2018年终奖纳税筹划_房产税纳税筹划在企业的应用研究

　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例对房产税进行纳税筹划，以帮助企业降低纳税负担。 　　一、房产税纳税筹划的基本概念
　　纳税筹划是纳税人在法律许可范围内，对多种纳税方案进行的优化选择。顾名思义，房产税纳税筹划也就是指纳税人在法律许可范围内，对房产税的各种纳税方案进行的一个择优筛选。
　　二、房产税纳税筹划的必要性
　　房产税作为一项费用，在收入不变的情况下，降低房产税支出，就等于降低成本费用，从而实现股东财富最大化。纳税人在法律许可的范围内进行房产税纳税筹划，有利于维护自身的合法权益。纳税人可以充分利用税收法规和各种税收优惠政策从而实现节税的目的。
　　三、房产税的纳税筹划应用
　　（一）降低房产原值的纳税筹划
　　房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如加油站罩棚、油气罐、室外游泳池、玻璃暖房等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
　　案例一：A公司位于某市区，企业除办公楼外，还包括围墙、油罐、加油站罩棚、水塔、变电塔、停车场等建筑物，总计工程造价3亿元，除办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为20%。
　　方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税＝30000×（1－20%）×1.2%＝288（万元）。
　　方案二：将停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税＝（30000－20000）×（1－20%）×1.2%＝96（万元）。
　　由此可见，方案二比方案一少缴房产税192万元。
　　（二）计征方式的纳税筹划
　　房产税的征税依据是从租计征和从价计征，而从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1．2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
　　从表面上看，从租计征比从价计征税率要高很多，但并不是在任何情况下，从价计征方案更优。
　　以长沙县的房产举例说明如下：
　　1.房屋自用还是出租，从租计征与从价计征的临界点确定：
　　从价计征应纳房产税=房产原值×（1-20%）×1.2%
　　从租计征应纳房产税=年租金×12%
　　因企业出租房屋，同时还应缴纳营业税及附加，按当地税率营业税5%；城建税5%；教育费附加2%。
　　当从租计征与从价计征税负相等时：
　　房产原值×（1-20%）×1.2%=年租金×12%+年租金×5%×（1+5%+2%）
　　由此得出，年租金/房产原值=5.53%
　　当年租金/房产原值＜5.53%时，从租计征方式更优，税负更低；当年租金/房产原值＞5.53%时，从价计征方式更优，税负更低。
　　2.筹划案例：
　　案例二：A公司建有一栋高层商住楼，第一到第六层楼设计为商场，资产成本为2000万元，如果出租，预计年租金800万元。经股东会决议决定将该商住楼用于出租。B先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
　　方案一：A公司与B先生签订房屋租赁合同，年租金800万元。则应缴纳房产税：800×12%=96(万元)；营业税及附加:800×5%（1+5%+2%）=42.8(万元)。合计税费138.8万元。
　　方案二：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与B先生签订承包经营合同，年承包费800万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。则应缴房产税2000×(1-20%)×1.2%=19.2(万元);营业税及附加同方案一。
　　可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税76.8万元。
　　根据税法规定,如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照,则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款,均属于企业内部分配行为,不属于租赁行为。因此,如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证,将房屋承租人聘为经营者,将房屋出租行为变为自办商场再承包出去,收取承包收入,那么原有的房产就可以按从价计征,这样就可以避免较高的房产税。
　　案例三：基本情况同上例，租金（承包费）仍为800万元，但该资产成本改为15000万元。
　　方案一：从租计征方式所交税金不变。
　　方案二：从价计征方式
　　应缴房产税15000×(1-20%)×1.2%=144(万元);营业税及附加同方案一。
　　此时，我们发现从租计征方式优于从价计征。分析其变化主要原因，是由于年租金/房产原值＞5.53%时，从价计征方式更优，税负更低。
　　另外还需注意的是，目前企业出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入,以减轻房产税的税负。
　　四、结语
　　企业房产税的纳税筹划可以从多方面入手，比如征税对象、纳税范围、计税依据及税收优惠等，不同的单位有不同的具体情况，各单位可以根据自身实际情况进行具体分析筹划。
　　参考文献：
　　[1]韩颜良,张涛.试论房产税计缴的几个关键点.科技信息.2009(25).
　　[2]朱美芳.企业税收筹划应用的几点思考.会计之友.2010(7).
　　

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