维修基金拖欠上亿?祈福辩称问心无愧:2018维修基金缴纳标准

　　年年岁岁花相似，岁岁年年事不同。 　　 　　2012年的楼市冬至，让前期高位购房者的心情也跌入了冰点。 　　 　　根据2008年的经验，在房价出现下跌的时候，往往是业主跟开发商矛盾频发的阶段，业主在房价下跌的损失下，开始进一步为自己的物业维权。
　　
　　迟交楼、迟出证、房屋存在质量问题等以往常见的问题仍然是今年房地产行业维权的热点问题。
　　
　　一些开发商在处理这些问题时，因为方式不当，或者是没有认真考虑业主的利益，而导致矛盾的激化。实际上，消费者心中有一杆称。一个企业今天的任何处理行为，都将为其品牌增色或者抹黑。
　　
　　不过，在去年底至今年初的一些业主维权事件中，有老业主在房价下跌后，打着“维权”的名号集体到售楼处讨要一个“说法”，并群起而砸售楼处。这就让人对于其维权的动机产生了怀疑。
　　
　　不可否认，动辄数百万元的商品房有些许缩水，房主即可能面对巨额账面损失，难免滋生不平衡心理。但这种“认涨不认跌”的心态并不足取。恰恰相反，市场主体在大额商品买卖中更应秉持一份理性，以抗议行为发泄不满情绪的确有违理性。
　　
　　
　　占地7500多亩、投资100多亿元、有3万余户、10余万名业主，这是祈福新村“中国第一村”未曾被超越过的一组数据。
　　
　　然而，即使从上世纪90年代即引进超前的建筑居住环境理念和先进的物业管理模式，祈福新村终究未能逃避盛衰相成的命运。
　　
　　日前，祈福新村有140名业主在申请物业维修基金时，都被退回申请。业主于是怀疑祈福物业迟迟不肯上缴维修基金余额清单的原因就是，专款专用的物业维修基金账户上没有钱了。番禺区房管局相关人士爆料称，祈福物业拖欠物业管理维修基金起码5000多万元，甚至上亿元。
　　
　　这是否戳破了祈福物业多年掩盖的谎言？祈福集团公共事务部总监朱志文却对时代周报记者辩称：维修基金方面，祈福做得非常好，问心无愧。
　　
　　事实真相到底如何？
　　
　　申请物业维修屡受阻
　　
　　梅雨时节，再也没有比“屋漏偏逢连夜雨”的现实更让人沮丧的事。
　　
　　“现在楼顶裂痕越来越宽，从原来的一点裂缝已经延伸到1.5米宽了，已经完全翘起来，隔层整个坏掉。”祈福新村山泉居业主周峰（化名）向时代周报记者诉苦。
　　
　　霉迹沿着裂痕渲染开来，恰如孔雀开屏般的斑斓，不过周峰恐怕亦无这般闲情雅致，不得不忙不迭地摆桶迎雨。
　　
　　早在两年前，周峰就因为漏雨问题而苦不堪言。2010年3月8日，他向祈福物业公司申请物业维修基金，对其屋顶进行修缮。却不料，本是物业维修基金使用范围内的房屋共用部位、共用设施维修范围内的屋顶维修，在祈福物业管理有限公司（祈福物业）却屡遭拖延。
　　
　　直到2012年2月6日，周峰所在单元的物业维修基金申请材料才被祈福物业从番禺区房管局收回。
　　
　　“整个祈福从去年开始申请维修基金都没有批下来。主要是因为没有集全2/3以上的业主签名、表格存在涂改问题。没有批示下来的原因我们具体并不清楚，就是我们跟番禺区房管局沟通，他们也不回应。”祈福物业相关人士对时代周报记者表示，大多数业主都是自行垫资维修房屋共同部位，目前已有140多份申请材料被退回。按照程序，广州的市区房地产行政主管部门依照国家、省、市房屋修缮规定，确认应当维修的项目，物业管理公司组织维修，所需费用从维修基金中支出。
　　
　　然而，广州市番禺区国土资源与房屋管理局相关人士却驳斥祈福物业的答复：“如果资料齐全的话，我们一定会在15个工作日之内收件，一定给出答复。没问题的话，我们就出件，有问题的话，我们在一个工作日内通知它补齐资料，并让送件人过来签名、告知他原因。如果他一直不补齐资料的话，我们也没有办法。”
　　
　　时代周报记者看到该份申请材料的上缴时间为2011年9月9日，但是祈福物业收回申请材料已是时逾半年。上述番禺区房管局的人士对此颇为费解。
　　
　　“我们一旦发现问题都会第一时间通知物业公司过来，但是祈福新村经常出现隔几个月才来取回问题文件的情况。”她表示，目前祈福新村大概还有200份申请材料滞留在房管局。
　　
　　时代周报记者在《送审业务办理核查补资料告知书》中看到：其中“需核查补交资料”一栏中陈述为“送审资料不齐，欠提交各单元维修基金余额清单”。“我们要求将业主物业维修基金账户还有多少钱，打一个明细出来。递送员非常清楚该怎么操作，但是祈福新村经常是很长一段时间内都没有收回或者重新递交文件。”该名人士如是表示。
　　
　　维修基金不翼而飞
　　
　　周峰质疑道：“为什么祈福物业唯独迟迟不肯上缴维修基金余额清单？只有一种可能，就是账上没有钱了。那我们的钱究竟哪里去了？”
　　
　　于2003年交房的祈福山泉居小区，如今已经问题颇多，而比山泉居交房更早的祈福新村老区的境遇则可想而知。
　　
　　祈福新村C区业主刘海（化名）与周峰可谓是同病相怜：“我的房顶的防漏是我一户人出钱的，报了给物业，物业说要修自己修，不愿意出费用。”
　　
　　他对时代周报记者表示，“A、B、C、D的老区都没有维修基金卡，物业给我们的说法是，维修基金已经用完了，早期在整墙、整草、整花时都用光了。”
　　
　　其实，早于1992年出售第一套住宅物业起，祈福新村就已开始收取物业维修基金。
　　
　　根据一名不愿具名业主提供给记者的早期建设银行物业维修基金网上查询资料显示，截至2006年11月7日，开户账号为“44001531416050057541”、开户名为“祈福新村住宅小区业主联合会”的祈福新村在建设银行的维修基金账户上，网上记录共有102880596.31元，开卡账户余额约为3470.19万元，未开卡账户金额为6817.86万元，其中二级账户上开卡户数为3766人，主要为迎风阁、倚云居和晓峰园业主。若是以开户账户平均缴纳维修基金可计得9214元计算，未开卡账户业主恐怕在7421人之上。
　　
　　北京市道衡律师事务所张学华律师对时代周报记者表示：“维修基金分两种情况，有维修基金卡和无维修基金卡。没有维修基金卡的结果是，开发商还没有将专项资金交给番禺区房管局。”
　　
　　周峰对时代周报记者强调，本应于2004年交房时交齐的维修基金卡实际上直到2007年才补交还业主。
　　
　　面对物业维修基金没有交给番禺区房管局的质疑，朱志文却对时代周报记者辩称：“维修基金是政府做的，跟祈福没有关系。维修基金方面，祈福做得非常好，是标杆的。政府没有开展这个工作的时候，我们已经开始了，而且所有都是指定账户转入的，所以祈福是问心无愧的，都是按规定、政府要求执行的。”
　　
　　祈福拖欠维修基金上亿元？
　　
　　不过，时代周报记者统计祈福新村于番禺区房管局的物业专项维修资金使用备案记录所得，2007年12月5日-2011年10月11日，备案工程造价(预算)不过98.3586万元，工程造价(建行审定)亦不过80.61048万元。也就是说，整个占地7500亩的祈福新村，年均公共物业维修基金不过20万元。
　　
　　可如果按朱志文的说法，这个有3万余户、10余万名业主的“中国第一村”，其维修资金的数量将是非常庞大的。两组数据对比之下，难免让人疑窦丛生。
　　
　　番禺区房管局相关人士却声称：“祈福的水比较深，它的物业维修基金是从1995年到1998年开始缴纳的。物业公司欠的物业管理维修基金起码5000多万元，甚至上亿元，主要是卖楼的时候没有交齐。所以它追不回来，现在让物业公司垫着钱也难做。”
　　
　　祈福新村，这一在上世纪90年代引进先进的物业管理模式的“中国第一村”，如今尽显物业管理和服务的疲态。
　　
　　“你可以考虑自己先垫资维修。”祈福物业人员向接踵而来前来投诉的业主们重复着。

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