长治市农村土地流转现状与发展对策 土地流转合同范本

　　土地是广大农民最重要的财富来源。由于我国人口众多，导致人均耕地面积仅有866.71m2，土地是稀缺生产资料，要在现有的土地资源基础上，发展农村经济，提高农民收入，建设和谐新农村，就必须提高土地的生产效率。因此，在稳定家庭承包经营责任制的基础上，开放农村土地使用权市场，促进农村土地使用权合理流转在我国农村具有重大的现实意义。农村土地流转是进行土地制度改革的关键，通过土地流转促进土地资源的合理配置和农业结构调整，推动农村发展，但现实中土地流转存在着许多亟待改进的问题。例如在流转方式、流转程序等方面存在着大量问题需要进行改进。各地的土地流转情况也各不相同，以山西省长治市土地流转为例，笔者通过分析当地农村土地流转的现状及成因，从中找出土地流转中存在的问题及解决的对策，为推动我国其他地区农村土地合理流转提供一定的理论参考。
　　一、土地流转现状
　　近年来，随着国家一系列惠农政策的出台，山西省长治市农村产业结构调整和农业产业化也迅猛发展起来，土地流转的规模和范围也不断扩大。据统计，截至目前，长治市有3463个行政村，总耕地面积369.6万亩，已签订承包合同61.11万份，已发放土地承包经营权证书60.71万份，土地流转面积达到43.78万亩。总体看来，农户已逐渐形成流转意识，当地的土地流转有其一定的特征。具体如下：
　　1.流转形式以租赁为主
　　流转形式主要有租赁、转包、转让、互换、委托经营和股份合作等形式。其中，租赁是当地采取的最多的流转形式，出租的土地面积达到18.61万亩，占所有流转形式的42.5%，分析其原因主要是农民外出务工无法兼顾农业生产，但又不愿放弃土地承包权而不得不采用的流转方式。在所有流转形式中，转让形式所占比重最小，占所有流转形式的2.6%，这主要是由于一旦转让，就等于失去原有土地的承包权，除了极少数已经长期生活在城市里的农民外，大多数农民不愿意采取此种流转方式。
　　2.流转协议以口头约定为主
　　笔者在调研中发现，虽然长治市土地流转协议正在依照农业部统一实行的示范合同样本制定，但具体实施过程中多数仍以口头约定为主。其中签订合同面积12.56万亩，口头协议面积约达31.22万亩，占流转土地面积总数的71.3%。农户流转很多是在亲戚朋友之间的流转，在相互熟识的情况下农户更倾向于信用担保，大多数采用口头约定，即便签订书面合同，合同也不规范，其中只有少数采用标准合同，其他多采用简单的书面合同，容易造成土地纠纷，而且一旦出现土地流转纠纷却很难处理。
　　3.流转规模小，时限短，价格随意性大
　　调研结果显示，当地土地流转规模小，大部分土地流转在100亩以下，约占总流转的70.8%。分析其原因是其流转主体主要以农户为主，成立合作社及企业参与的不多。农户之间的流转一般只有小规模形式，外出的农民将自己的土地转给其他在家务农的农民。流转后农民的土地规模变动甚微，规模生产难以形成。农民收入提高困难。同时在流转时间方面，土地流转年限均在1～3年，这与土地流转的形式有着重要的关系，由于农民并不积极采用转让的形式，流转年限自然降低，而另一方面，采用最多的租赁形式的农户也不愿将土地长期转给他人经营，通过短期的流转在一定程度 上降低失地风险。另外，由于在全国大环境下，土地市场没有形成，市场调节机制难以在土地流转中实现，土地流转价格的制定并没有统一的标准，部分农户甚至是无偿转给亲友去经营，或是用收获的实物相抵。多数农户参考以往的经验制定，同时主要依据土地的地理位置和土质定价，此种定价方式并不科学，也没有遵循一定的市场规律，价格波动较大。
　　二、土地流转中面临的困难和存在的问题
　　长治市的土地流转总体情况还是比较正常的，但也存在一些问题，最为突出的是土地流转缺乏应有的长效机制，不能适应农业向社会化、规模化、集约化和现代化发展的客观要求，主要表现在以下三个方面：
　　1.宣传工作不到位，流转程序不规范
　　乡镇、村两级引导和服务不到位，乡镇农经机构撤并后人员较少，职责不明，兼职较多，无力对土地流转政策进行宣传，农民土地承包权和流转收益权受侵害的事情屡见不鲜。农民对有关土地流转的政策了解甚少，只知道对土地的承包经营权，不清楚对土地的流转收益权。 基层政府和村集体经济组织对农村土地流转引导和监督不足，多数土地流转是在亲戚、朋友、邻居等之间自发、盲目地进行，流转双方没有按照规定履行必要的手续，也未向当地有关机关单位进行登记。因此，土地流转多以“暗转”形式出现，口头协议的多，无偿转包的多。随着接包户种植适销对路的农产品取得明显的经济效益时，转包和接包双方矛盾就会产生。总之，这种“暗转”方式将给土地的流转埋下诸多纠纷隐患。
　　2.土地流转机制不健全，没有形成规范的土地流通市场
　　目前，农村土地流转中介服务组织尚未建立，土地流转市场还没有形成，流转信息不畅，土地评价缺乏依据，农民咨询缺少门路；鼓励土地流转的激励机制尚未形成，没有配套的政策措施；乡、村两级引导和服务不到位，缺乏有效组织农民“以地生财” 的能力；乡镇农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有充分发挥；土地经营主体融资困难，没有贷款担保单位，不能将土地使用权作为贷款抵押。如此即造成一些想转出土地的外出经商户找不到市场，而想多耕种土地搞规模经营高效农业的农户和农业企业无法得到所需的土地的情况出现，很大程度上限制了农村经济的发展，急需发展一批中介组织来搞好土地流转的协调服务工作。另外，在土地流转方面还没有完善的资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地保险机构等，土地承包经营权流转就不能健康有序的进行，从而严重制约了土地交易市场的发育，需求的规范化与土地交易的零散性之间的矛盾突出，土地很难以较为合理的价格在市场中流转。
　　3.土地流转机制与规模经营矛盾没有得到有效的解决
　　土地流转的重要意义之一是调整农业结构，优化土地资源配置，促进土地向专业大户集中，推动农业的经营规模，实现农业的高效益。而目前我市土地经营大都停留在联产承包责任制基础上的“分包”这一层次，这种分散种植的格局和分散的农户利益与产业化经营的规模经济方式之间存在着比较严重的冲突，极不适应我国市场经济的发展，更难适应加入WTO后农产品市场开放的要求，造成这一矛盾的原因主要有三：第一、家庭联产承包责任制是我党在农村长期不变的基本政策，并已在我国《宪法》中以法律的形式加以体现，我国农民已经认可和习惯于这种“小生产”式的组织方式。第二、土地经营规模狭小，地块零散，调整频繁，土地使用权流转机制没有形成，极大地阻滞了生产要素的合理配置。另外，个体农民无力改善农业基础设施和进行农业技术改造，集体组织的弱化难于将分散的劳动集中起来，削弱了农业生产持续稳定发展的后劲，这种分散经营的结果还会导致土地低效率利用，同时也无法满足“大农业”所要求实行机械化、规模化生产的条件。第三、集体土地尚未作为生产要素的基本单元计入农产品的生产成本，农民仅仅把耕地作为最大的福利保障，耕地的无偿供给和耕地价格的无从实现，限制了耕地有偿流转。
　　三、推进农村土地流转健康发展的对策建议
　　为了切实保护农民权益，我市自农村承包土地经营权证发放以来，一方面通过出台政策意见，加大宣传力度进一步规范土地流转行为，另一方面通过制订激励政策，鼓励和引导种养大户和农业企业参与土地流转，为发展规模经营、推进农业产业化经营创造条件。
　　1.加大《农村土地承包法》的宣传力度，确保土地规范流转
　　土地承包工作政策性极强，建立规范有序的农村集体土地承包经营权流转机制，明确所有权，稳定承包权，搞活经营权，依法维护承包双方当事人的合法权益，维护农村社会稳定。因此，土地流转必须在土地延包30年不变政策前提下进行，必须坚持“依法、自愿、有偿、规范”的原则，不能刮风，不能下指标，要充分尊重农民的意愿，要明确土地流转主体是农民，同时土地流转要规范操作与管理。
　　2.强化引导与服务，促进土地高效流转
　　土地流转关系到农民群众的切身利益，广大干部要想农民之所想、急农民之所急，深入到农民生产、生活中去，帮助农民解决实际困难。首先要加大宏观调控力度，特别是乡镇政府，要根据政策法规，结合实际情况，对土地流转工作制定出可行性操作方案。其次是做好产前、产中、产后的服务工作。要积极扶持种植大户，在资金、税收、技术、流通等环节上给予大力支持，从而保护农民积极性，促进农民增收，并积极引导好农村剩余劳动力的转移。
　　3.发展产业化经营，促进土地规模流转
　　土地规模经营是农业产业化的前提。农业产业化作为我国农业市场取向改革的继续和延伸，必然要求引入新的市场关系。作为生产要素之一的土地市场建设尤其为首。首先，家庭联产承包责任制已经实行20多年，农户经营的田块生产力状况基本相同，同时有部分农业劳动力转移进城，故可依据农民的意愿，通过村委会协调，使农户承包地集中在一起，形成适度规模。其次，可充分利用现有的土地资源向土地资本转变，采用股份制形式组织股份制农业开发公司，实行规模化、专业化和产业化经营。农民把自己的土地按面积入股，同时也可在股份制公司从事劳务。如此入股的土地可以取得利润分红，而且参股的农民通过在股份公司进行劳务活动还可获得一定的劳动报酬，从而有效地推动农业和农村经济向规模化、集约化和市场化发展。

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