房地产行业周期性波动的主要因素。实践证明，货币供应量与房屋销售价格呈正相关。在宽松的货币政策下，货币供应量增加，购房者需求较高，会促成房地产价格的上涨。在紧缩的货币政策下，开发商投资不足，住房供给减弱，会引起未来房价的上涨。但从紧的货币政策也限制了购房需求，需求的下降可能抑制房价的涨幅。因此，货币政策对房价的影响关键在于调控的对象上。三、结论及建议货币供应量的扩张支持了我国房地产市场的繁荣，也是催生我国房价上涨的重要原因，房价的过高也加剧了银行信贷的风险。因此，为实现房地产业的持续健康发展，就必须合理控制货币供应量和个人消费信贷规模。同时，当前部分城市出现房价有所下跌的局面，虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应，但需要警惕的是，房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为，进一步加剧房价的波动，从而令其负面影响产生放大效应。第一，加快我国货币政策传导中房地产价格渠道的建设。房地产价格属于真实资产价格，因此它与真实经济的联系更为密切。同时，房地产价格的变化直接牵涉到投资、消费以及银行信贷等，从而成为货币政策相关资产价格信息的一个重要组成部分。第二，适度调整房地产市场供给结构，加大经济适用房的投资建设。房地产行业虽然是我国的支柱型产业，但仍要通过利率政策把资金控制在必要的限度。严格限制新建高档房的建设贷款，鼓励普通商品住宅的建设。严格规定开发商的还贷期限，确保贷款资金的回笼，保障银行贷款的收回。引导房地产开发商向经济适用房投资转变，并给予资金和政策等方面的支持。第三，加快实现利率市场化，使利率真正发挥作用。在目前条件下，利率仍然由国家管制，对抑制房地产价格的作用很有限。为了进一步增强利率调节的有效性，应逐步实行利率市场化改革，理顺利率与房地产价格之间的关系，使利率能真正反映房地产的投资成本、收益和风险。

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