【宋志云:房产税短期内难以调控房价】楼市调控房产税

　　（嘉宾介绍：深圳国诚投资首席投资顾问） 　　 　　 中国政府网消息显示，国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革，适时扩大房产税试点范围。而据地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。房产税试点范围扩大会产生什么样的影响？深圳电台先锋898（FM89.8）上午9点至10点播出的《创富赢家》节目主持人孙小美与特约评论员宋志云就此展开了讨论。宋志云表示，从上海、重庆的房产税试点来看，广州、深圳若进行房产税试点，理论上会提高房产投资者或投机者的持有成本，但短期内无法遏制甚至根除房产投机现象，更不能促使房价快速下跌，因此，房产税试点对房产刚性需求者的影响并不大。
　　孙小美：若房产税最终在广深推行，对于即将购房的人而言，是否意味着重大利空或利好？
　　宋志云：对于房地产市场而言，房产税是作为中长期调控手段而存在的，在房产税推出之前，国家对房地产市场的调控多为短期手段，且具有浓厚的行政色彩，如限购、限贷等。通过这种调控手段，不同需求的购房者所受到的影响是一样的，不管是投资、投机还是刚性需求，管理层一刀切，客观上造成了一定的负面影响。因此，管理层今年可能会弱化这种调控方式。
　　今年业界对房价出现回落存在较大的预期，不过就目前来看，各地房价并未出现大幅回落，而温总理在两会期间也表示，房价远未跌至合理水平。作为一线城市的北上广深，房价则是居高不下，因此在这四个城市进行房产税试点是较为合理的。从业已进行试点的上海和重庆来看，房产税的效果并不明显，因此假如在广州和深圳试点房产税，其效果也不会立刻体现，换言之，房价不会因为房产税的试点而出现较大的跌幅，需要有一个循序渐进的过程。
　　事实上，真正对房价产生影响的是存量房，若存量房价格出现松动，则房地产市场可能会出现系统性的跌价。目前的行政调控手段多在新增房方面下功夫，并未触及存量房。即便是被寄予厚望的房产税也未能对存量房构成实质性的调控，上海就是如此。基于这种逻辑，若广州、深圳也开始试点房产税，房价在短期内不会出现大幅松动，因此对购房者不会产生明显的影响，不存在利空或利好一说。
　　孙小美：理论而言，房产税会增加拥有多套物业房产投资者的持有成本，会降低这些投资者的收益预期，在这种背景之下，房产投机会得到遏制？
　　宋志云：房价会跌到什么价位？什么样的房价才是合理的？这些都是市场普遍关心的问题，从管理层的角度而言，应该也存在某种形式的标准。前面提到，温总理在两会期间指出房价远未调控到合理价位，因此管理层对于房价的“合理价位”是有量化标准的，在这种情况下，房价理论上存在很大的下跌空间。
　　但是对于拥有众多房产的的投资者而言，他们对房价的下跌预期是持保留意见的。我们发现，尽管中央三番五次表示要强化房地产调控，但是房地产市场上，并未出现大量抛盘，更未出现恐慌性的砸盘，二手房成交量极低，大家都在观望，在观望什么呢？房产投资者认为房价下跌的空间有限，换言之，他们认为房地产调控最终可能不会起到预设的效果。
　　而事实上，在限购、限贷、房产税等多重手段的叠加下，上海楼市仍未出现明显的松动，一手房市场可能出现了小幅降价，但二手房依然稳如磐石。于是目前的房地产市场存在折较为明显的博弈格局，投资者“捂盘”，而国家则不断施压，双方的博弈结果将直接影响未来的房价走势。
　　因此，一旦深圳推行房产税试点，至少在短期内，深圳的房产投资者是不会轻易出售房产的，房产投机更加不会在第一时间就得到遏制，投机现象仍会存在较长的时间。
　　（本专栏由深圳电台先锋898《创富赢家》节目与《股市动态分析》杂志社联合推出）

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