浅谈土地储备新机制对地方经济发展的贡献:土地储备管理办法

摘 要：我国地大物博，土地资源丰富，在社会经济快速发展的进程中，我国对于土地的方面也进行了宏观调控政策。土地所能够产生的效益是十分巨大的，不仅可以对我国人民的基本物质生活有所保障，同时对于我国的经济建设和社会发展都有着至关重要的影响。在社会主义新时期，应该加强对土地的储备工作，在土地机制方面有所创新，为我国的地方经济发展提供更加有利的保障。关键词：土地储备；新机制；地方经济；社会发展中图分类号： F120.4 文献标识码：A1科学制定储备规划，突出土地储备重点。在对土地进行规划和储备的机制方面，要根据土地可以产生经济效益的期限和潜在的挖掘力来对其进行科学性的规划。根据城市规划的目标，如果是在近期内可以产生一定的经济效益并且具有很大的发展潜力的地块，或者是在城市中的重点建设项目周边的地块，可以先行将其购买，储备土地资源；对于在中期内有一定的发展潜力或者是建设项目周边的地块，可以在调查论证后，对其实行合约式的分期分批购买，实现中期经济效益规划；如果地块在远期内具有一定的发展潜力，应该采取红线储备的方式对其用途进行控制，以防可以产生经济效益的地块流失。对于改造的划拨土地、出让土地和拆迁区等地块要收购改造，为城市的公共基础项目在用地上提供基础的保障工作。2建立高效协调及资金筹措机制，强化经营风险防范。实施土地收购储备是一项综合性的系统工程，涉及许多政府部门，特别是与规划、建设、发改、财政、房管等部门关系非常密切。因此，土地储备运作必须建立一个以政府领导为核心，有关部门共同参与的组织协调机构，保证部门之间的有效协调，提高土地储备运作效率。同时，要建立一种风险共担、利益共享的资金运作机制，以此分散经营风险。一是建立融资激励机制。将土地信贷和储备经营融资有机结合，建立绩效奖励机制，对金融机构和土地储备经营机构实行绩效奖励，充分调动金融机构和土地储备经营机构的积极性。二是积极探索完善土地预约金收取机制。对大宗征用储备土地可事先预约用地单位或项目，通过收取土地预约金的方式解决资金短缺难题。三是要多渠道筹措资金。要通过申请政府财政拨款和向财政借款、金融机构贷款等多渠道筹措资金。还要尽量缩短土地储备周期，快速回笼资金，使土地储备资金产生良性循环。3加强土地经营运行管理，规范二、三级市场。在对土地的运行管理方面，政府要加强宏观调控的力度，尤其是在市场经济的运行机制下，要加强对土地储备方面的经营管理，完全掌握先机和主动权。在对土地的储备管理方面，政府要占据主导地位，在市场运行机制下，使用科学的手段对土地储备工作进行管理。在对土地储备的经营管理上政府要做到如下几点：第一，要对土地储备的主导地位进行重点强化，政府在宏观调控方面要加强力度管理，在运行机制和相关的制度方面健全与完善，为土地储备建立良好的基础。同时，政府对于土地的储备工作还应该实现全面的经营管理，从土地的规划，到征购和管理都要在政府的掌控之下执行，实行完全的控制政策，对土地进行有利的经营管理。在对土地一级市场进行控制的前提下，还要对二三级市场进行规范管理，要使二三级市场在政府的政策制度允许下合理合法的进行交易，禁止私下里进行不规范的交易行为。对于土地的用途要严格进行控制机，禁止随意更改土地的用途和指标，对于隐形存在的土地市场进行规范管理，将这种不规范的市场行为进行有效的治理，保护我国的土地资源受到侵害。第二，要对土地市场进行规范管理，形成良性竞争，对于土地的使用权和运行价格要通过合理的竞争手段来决定。第三，在土地经营管理的过程中，要对土地市场的运行规律善加利用，通过相关机制体现土地的真实价值，使土地资源可以在最大限度内实现优化配置。4调整招拍挂出让结构，将土地“嫁对门”。据有关资料显示，2010年全国土地招拍挂出让中挂牌和拍卖分别占83.23%和15.99%，而招标只占0.78%，挂牌和拍卖的比例过高，招标的比例则较低。对此，调整土地出让结构方式，有必要对不同用途的土地采取不同的土地出让方式。对酒店、旅游、大型娱乐场所等商业用地可以采用拍卖和挂牌方式，但对普通住宅用地可以在遵循公开、公平、公正的市场原则下“捆绑限价”“房价低者得”“配建公共房多者得”等方式招标出让土地，还可以借鉴北京试行的“综合评标”出让模式，设定合理的地价区间，将付款进度、开发周期、企业实力、信用度等作为评标条件，价格因素占不到主导位置。如此，开发商要竞得土地，势必要综合考虑评标因素，减少现场竞价冲动，让一些不具备开发实力的企业退避三舍，让实力强的开发商以比较合理的价位获得土地，做到少“拍”多“招”，真正让土地“嫁对门”，从而利于遏制地价非理性上涨。5创新土地储备方式，为地方发展聚集资源性财力。土地储备方式从现在单纯的现实储备，积极创新为现实储备与控制性储备并重。在搞好现实储备的基础上，根据地方经济发展计划和城市基础设施建设规划，对“沿江、沿海、沿路、沿站”等周边升值潜力较大区域土地实行控制性储备，对纳入控制储备范围内的土地不准办理建设用地选址手续，不准审批作为宅基地、集体留用地、临时用地。而是由土地储备机构根据土地利用年度计划，细化为年度土地储备计划，分期分批办理好征用、转用、报批等审批手续后，正式纳入政府土地储备库，这样既可以从源头上控制储备土地总量，又可以保证政府对级差地租、土地增值收益以及土地附加值的最大归集。6加强土地经营与城市规划、经济发展的有机结合。首先，土地的价格取决于区位、用途供求关系，城市规划影响到土地的区位和用途，城市经济发展影响土地供求关系。做好城市建设开发规划与土地经营计划的衔接，以土地供应总量调控城市建设总量确保房地产市场的健康发展。其次，对城市中具有开发潜力的地块要进行合理规划，将城市重点性的基础设施建设大力的完善。对于有挖掘潜力的土地要利用科学的方法对其进行管理。将城市闲散的，零碎的地块进行集中规范管理，提高其利用的价值，将这些闲置的零散的土地通过有效的整理提升价值空间，提高利用率。对于城市中新开发的区域要统一管理，规范运作，发挥其最大经济效益，促使当地经济快速发展。参考文献[1] 杨允.论土地储备对地方经济发展的影响——以长春市为例[J].吉林农业，2012.

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