房地产估价师含金量 [黑龙江房地产市场健康状况分析]

　　摘要： 房地产市场是地区性市场，黑龙江房地产市场必有其特性。基于黑龙江房地产市场近十年发展数据，利用系统化方法确定黑龙江省房地产市场的健康区间，并从价格、规模、金融、供求、结构五个角度，对12个房地产市场发展指标进行动态分析，以探讨黑龙江房地产市场健康状况。
　　Abstract： The real estate market is the regional market， the real estate market in Heilongjiang must have its characteristics. Heilongjiang province Based on the nearly 10 years of development data of real estate market in Heilongjiang， and using systematic method， determines the health interval of real estate market in Heilongjiang， and carries out dynamic analysis on 12 real estate market development index， in order to investigate the health conditions of real estate market in Heilongjiang.
　　关键词： 黑龙江；房地产市场；健康区间
　　Key words： Heilongjiang；real estate market；health interval
　　中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0162-03
　　1 黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系的构建
　　基于黑龙江2001-2010年实际数据，应用聚类分析法，并结合房地产市场健康标准，构建出表1[1]。
　　2 黑龙江房地产市场健康状况评价指标健康状况区间的划分
　　2.1 房地产市场健康状况等级划分 可以将房地产市场健康状况分为过热、微热、健康、微冷、过冷五种状态，因此，房地产健康状况评级指标区间也可以相应划分也过热、微热、健康、微冷、过冷五种状态。
　　2.2 利用系统化方法确定房地产市场的健康区间 通过归一化处理，使各个评价指标X服从正态分布：X～N（μ，δ2）。这里先将房地产市场的运行状况简单地分为好、一般和差等三种状态。以（μ-δ，μ+δ）作为指标正常波动的参考范围，将各个健康状况评价指标在2001年-2010年的数值与正常波动的参考范围做比较，然后做如下处理：
　　①若健康状况评价指标在大部分年份均处于健康状态，则采用多数原则，即将指标X的2/3年份区间作为健康状况区间。其表达式为：P{X-？滋　　②若健康状况评价指标在一半的年份均处于健康状态，则采用半数原则，将指标X的1/2年份区间作为健康状况区间。由正态分布计算得出，xi=0.68δ，则指标X的健康区间为：（μ-0.68δ，μ+0.68δ）。房地产市场的健康区间为（-∞，μ-1.36δ]，（μ-1.36δ，μ-0.68δ]，（μ-0.68δ，μ+0.68δ），[μ+0.68δ，μ+1.36δ），[μ+1.36δ，+∞）。
　　③若健康状况评价指标只有三分一左右的年份均处于健康状态，则采用少数原则，将指标X的1/3年份区间作为健康状况区间。由正态分布计算得出，xi=0.43δ，即指标健康区间为：（μ-0.43δ，μ+0.43δ）。房地产市场的健康区间为（-∞，μ-0.86δ]，（μ-0.86δ，μ-0.43δ]，（μ-0.43δ，μ+0.43δ），
　　[μ+0.43δ，μ+0.86δ），[μ+0.86δ，+∞）。
　　2.3 健康状况区间的划分结果 由黑龙江2001-2010年对应表1数据，计算得出μ与δ。指标X1在大部分年份均处于健康状态，采用多数原则，同理可知：X2-X6采用多数原则；X7采用半数原则；X8-X12采用多数原则，得到表2。
　　3 黑龙江房地产市场健康状况分析
　　3.1 房屋销售价格指数 如图1所示，2001年以后房屋销售价格指数呈现出逐步总体上升的趋势。2007年为最高点值为110.5，超过了微热状态107.85，其余年份基本都在健康区间运行。
　　3.2 商品房均价增长率/居民可支配收入增长率 该指标反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，房地产市场蕴涵不健康的可能性越大[2]。由图2可知，此指标在2001-2010年间整体变化波动比不大，2003-2009年波动较大，但近几年该指标都处在健康区间之内，可见黑龙江省商品房均价增长与居民可支配收入增长相比总体协调。
　　3.3 租赁价格指数 由图3可知，2005-2007年间该指标波动较激烈。2001-2005年该指标几乎处于不变状态，曲线比较平滑，由此可见房屋租赁价格变动程度和趋势较为稳定。但2006年该指标突破过热界限。当年租赁价格指数为117.5，略微迈过过热临界限的临界值115.14，其余年份数值基本都在健康区间运行。
　　3.4 房地产开发投资额/固定资产投资 由图4可知，2001年-2010年间该指标波动比较激烈，2007年指标值为23%，越过微热临界线，2002年为14%，2003年为14%，处于微冷状态。原因是2004年以后黑龙江省政府加大基础设施建设，极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃，但全球金融危机影响了黑龙江省房地产的健康发展。 　　3.5 房地产投资完成额占GDP比重 由图5可知，该指标在2001至2010年呈现总体稳步上升的趋势。其主要原因是，为了实现经济的快速增长，政府采取了刺激内需的政策，将房地产业作为一个重要的经济增长点。2010年达到了8%，进入微热不健康状态，应提前做出警示。
　　3.6 国内贷款/全部资金 这个指标一方面反映房地产贷款与其他贷款相比是否过大，从横向反映房地产信贷的规模是否合适；另一方面反映银行贷款向房地产贷款的集中度，用来判断房地产业对银行业的依赖程度[3]。图6所示指标波动幅度较大，2002年比值为18%直逼过热状态19%，其余大部分年份均在健康区间。
　　3.7 房屋竣工面积增长率 图7中2001-2010年间该指标波动明显，总体呈稳步上升趋势，2002年为-12%超过了过冷状态，2005年、2009二年的数据越过微热临界限，呈现出微热不健康状态。但将图7与图8结合分析可见，房屋竣工面积大量的增长基本被迅速增长的购房需求所消化吸收了，并无大量商品房积压现象。
　　3.8 商品房销售面积增长率 由图8可知，2001-2010年间该指标的波动比较激烈，2005年为45%，直逼过热临界线，2008年该指标为-13%，处于过冷状态。其主要原因是2004年以后黑龙江省政府加大基础设施建设，极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃，但由于全球金融危机的影响，投资和消费出现观望。
　　3.9 房屋施工面积与房屋竣工面积比 由图9可知，自2001-2010年间，该指标总体呈现上升的趋势，2001年为1.74越过微冷临界线1.62，从2002年起开始在健康区间内运行，直到2008年该指标比值为2.57，开始进入微热不健康状况，而2010年进入过热状态，其比值2.85接近过热状态2.86，其余年份大致处于健康区间。
　　3.10 普通商品住宅销售占比 由图10可知，2001-2010年间该指标呈现总体稳步上升的趋势，2006至最高点，达到91%，处于微热不健康状态。究其原因，一方面是由于随着黑龙江省城市化建设不断深入，房地产市场刚性需求不断增多。另一方面，反映出黑龙江省地产市场结构失衡，其他类型房地产市场发展相对较慢。
　　3.11 经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积 由图11可知，2001年至2010年经济适用房竣工面积占全部商品房竣工面积比例在不断地减少。但随着国家和黑龙江省房地产政策的调整，加大了保障性住房和经济适用房建设，近几年来该指标在稳步地增长，但还是相当较小。
　　3.12 商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积 由图12可知，该指标从2003年呈现明显的下降趋势，至2010年仅为11%，反映出黑龙江省商业营业用房市场发展处于微冷的发展趋势。主管部门应该采取积极有效地措施，促进商业营业用房市场的繁荣与发展。
　　参考文献：
　　[1]陈多长.房地产业健康发展的判断标准[J].中国房地产，2009，（7）：18-19.
　　[2]李光照.基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究.经济研究导刊[J].2010，（7）：137-139.
　　[3]苗馨允.房地产泡沫预警指标选取研究[J].中共郑州市委党校学报，2010，（1）：41-43.

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