工程价款优先受偿制度的完善:优先受偿权

　　摘要：宏观调控政策的实行，成交量和房价均急速进入下行通道，房产开发商资金断裂现象增多，工程停工形成“烂尾楼”，此给使得大量的房地产企业处于破产边缘，并影响到了银行及民间金融资产的安全，影响经济发展和激化社会矛盾。建议通过优化我国的建设工程价款优先受偿权制度，解决工程建设资金不足问题，防止烂尾楼的出现，恶化房地产市场。
　　注：本文为浙江省教育厅一般项目，项目编号：Y201122043
　　
　　一、“烂尾楼”的出现原因及危害
　　（一）烂尾楼的出现
　　经过十多年的住房制度改革，住房的过度市场化，使得其价格严重偏离了使用价值和居民的消费能力，甚至影响了社会的安定，迎来几乎最为严厉的房产调控政策――加息、税收、限购。为应对通胀所实施的货币政策，采取了提供存款准备金，市场资金趋紧。上述两政策叠加，使得房地产开发项目逐渐因资金的短缺而停顿。原因如下：其一，加息、税收和限购政策，使得符合购买资格的主体减少，房屋成为买方市场，成交量和房价双双进入下行通道，市场处于胶着状态。因房价进入下行通道，房屋的交换价值预期将减少，银行本身贷款资金的安全已受影响，在没有其他大量资产的情况下，银行不愿意为处于悲观状态的房地产市场追加资金。传统的依靠银行贷款的方式开发的模式受到极大影响。其二，因房价进入下行通道，市场处于观望状态，除非开发商以明显低于市场预期的价格销售，方能吸引顾客，这将使其处于破产或破产的边缘。其三，因采取紧缩的货币政策，市场流动性不足，甚至将开发商整体转让项目的打算也落空了，除非开发商不惜血本低价出售。其结果，必然是大量的建设工程因资金的紧张而纷纷停工，在某些城郊结合部甚至可以用“蔚为壮观”来形容。
　　（二）烂尾楼的危害
　　1.土地等稀缺自然资源的大量浪费。因建设工程的长期处于停工状态，使得国有土地实际上处于长期未被使用状态，变相闲置，形成土地资源的浪费。为了满足居民对住房的需求，及满足企业对生产和办公的需要，政府必须增加土地的供应量，造成土地资源更加紧张。
　　2.烂尾楼的出现损害金融机构的资金安全，严重则可能引发金融危机。其一，烂尾楼的出现将影响金融机构的流动资金。在我国，房地产开发企业自有资金严重不足，大量的资金通过土地使用权等抵押方式从金融机构获取。一旦，建设工程处于停工状态实际上将开发商资金链断裂的事实公之于众，其再行融资困难，往往无法按时支付金融机构的本金和利息，特别是诉讼的进行，一般将经过一审、二审、评估、鉴定、拍卖等程序，则少则一年，多则两年甚至更长，这将严重影响到金融机构的资金流动。一旦烂尾楼的集中爆发，可能触发金融危机的爆发。其二，在严厉的调控政策下，房价进入下行通道，本身建设工程及国有土地使用权的价格可能会进入快速下跌通道，当下跌幅度超过一定程度，将影响的金融机构抵押债权的本金安全。加之，金融机构的资金乃通过融资取得，需要考虑其本身的融资成本，收回贷款的时间越长，银行的实际成本远远超过了本金，还应当包括存款利息和管理成本等。其三，烂尾楼若通过司法途径拍卖，因资金需要集中支付，往往会造成拍卖价远低于市价的情况，在市场资金流动性不足的情况下，甚至可能造成流拍，最终影响到金融机构的债权的安全。
　　3.烂尾楼的出现将损害施工单位的利益，严重会导致其破产。在我国建设单位自有资金不足，加之施工单位的激烈竞争，部分垫资施工的情况较为普遍，一旦因开发商出现资金链断裂，其垫资部分、酬金等无法及时收回，可能造成其资金链的断裂，影响到其企业的生存。另因我国建设工程优先受偿权范围仅及成本，未及违约给施工单位造成损失，那么将使得施工单位承担因发包人的资金断裂造成的损失，包括向供应商等承担违约责任、向资金的出借方承担违约责任等，对资本实力相对薄弱的施工企业来说，这无疑是压垮他的最后一根稻草。
　　4.烂尾楼的出现，会影响社会安定。如果在烂尾楼出现之前，建设单位已经取得预售许可证的，并已经开始销售，那么支付了巨额购房首付款的购房者，将面临着需要承担无法收回首付款，并继续支付银行按揭，而又无法实际获得房屋的交付和使用，其生存状态堪忧，长此以往，将引发社会的不安定。
　　5.“烂尾楼”的出现，将损害实体经济。开发商资金链的断裂，建设工程的停工，融资变得困难，使得本身运动的经济体一下处于停滞状态，那么开发商赊欠材料商的款项进入止付状态，这将影响到材料经销商和供应商的回款速度。若建设工程最终拍卖所的价款不足清偿所有债务，那么处于最后清偿顺序的材料供应商将处于债权无法实现的境地，且这种危机将向材料生产商传导，损害实际经济。
　　可见，“烂尾楼”“烂”的时间越长，其造成对社会资源的浪费更严重，对各经济主体的危害更深，唯有尽快完工，方是问题的解决之道。
　　二、现行法律制度对解决烂尾楼融资问题的困境
　　唯有继续完成建设工程，使得通过使用或出让等方式产生经济效益，减少烂尾楼造成的危害。工程建设需要大量的资金，在建设单位资金紧张的情况下，唯有融资一条道方能继续完成，然在现有市场及法律制度下，较难解决这个问题。
　　（一）抵押――担保之王对烂尾楼的无奈。抵押是债担保的主要方式之一，因不动产价值大，不易移动而被称为抵押之王。当开发商资金链断裂，可供抵押的资产往往已经被抵押，无其他财产可供抵押。虽在抵押设立时，有关债权人（特别是金融机构）仅提供抵押资产价值一定比例的资金，如60%等，理论上，尚可就余额进行抵押。但因房地产价格的下行，抵押财产的实际价值往往在借款本金、利息、违约金总和范围上下，抵押价值不大。即便就存在残值抵押，基于先登记抵押权优先受偿的规则，后登记的抵押权人实际上承担了建设单位违约的风险（建设单位的违约将扩大原抵押担保的债的范围，即违约金）和所有市场价格向下波动的风险。在工程已经处于提供状态下，在建设单位未提供建设工程及其占用范围内的国有土地使用权以外其他资产充足抵押的情况下，几无金融机构会提供资金。可见，抵押制度无力解决烂尾楼工程的恢复建设问题。
　　（二）保证――烂尾楼预示开发商的信用破产。我国房地产开发和建设实行项目公司，开发一个项目成立一个项目公司，项目公司自身的资金较少，注册资金100万即可设立。而项目开发需要大量资金，此多从股东借款或股东个人信用保证融资取得。建设单位资金链的断裂本身往往建设单位自身及股东资金链断裂的反映，一旦变成烂尾楼，几乎没有出借人会对建设单位的偿债能力做积极评价，会继续接受建设单位股东等信用担保。更何况在房地产市场进行下行通道，无法预估损失的情况下，拥有资产的股东甚至可能采取丢卒保车的方式，利用其对建设公司的有限责任，拒绝继续投资或为建设单位借款提供保证，用放弃已经投入的股本，防止损失扩大。因此，烂尾楼的出现，本身就预示着建设单位及实际投资人的信用的破产，因此，传统的用保证方式借款来完成烂尾楼的继续施工可能性极小。
　　（三）垫资――工程优先受偿权的无奈。在建设单位自有资金不足的情况下，为了解决自有资金的不足问题，建设单位多选择愿意垫资的企业来施工，施工企业垫资部分，甚至全部垫资成为一种我国工程建设融资的众多选择之一。为保护施工企业的利益，《合同法》第286条规定了工程价款优先受偿制度。然一旦建设单位资金链断裂，特别是涉及诉讼，在建工程往往会被法院查封扣押的情况下，施工企业往往会选择撤离现场的方式防止损失的扩大，原因有二：其一，《合同法》第286条的工程价款优先受偿权劣后于购房者的权利；其二，《合同法》第286条规定的工程价款优先受偿权保障的范围不及于建设单位违约给其造成的损失，在实践中是否包括利润也存在争议。此二原因使得施工企业继续施工无利可图，甚至会扩大其损失。其三，各地法院在工程价款优先受偿权是否可以事先放弃，规定不一。在工程开始建设之初，为了获取银行的更大金额的融资，建设单位要求处于弱势地位的施工单位在工程开始建设之前放弃优先受偿权。在出现烂尾楼的情况下，继续施工丝毫无任何益处，其会毫不犹豫地选择停止施工。
　　三、工程优先受偿权制度改良――烂尾楼融资的出路
　　在建设单位资金短缺，确保资金提供方或继续施工方的债权的安全，才是问题的解决之道，唯有确立其优先受偿的地位。考察各国立法例，建设工程价款优先受偿乃建立在增值理论的基础之上，其直接使建设工程增值，并与增值范围内优先受偿，于各方无害，亦不会破坏既有的权利体系和交易安全。相比其他国家立法例，我国工程价款优先受偿权主体范围和保障范围过窄，限制了优先受偿权制度功能的正当发挥。
　　四、扩大建设工程价款优先受偿权的主体范围
　　《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权享有的主体仅限于承包人，而发包人雇佣的工程师及其他工作人员、材料提供商、资金出借方被排除出优先受偿主体之外，使得其对完成工程没有积极性。可以参照日本民法典、阿根廷民法典、路易斯安娜州民法典和魁北克民法典将发包人雇佣的工程师，材料提供商，资金的出借方（必须证明所提供的材料和出借的资金用于该工程项目上）等纳入到优先受偿权范围内，此可以调动有关主体垫资、提供劳务等多种形式融资，解决资金困局。
　　五、工程优先受偿权的效力优先于所有主体，包括消费者
　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号，以下简称《批复》第2条规定，工程价款优先受偿权不得对抗已经支付大部分或全部购房款的消费者。工程价款优先权劣后于消费者的权利，将使得其失去继续施工的动力，最终也不利于消费者拿到建设好的房屋。消费者权益的优先保障的基础在于弱者利益的保障，而工程价款优先受偿权在于增值理论，消费者弱者利益保障的基础在于工程已经完工，若工程尚未完工，即增值未完成，消费者居住等生存利益的保障缺乏物质基础，因此消费者权益的保障实在是一纸空文，无法落实。
　　六、工程价款优先受偿权保障的范围应包括合理的利润
　　《批复》第3条，将建筑工程价款优先受偿权的范围限定在承包人实际支出的费用，将发包人违约给承包人造成的损失亦被排除出去，至于是否包括利润在实践过程中，存在争议。此一来，工程价款优先受偿权的主体无法确保继续施工获取合理的利益。笔者认为，唯有保障有关主体获取合理利润的情况下，方可通过其为建设工程继续施工或提供融资。
　　
　　作者简介：
　　孙科峰（1978.11- )，浙江诸暨人，浙江工业大学法学院讲师，浙江君安世纪律师事务所兼职律师，研究方向：民商法。

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