发达国家居民住房租赁市场的经验及借鉴 借鉴发达国家乡村振兴的成功经验

　　[摘要] 成熟的住房租赁市场，不仅可以有效提高居民消费率，而且能够实现居民买房和租房的效用均衡，减缓房价上涨对宏观经济的冲击。本文分析总结了德国、美国、日本等主要发达国家居民住房租赁市场的发展和管制经验，并从法律保障、开拓房源、保护承租人利益、发放租金补贴等方面发展我国的住房租赁市场提出了政策建议。
　　[关键词] 住房租赁 自住房 出租房 发达国家
　　[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2012）02-0031-04
　　[作者简介] 郑宇�（1973―），福建龙岩人，综合开发研究院（中国 . 深圳）信息部部长，研究方向：产业经济；张欢欢（1981―），广东揭西人，综合开发研究院（中国 . 深圳）助理研究员，研究方向：公共政策。
　　
　　
　　
　　一、发达国家拥有较为成熟的住房租赁市场
　　
　　德国的租赁市场极其发达。据报道，2008年德国共有8200万人口，住房总数约为4000万套。58%的德国家庭选择了租房住，年轻人群体中租房率更高达77%。房价涨幅自1977年起就落后于平均物价涨幅，在扣除物价因素之后，德国的房价实际处于下跌的水平。在欧盟国家中，超过2/3的欧盟家庭都拥有自住房，只有德国、瑞典和捷克共和国三国的自住房拥有率低于50%（O’Sullivan & De Decker, 2007）。
　　日本2012年统计年鉴显示，2008年日本共有住房4960万套，其中自住房3030万套，出租房1778万套，自住房拥有率达61%，租房率为39%。日本的出租房以私房为主，2008年政府持有的出租房占出租房总数的12%，私人出租屋比重则超过了75%。另有数据显示，2008年，以东京为中心的关东都市圈、以名古屋为中心的中京都市圈和以大阪为中心的近畿都市圈的住房自有率，分别为54.9％、60.3％和58.6％。这三大都市圈的住房自有率平均为57.9％，也就是说超过四成家庭是在租房居住。许多年轻人不仅在结婚时选择租房，即使结婚后相当长一段时间也过着租房的日子。据日本里库路特公司的调查数据，日本租房结婚者比例高达67.1％，买房结婚夫妇比例仅为14.3％。
　　美国2009年住房调查显示，美国共有住房1.25亿套，空置率为10.1%，非空置住房1.12亿套，其中自住房7600万套，占比68%，出租房3500万套，占比32%。我们从2009年住房调查房屋比重和收入的关系表中可以清楚地看到，总体而言，随着收入水平的上升，购买自住房的家庭逐渐增加，由此可以看出美国出租房的承租对象主要是低收入人群。
　　
　　二、发达国家住房租赁市场的规制经验
　　
　　发达国家通过法律保障、开拓房源、保护承租人利益、发放租金补贴等方式鼓励住房租赁市场的发展。
　　1. 法律保障住房租赁市场
　　在法律层面，德国《民法典》把房屋租赁区分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。商业、工业等产业用房的出租属于“收益租赁”；普通的住房租赁则属于以使用为目的的“使用租赁”。德国住房专业法《住宅建设法I、II》为住宅建设定下了“公益”、“福利”的基调，“创建面积、布局、租金或负担适合广大居民需要的住房”是其明文规定的宗旨。在德国，居住权是公民权利的重要组成部分，把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能，房地产不能作为拉动GDP增长的产业来经营。在德国，出租房并不等于次品房，德国对于出租房的“可居性”有严格的规定。德国先后建立了住房安全与健康标准等评估体系，对于租房的评估从简单的面积评定拓展到了生活设施、生理需求，甚至心理需求等更加细微、更加人性化的维度。用于出租的房屋需要定期进行维修，以保证较高的质量。市中心区的旧房屋基本都经过了重新维修和改建。
　　日本对租赁合同实行比德国更为严厉的租赁控制。日本的租房合同受到日本民法的特别法律保护，房东如果想要更改合同（比如提高房租），必须要向法院提交正当的理由，法院通过比较租户和房东两者的需求来决定房东理由是否正当，而往往只有很少的房东会比他们的租户更有需求，所以房东一般只能在租户拒付租金的情况下才能得到法院的支持。对于土地的租约，政府规定了30年的租期，短租期的合同，即使得到了合同双方的协商同意，也会被法律认定为无效，这导致一块地短期租赁之后土地持有人可能无法拿回土地（B rsch-Supan, 1994）。
　　美国房屋租赁法规健全，租金管制法、公寓法等对私房出租、公寓出租都有严格的规定。美国政府要求房东遵守政府制定的各项法规，保证房客的权益。《住房法》规定政府须为低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市场租金的50%。市场房租也不是任意上涨的，美国实行“住宅租金管制”制度（Rent Control System）与“租金稳定”政策。
　　2. 开拓房源多元化，鼓励住房租赁市场
　　德国和日本的私房租赁比较发达。比如德国，非常重视鼓励私人建设出租用房产。德国的住房租赁市场中，私房约占98%，其中66%是私人出租住房，22%是合作社出租住房，8%是基金或保险公司出租住房，3%是专业建房公司出租住房，仅有1%～2%是政府公房出租住房。德国政府本身不从事房地产业，政府鼓励私人房地产公司和私人从事房地产业，建造买卖公寓及别墅出售或出租。社会福利房由政府主导，房地产公司和私人建造房屋满足低收入者对住房的需求。房屋开发商必须按比例建造廉价房向低收入者出售或出租。比如德国科隆市每年新建3800套房，其中1000套必须用于廉价出租房。相对于建设用于出售的房屋，建设用于出租的房屋会得到更多的税收优惠，以鼓励房地产公司开发更多用于租赁的住房。对于用于出租的住房, 税收政策规定折旧率要高于普通住房。比如，规定出租房屋的建筑成本在50年内折旧完毕。在德国的税收体制下，出租房的投资者和承租者比商品房的投资者和购房者拥有更大程度的税收优惠，这对于刺激租赁房市场的投资起到了非常重要的作用。
　　美国鼓励私房租赁，政府也提供公房给低收入者。无论是政府公房出租，还是私人商品房出租，美国都进行严格的管理，租用政府的公寓须经严格的资格审查，如收入状况是否在贫困线以下等。出租房租可以将贷款利息、地产税从年度应税收入中扣除。美国1981年《经济复苏税法》将以前30～40年的出租住宅折旧期缩短为15年，这使出租房屋者可获得更大的减税优惠。私房出租给房客的家具折旧一般为5年，其折旧也可从应税收入中减除。
　　3. 保护承租人利益，维护住房租赁市场
　　保障承租人利益，是维护住房租赁市场的一个重要条件。比如在德国，按照《住房租赁法》的规定，一般的房租合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求。但不允许出租者主动收回房屋，除了几种特殊的情况，如承租者不按时缴纳房租，或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。
　　德国关于租金的调整也有严格规定。德国实行房租指导价制度，各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构，至少每两年对住房情况进行综合评估，制定《房屋租金水平表》，为新合同租金价格的制定提供依据。指导价具有法律约束力，如果房东所定的房租超出指导价的20%，则视为“房租超高”。根据《经济犯罪法》，房客可以向法庭起诉，不仅房租应立即降到“合理房租”范围内，房东还会受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出指导价的50%，则视为“房租暴利”，最高可判处3年有期徒刑。另外，德国严格限制房租过快上涨。房东想要提高房租，必须提交正式的书面说明，阐明合理的涨价理由，还须举出3个同类住房涨价的例证。如果房客不同意涨价，就由法律裁决。其《租房法》规定，3年内房租涨幅不得超过20%，否则以违法论处。
　　4. 政府发放租金补贴，鼓励租房的经济行为
　　在这方面，德国做得最好。德国政府每年对居民提供相当数量的房屋补贴，按照家庭人口等指标制定居住标准，如果收入水平不能达到租金要求，政府会发放补贴，补足差价部分。虽然购买住房的家庭也可以申请补贴，但是90%以上的补贴由租房者获得。约10%的承租者都能获得住房补贴，而只有1.2%的自有住房者获得这项补贴。每年发放的住房补贴大概占GDP的1.2%左右。
　　美国国会在二战期间制定了全国性的租赁控制法律，二战后全国性的租赁控制被取消，租赁控制的权力下放到美国各州，很快到1950年间，绝大部分州都完全取消了租赁控制。到今天，美国的大部分出租房都已经完全市场化，没有租赁管制或是政府补贴。美国约有200个城市实施了不同程度的租赁控制，占美国城市数量1%左右，全美约10%的租户居住在这200个城市里，受到控制的租赁市场占整个市场的不足5%。美国的房屋租赁租期也较短，通常是一年一租，还有不少是按月租住（Malpezzi, 1998）。
　　但纽约市是一个例外，其保留了对租赁市场的控制和政府对租房的补贴，使低收入人群也能在大城市里生活。当然，纽约市政府对租房经济活动的干预也引起了一些争议。比如，以收入而不是财产来界定租户的资格使一些财产多收入低的租户也能轻易得到政府的租房补贴（McPherson, 2003）。较早的研究中Olsen（1972）以1968年的数据对纽约市的控制出租状况进行估算，表明受控市场的租户在自由市场里将会多租用4.5%的住房。Malpezzi（1998）指出美国的租赁控制基本由地方政府实施，地方政府很容易偏向“本地人”――最有可能从住房租赁市场中得利的人群，而在规制过程中伤害租户的利益。Supan（1994）研究发现，在控制的市场和自由市场里，房租折扣的增幅在10年的长合同里的变化不多，自由市场的折扣相比之下还要高几个百分点。Early（2000）认为在研究租赁控制的影响时，不能忽略租赁控制对自由市场的价格影响。研究显示，如果纽约市从来没有实施过租赁控制，自由市场上出租房的价格将会下降，租户也能够在自由市场找到更适合他们需要的出租房。
　　
　　三、总结和借鉴
　　
　　在我国，住房租赁市场发展严重滞后于住房交易市场，按照国家统计局统计，截至2011年9月，我国的住房自有率超过80%。为此，国家在政策层面上做出了较大的调整，一方面，通过宏观调控，抑制房价的过快上涨，促使房价理性回归；另一方面，政府大量兴建廉租房和公租房，以解决低收入者的住房问题。我们认为，从长远来看，随着我国城市化的不断推进，一个理性的、成熟的住房租赁市场应是我国住房保障体系中必不可少的重要组成部分。
　　借鉴发达国家的经验，我们首先应在法律保障上推进住房租赁市场的建设，将房屋租赁的行为纳入法制的轨道，不仅要通过法律保护承租人的利益，也要通过法制规范出租人的行为。其次，不仅要大力推动公租房的建设，而且要推动各种类型的住房合法进入租赁市场，特别是小产权房，如果不把小产权房纳入到合法的租赁市场，不仅是政府税收上的损失，而且也无益于保护租户的安全。第三，政府可探索通过直接补贴租房的政策，以此来推动住房租赁市场的发展，调控房价。
　　
　　[参考文献]
　　[1]B rsch-Supan, A. Housing market regulations and housing market performance in the United States, Germany, and Japan [M]. University Of Chicago Press.1994.
　　[2]Early, D. W. Rent control, rental housing supply, and the distribution of tenant benefits [J]. Journal of Urban Economics, 2000. 48(2):185-204.
　　[3]Malpezzi, S. Private rental housing markets in the United States [J]. Journal of Housing and the Built Environment, 1998. 13(3):353-386.
　　 [4]McPherson, G. It’s the End of the World as We Know It (and I Feel Fine): Rent Regulation in New York City and the Unanswered Questions of Market and Society [J]. Fordham Law Review, 2003. 72:1125-1169.
　　[5]O’Sullivan, E., & De Decker, P. Regulating the Private Rental Housing Market in Europe[J]. European Journal of Homelessness, 2007. 1:95-117.
　　[6]Olsen, E. O. An Econometric Analysis of Rent Control [J]. Journal of Political Economy, 1972. 80:1081-1100.
　　[7]张延群.德国公租房政策对我国的启示 [J]. 中国经贸导刊中国经贸导刊, 2011. 14:32-33.
　　[8]李成业.德国调控房地产市场的主要措施及启示 [EB/OL]. http://www.省略/index.asp?xAction=xReadNews&NewsID=117518, 2011-10-11.
　　[9]陈慧君.日本住宅租赁市场特征与成因浅析 [J]. 住宅科技, 2003. 6:33-35.
　　
　　
　　On the House Renting Markets in Industrialized Countries and their Revelations to China:
　　the Cases of Germany, Japan and United States
　　Zheng Yujie , Zhang Huanhuan
　　[China Development Institute (China Shenzhen), Guangdong Shenzhen 518029]
　　Abstract: A mature residential rental market effectively raises household consumption rate, makes utility and equilibrium of house purchasing and renting possible, and cushions the impact of price increases of housing market against macro economy. This essay draws lessons from Germany, US and Japan and explores development of rental market and regulations within these nations. It also provides policy suggestions in terms of legal enforcement, enlarging housing source, tenant protection and housing subsidies to the development of a better residential rental market in China.
　　Keywords: House Renting , owner-occupied housing , tenant-occupied housing , Developed Country
　　
　　
　　（收稿日期: 2012-04-04 责任编辑: 垠喜）

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