降价潮下的海南地产观察|海南旅游攻略

　　“打开电脑，通过卫星图片上看海南，发现海南岛的海岸线正在‘哭泣’――海南全岛的海岸线已几乎处于开发的状态，很难看到一片原始的痕迹。”这是媒体描述的当初海南大规模开发国际旅游岛的热潮一隅。
　　当初被国家规划为国际旅游岛后，海南房地产呈现井喷式爆发，不过2010年，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，海南楼市已经释放出危险信号，但“国际旅游岛建设总体规划”出台后，高房价有望趋于合理。
　　这里曾是中国最吸金的投资热土，这里也曾是中国最扎眼的烂尾焦土。当下中国房地产波诡云谲的情境，让人们不由得想起当年，并发出疑问：海南是否将重新步入当年？
　　1993年，年轻的地产大佬们都不同程度地经历了那一场泡沫的洗礼。当年的海南，争取到了大胆的房地产政策，但政策在投机商眼中成为发财捷径。房地产呈现了典型的泡沫经济特征，于是有了后来大量的烂尾楼、闲置土地和积压资金。
　　2011年11月中旬，地产大腕们云集海南，他们纷纷表示，这个冬季对于房地产业来说将是个存亡关键点，海南房产不排除大降价的可能。
　　作为中国房地产的风向标，当年海南房地产泡沫的破灭事件已然成为中国局部泡沫经济的典型样本，并时刻警醒着当下的中国。
　　泡沫会否重演
　　海疆集团的相关项目自去年下半年开始，销售量就持续走低。法务梁爱民律师说：“宣布旅游岛之后土地的价格、房子的价格基本上翻了一倍，全国的投资客都聚集到海南，满大街都是拿着钱的购房者，尚未完工的房子就已全部售出。”
　　梁律师称，“那一次大概有一倍的价格涨幅，所以，从这个概念来看，现在海南地产价格基本上没有降，但是成交量减少了。”
　　中大海博房地产经纪有限公司的销售副总纪尚晨称，开发商暗中降价，是一个大趋势。缘于资金链吃紧，加之本身的价格虚高，所以国家宏观调控政策还是起到了一定成效。而海南房价在降完这一轮后，才会有一个合理化价格。
　　当然，纪尚晨亦称，目前政府希望挤掉地产泡沫的想法应予以赞同。在政策调控之下，海南大多数地产都在降价，或暗中降价。但商业地产降幅要小于住宅地产，缘于此前商业地产需求相对较小，所以涨幅并不像住宅涨幅那么离谱。
　　针对“中国的房地产泡沫严重”一说，梁律师认为，国家仍需持续的调控，直到房价回归相对理性的价格，然后可能会有平稳的发展时间。而房价租售比当前并没有在合理范围内，所以房价从理论上来说仍有很大下行空间。
　　作为地产销售代理公司，纪尚晨的公司目前代理楼盘均价为每平米一万八千元，而纪尚晨用了很肯定的语气称：一万两千多的房子现在也能买到，甚至更低的房子随时都可以买到。
　　从北京市场出奔海南市场的纪尚晨称，相较而言，北京住宅房产刚性需求大，海南则大部分都是旅游地产。海南被宣布建设为国际旅游岛后，房价飙升至此前的三倍左右。
　　面对宏观政策层面限购令与银行贷款的夹击，纪尚晨认为“国家对房地产打压的确是重拳出击，有点狠”。 以海南区域银行贷款来说，海南岛95%人口都是岛外人士，现在银行放款要求为：客户需提供在当地银行的存款流水以及在当地发生的纳税证明，这就直接屏蔽了相当一部分岛外人士的购房消费。
　　但纪尚晨亦认为，政府应慢慢引导居民消费习惯，重视商业市场，并以房地产作为一个市场补充元素，这才是国家经济健康有序的发展模式。
　　纪尚晨也观察到，当初海南地产炒家希望以低价入市、高价抛售来赚取巨额利润，故房价抬高后，炒家也担心海南房地产崩盘，于是纷纷撤退。当然，在地产价格上升期间，炒家得到的利润则非常可观。
　　当年，国际旅游岛获批后的5天内，游资、开发商携巨款涌向海南，海南省的商品房销售额猛增至170多亿元，房价出现跳跃式上涨。
　　调控政策紧随而至，房价迅速陷入“滞涨”。
　　前景观察需理性
　　但是，很多人对海南的楼市前景表示乐观，他们坚信，海南楼市不会再次崩盘。相比此前的游资行为，现今进入海南地产大品牌开发商资金实力和经营能力以及经营步伐相较而言更让人放心。此外，岛内外刚需起了重要的市场支撑作用，况且，涌入岛内的资金被开发商、建筑商、投资者分担，同时也就分担了风险。更重要的是，如今海南国际旅游岛建设有清晰的时间表和路线图，除了房地产业，各项政策及现代服务业都在大力推进，这让市场充满了强劲的支撑。
　　梁爱民所在公司在海南的项目于2010年12月30日开盘，如今已售出10%，开盘半年后涨了一次价，每平米涨了三千块钱，不久前，该公司将旗下地产房价做了下调。
　　在梁爱民看来，政府调控政策对他们的影响不小，而购房者的观望态度使得“销售量基本上停滞了。”
　　梁爱民认为，中国的房地产在2006、2007年以前还相对好一些，2007年以后增速显得过快。主要原因是投资客炒房导致消费过热。目前中国地产市场存在大量刚性需求，故梁律师认为，要把考评房价的时间放得足够长，但一定要回归理性。
　　梁爱民称，现在社会投资热情已然开始从房地产撤离，一般来讲，地产商若能保证购房款首付到账，在拍卖房产后，收回成本还是可以预期的。
　　梁爱民称，面对当地高涨的人工成本，建材原来成本亦高企不下。不过在通胀环境下，如果相关政策调整，加之货币政策放宽，房价或仍会很快上涨。
　　中国早有案例：实施调控房子成交量未减，但房价基本不动，调控一放开，马上就报复性发展。梁爱民亦不否认将来这种可能性的存在，
　　此外，纪尚晨预期，考虑到国际旅游岛的开发前景，国家对海南有政策倾斜，地方也需要一定的配套设施，经济逐渐发展后房价肯定要逐步提高。况且有了保障房做支撑，其余房地产就可以作为商品进入市场。
　　故“房价稳中有升，是总的趋势。”

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