浅谈房地产开发项目的会计核算工作

王俊莹

摘 要：房地产企业的获利途径是对房地产项目进行开发以及经营，而在这个过程当中，由于一个项目的开发周期比较长，而且其中需要投入大量的资金，为了减少企业的资金风险，获得更大的利润，就必须要做好会计核算工作，但是当前我国房地产企业的会计核算难以满足市场的实际需要，使房地产企业的经济效益受到了极大的限制。针对于当前房地产开发项目存在的会计核算问题，必须要有针对性的进行分析，以此提高房地产项目会计核算水平。

关键词：房地产开发;会计核算;问题;策略

房地产可以说是人类生存发展的基础，它是建立在土地上的建筑物，因为房地产项目的位置具有不可移动性的特点，所以房地产又被称为不动产。而房地产项目开发是企業出于盈利目的进行的一系列经营开发活动，一般而言，房地产业务具有规模庞大，资金投入量巨大的特点，因此，其会计核算工作意义重大，因而必须要引起极高的重视。

一、房地产企业会计核算概念及其特殊性

房地产会计是针对房地产相关经济业务进行管理的一种行业会计，房地产会计核算运用专业的理论与方法，将货币作为基本计量单位，而对房地产经济业务展开全面化、连续化以及系统化的核算和监督。借助于房地产会计核算，能够对房地产开发经营全过程的经济业务经营状况进行有效管理，对各个项目开发的成本进行准确计算，以促进相关决策的科学性，降低项目开发成本，帮助企业获取更大的经济效益。房地产企业会计核算科目大部分是行业通用的，在科目设置上保持着一致性，但也有一些专属于房地产开发的会计项目，包括“开发成本”“开发产品“等科目。总之，房地产企业会计核算的工作内容非常复杂，公司库存现金应收账款、坏账准备、产品开发，累计折旧，固定资产预收账款等等，全都是其核算内容。因为房地产项目的开发周期非常长，可长达几十年，并且其中不管是营销移交还是售后服务的内容都非常多，当前的房地产会计核算主要以项目开发周期作为成本的结算期，而房地产项目一般来讲其投资资金都非常大，所以开发过程当中资金风险是多方面的，包括因为政策调整而引发的地价上升，银行贷款款策略的改变带来的筹资风险以及作业过程中质量不合格等等。一些房地产公司的开发项目具有较高的价值，其营销模式往往是采取预设和分期付款的方式，所以这就使得房地产企业会计核算同一般企业的收入明确方法不一致，房价在不同时期内也是处于变化之中，因此房地产企业的投资以及获益比例无法在过程中进行准确预测，而且其业绩也是处于不稳定的状态，面临着各种驳杂的、无效的信息，这也意味着房地产会计核算工作十分复杂。

二、房地产开发企业会计核算的主要内容

房地产会计主要负责的是对于房地产开发过程当中企业资金运作整个过程中的会计核算以及会计监督，而房地产开发企业资金运作的主要方式包括：获得外部筹集资金以及股东的投入，在生产的过程当中，进行资金的运营以及通过房产商品的销售来进行资金的回收。主要的房地产会计科目核算内容包括：预收账款。因为房地产业投资数额往往比较大，所以企业常常实行的是商品房预售制度。因为还没有交付使用，所以即使开发产品预售完毕，预售产品也仅能够进入到预收账款科目当中;开发成本。房地产项目的开发周期比较长，而且整个成本核算的时间跨度比较大，常常是几年甚至几十年。而且由于开发过程当中涉及到的产品种类多，导致成本组成比较复杂，给会计核算工作带来了较大的难度，要求在进行成本核算时需要结合具体情况进行分析。主要的房地产项目开发成本包括土地费用，基础设施费用，整个建设过程中涉及到的费用，等等;涉税事项的核算。现阶段我国房地产企业开发过程当中，涉及到的应纳税种类型比较多，包括所得税，增值税，土地使用税及房产税等等;利润及分配核算。房地产的利润指的是房地产企业在一定的会计期间，其收入与成本费用进行互相比较之后得出的最终结果，也就是对企业经营成果的一个利润反应，其主要是由营业利润、利润总额以及净利润三个部分组成。最终房地产企业的净利润需要在企业同投资者之间进行分配，因为涉及到投资者的利益，所以这项工作也必须要严谨细致。可见，房地产开发企业具有开发经营的预见性以及计划性，开发产品的商品性以及经营业务的复杂性，投资数额巨大，回收周期比较长等多样化的经营特点，其会计核算工作的复杂性，自然也比一般的会计核算更大，对于相关的会计人员来说，必须要把握房地产开发企业的全流程财务，只有使各个阶段的会计核算工作精准细致，才能够提高财务管控的水平，控制企业的财务风险。

三、当前我国房地产企业会计核算存在的主要问题

从当前我国房地产企业会计核算的现状来看，还存在多方面的问题。其缺陷和不足主要体现在以下几个方面：

（一）科目设置缺乏合理性

对于房地产企业的会计核算工作来说，其中涉及到一个较为突出的问题就是会计科目的设置缺乏科学性。因为各个房地产企业之间没有系统化的参考标准，房地产企业的会计成本也大都由土地征用费用，拆迁补偿费用以及建筑安装工程费用、基础设施建设费用、开发间接费用等等组成。对于我国房地产企业而言，仅仅只开发间接费用这一项，其中就包括资本化借款利息，物业管理完善费以及工程部门管理费用等多样化的内容。虽然房地产工程项目同开发间接费用是直接挂钩的，但是会计人员在进行具体核算的时候，难以较为准确的将开发经济费直接划分在工程项目的具体开发阶段。除此以外，因为房地产项目建设周期往往比较长，所以一般都会将整个过程进行划分，但这就导致工程验收完成到竣工结算之间的时间跨度比较大，这样一来，账目梳理和核算的时间也就大大增加了，时间越长，核算所依据的信息也容易发生变化，从而导致很多不确定性因素的存在。

（二）收益评价指标缺乏科学合理性

鉴于房地产行业经营开发的特殊性，决定了其存在业绩起伏变化比较大的特点。房地产经营的实际状况难以通过净利润指标得到有效准确的反映，因为会计没有对以不同价位销售的房产进行详细的记载与分析，现阶段我国会计制度当中，有关于房地产行业金融政策以及会计制度的规定并不完善、规范，这使得很多情况下，会计报表没有能够全面准确的对企业的财务状况进行实际的呈现。现阶段房地产企业的财务报告信息披露当中还存在着非常多的虚假信息。房地产企业即使拥有众多的开发在建工程项目，但是由于一些情况没有能够得到合理准确的反应，也可能带来巨大的经营风险，甚至导致企业倒闭。

（三）企业会计信息风险缺乏有效披露

在开发房地产项目的过程当中，因为涉及到的影响因素众多，所以各种潜在风险也比较大，而且很多因素因为富有变化性，所以具有不可控制的特点，例如开发过程当中的政策变化以及土地等的风险，这就使得房地产企业的会计信息披露承担着比其他行业企业披露更大的风险。据证监会发布的有关房地产开发业务的财务报表的相关规定可知，在房地产企业会计信息披露所存在的风险当中，仅仅对担保抵押贷款风险的披露进行了强制性规定，但是在质量保证金提取等方面却没有进行统一规定。

（四）借款费用的资本化没有进行规范

因为房地产项目开发周期往往比较长，这决定了它的资金回收周期同样很漫长。因为房地产项目开发资金需要进行集中投入，所以项目开发当中筹来的很多资金都属于债务资本，就当前的实际情况来看，在新的会计准则当中进一步扩大了借款费用资本化的范围，也就是说，要想使借款费用达到资本化，那么就必须要满足一定的条件和要求。当前房地产企业难以轻易使借款费用资本化，同时也不能够将那些长时间未开发的土地储备的借款费用，进行自动化。

（五）房地产开发行业收入确认过于复杂

房地产的销售工作非常复杂，涉及到非常多的环节，而且对于价格的制定也很敏感，需要工作人员注意到很多细节，防止出现小的漏洞，一旦出现了问题，就可能造成比较大的经济损失。在销售之前，房地产开发商需要和客户签订合同，需要根据合同的标准来确认收入。但是对于企业自行开发的房地产楼盘来说，因为开发周期长、而且投入的资金也比较多，具备很大的价值。这直接决定着房地产商品销售可采用预售以及分期收款销售的方式来获取收入。房地产商品销售需要预先取得商品和销售许可证，然后双方进行商量，确定好放款之后签订合同，最终获得收入。但是在此过程中，收入进度会根据实际情况的不同而存在一定差异。总之，由于房地产收入自身具备一定的复杂性，所以需要我们积极跟进每一个销售环节，这样才能精准把握具体的收入，明确其所有权的风险和报酬是否已经被转移。

（六）商品成本与售价不相匹配

众所周知，房地产的建设与开发是一个非常漫长的过程，致使企业所投入的资金比例也呈现出阶段性的不合规性。在项目建设期间，需要投入大量的资金款项，并将其所发生的费用直接投入到当期即可。但是，如果房地产开发项目没有完全完工，所以即使楼盘已经对外开放，预售完成，但是客户支付的预售款无法被确认为收入，甚至会导致商品的成本和实际售价配比困难。由于房地产开发涉及到的成本非常多，而且遍布每一个建设环节，分析起来有一定的复杂性和难度，而且具体销售是以楼层或者户型为单位，直接导致单个楼层或者户型的售价与实际成本耗费存在着不配比状况。

四、提高房地产企业会计核算质量的具体策略

（一）建立完善统一的房地产会计核算制度

我国现阶段虽有相关的会计制度及准则，但是其内容主要是针对一些会计的常规实务操作制定的，而房地产行业涉及到的很多经济业务比较特殊，目前缺乏统一的会计核算准则以及制度进行规范，由此导致企业的财务状况不能得到真实反映。可见，建立完善统一的房地产会计核算制度和准则是提高房地产会计核算水平的前提条件。在实践过程中，可以结合国外先进的会计科目设置模式，结合我国房地产行业的实际情况来进行会计核算科目的设置，对房地产业当中涉及到的复杂经济业务进行规范化会计规定。

（二）推行现金收付制

现金收付制度的推行，主要可以避免人为条件利润而导致的会计核算信息失真。会计核算工作是一项非常强调谨慎性原则的工作，而房地产企业的项目资金投资巨大，要求对资金情况进行全面真实的反映。实行现金收付制度，有利于进行现金流量表的科学编制。房地产企业在会计核算过程当中可以结合收付实现制与权责发生制。

（三）有效应对房地产企业信息披露风险

房地产企业的信息披露应该处理好以下几个方面的问题：首先，应该提高对房地产企业风险的披露范围以及程度。在相关的财务报告当中应该明确反映出可能会遇到的风险，包括存在的土地以及投资风险等等，从而使得房地产企业的信息公开透明化，这样有利于减少潜在风险的存在，能够更好的在风险来临前采取防控措施;其次，房地产企业应当加强现金的披露程度。在房地产企业的现金信息当中，需要体现出生产经营的全部现金流量，这样才能够保证现金流量信息的真实有效性;最后，房地产企业所披露的信息当中，应该包括土地的成本以及储备量，这对于房地产企业的长远发展以及在房地产行业中的竞争力而言，几乎起着决定性的因素。土地使用者不能够通过土地使用权的总额对房地产企业土地储备状况进行分析，所以应当加强其土地储备和成本等信息的披露程度。

（四）使借款费用核算规范化

依據历史成本及费用配比的原则，不难发现，房地产工程项目的总成本同项目开发中的借款费用有着直接的联系，因此对于借款费用，应该将其归类到项目开发的间接费用这一类别当中，从而使借款费用能够成为房地产项目的部分花费，进行借款费用的会计核算工作时，应该利用费用配比来使借款费用能够达到分摊，就是将一些临时投资以及存款利息收益等去掉，将实际花费资金计入到项目建设的成本中去，这样一来，房地产企业的各个开发项目所分摊借款花费就等同于借款总额除去临时投资收益与存款利息之后，乘以账面累计余额与预收款之差，然后再用借款再除以前数，这样就能够使借款费用的核算更加规范合理化。

（五）规范收入确认标准

房地产销售收入确认非常困难复杂，涉及到方方面面的环节，但是我们要想规范房地产企业朝着良好的方向进行可持续发展，就必须建立一个统一的标准，规范生产经营，取缔不合理收入。首先，收入确认的标准应当接受两个原则，一个是法律性原则，另一个是专业性原则、法律权原则是指房地产销售收入确认标准的制定必须符合国家的法律法规，包括土地使用权合同的相关界定等方面的规定。如果没有获得土地使用权证书。就必须严格按照国家颁布的相法律，中断后续所有的开发建设，对于一切不合理、不合规的环节都要进行中断，不将其作为收入进行确认。第二个专业原则是指要遵循经济金融领域的原则来规范房地产收入标准信息确认的条件。比如：房地产企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方才算是收入确认。

（六）销售收入与成本配比。

做好配比工作非常重要，面对现实销售中出现的种种难题，相关工作人员必须高度重视，积极进行创新，可以向其他发达国家学习，开阔视野，不断丰富经验，然后结合我国房地产销售的具体情况研究出来符合我国国情的配比方法，可以引入计划销售价格的理念，解决销售成本结转错位以及与销售收入不匹配等情况。一旦楼盘以及全部施工建设完成并且取得相应的许可证书，企业可以加强市场调研，并且根据楼层、方向等相关因素来制定销售价格，将其作为成本分配的标准。具体来说，可将其在分类明细账的基础上，按照计划价格对所有房屋进行分类和数量登记，应用倒挤方法计算出销售成本。这种计算方法比较适用于大型的房地产销售企业，以便减少工作量，但是不能及时提供详细的成本资料。按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。虽然其实际的结转工作量较大，但是能够保障前后一致，信息及时广泛，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，具有很强的可行性和可操作性，可以在未来积极进行推广。

五、结束语

综上所述，在房地产企业的开发项目当中，会计核算工作是决定房地产企业能否健康发展，规避财务风险，获得较大经济效益，提高房地产企业在行业领域的竞争力的一个决定性因素，其重要性不言而喻，而为了应对房地产行业在生产经营中的各种风险，就需要对会计核算中存在的问题进行分析，并且针对其中存在的问题寻求解决办法，不断完善现阶段我国房地产企业会计核算体系，推动我国房地产行业的健康发展，为我国社会经济进步注入强大的动力。

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