武汉中心城区近十年商品房价格波动调查分析 商品房价格

　　摘要：本文统计了武汉市各中心城区近十年的商品房价格销售数据，进行比较分析，并结合相关社会、经济因素分析武汉中心城区商品房价格波动原因，以期对武汉市未来的房地产市场发展有所借鉴。
　　关键词：中心城区 商品房 价格
　　按照行政区域划分，武汉市由七大中心城区和六个远城区组成，包括：武昌区、洪山区、青山区、江岸区、江汉区、�口区、汉阳区。截止2010年，中心城区面积863平方公里，占全市总面积的10.2%；常住人口559.9万，占全市总人口的57.7%；生产总值3054.64亿元，占全市生产总值的54.9%。
　　1 武汉中心城区商品房价格近十年调查
　　武汉市国民经济在2001~2005年“十五”规划和2006~2010年“十一五”规划期间GDP从2001年的1335亿元增长到2010年的5291亿元，位居中部地区首位。期间，武汉市房地产业与经济同步发展，商品房价格随着经济快速增长一路高涨，均价从2001年的1745元/平方米上涨到2010年的6561元/平方米，均价翻了近四番，年均增长率达16.1%。
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　　图1 2001―2010年武汉商品房均价
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　　图2 2001―2010年武汉商品房价格增长率
　　此外，2001年到2010年，武汉市房地产市场逐步扩大，开发投资规模逐年增加，销售面积由2001年的380.1万平方米增长到2010年的1429.17万平方米；商品房均价由2001年的1745.33元/平方米涨到2010年的6184元/平方米。武汉市商品房市场总体呈现供需两旺的态势，但是各区的发展又呈现各自不同的特点，下面对七大中心城区分别阐述：
　　1.1 江岸区
　　江岸区位于长江北岸，武汉三镇汉口一方的东部，东邻黄陂区，西与江汉区接壤，南临长江与武昌区和洪山区隔江相望，北接东西湖区，是中共武汉市委、武汉市人民政府所在地和武汉市政治、金融、信息、文化中心，发展环境良好。先天地利加上后期规划，十年的全面发展，使江岸区房地产业始终保持迅猛发展态势，该区商品房价格在近十年中逐年上涨，均价从2001年2226元/平方米上涨到2010年6642元/平方米，年均增长率13%。
　　1.2 江汉区
　　江汉区因地处长江与汉水交汇处而得名，是武汉人口密度最大、最繁华的中心城区，拥有以武汉广场为核心的现代商业中心和以建银大厦、新世界国贸大厦为标志的商务金融中心。如今，该区正以王家墩中央商务区建设为契机，建设以金融、保险、贸易、信息、物流、咨询等产业为主的现代服务业中心区。2001―2010年，江汉区商品房价格呈逐年上涨趋势，均价从2001年2287元/平方米涨至2010年9914元/平方米，年均增长率18.3%。
　　1.3 �口区
　　�口区位于武汉市汉口西部，东与江汉区毗邻，南与汉阳区隔水相望，西、北与东西湖区接壤，拥有汉正街商贸旅游区、宝丰商务区、汉西中央采购区、古田商圈、滨水发展带等重点功能区。�口西部区域是武汉市老工业基地，以老厂区改造和新园区建设并举的“汉正街都市工业区”是武汉市制造业五大板块之一。近几年，�口区现代服务业迅猛发展：2500余家商贸企业、3000余家总代理总经销、近20家公司总部、14个世界500强分支机构、10家星级宾馆酒店、近30家金融机构。2001―2005年，�口区商品房价格不断上涨，由2139元/平方米涨到3753元/平方米，但2008年和2010年略有下降，尤其是2010年，出现大幅度下降，从2009年5414元/平方米降至2010年的5088元/平方米，降幅达9.4%。从2008年开始，�口区房价已经开始低于武汉市均价。
　　1.4 汉阳区
　　汉阳区位于武汉西南部，东濒长江，北带汉水，南抵沌口，西接蔡甸，呈三角形地带。2001―2010年，汉阳商品房价格都保持高速增长，年均增长速率达16.9%，从1847元/平米涨到7281元/平米。特别是2010年，房价第一次超过武汉市均价。
　　1.5 武昌区
　　武昌区东、南与洪山区接壤，西与江岸区、江汉区、�口区毗邻，北与青山区相接。是湖北省委、省政府所在地，全省政治、经济、文化和信息中心。《武汉市城市总体规划（1996―2020年）》确定：武昌将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路―水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路―梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲―武泰闸现代制造业发展区等九大板块。武昌区商品房价格由2001年的2237元/平方米涨到2010年9173元/平方米，离突破万元大关咫尺之遥。
　　1.6 青山区
　　青山区东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒万里长江。境内驻有武汉钢铁公司、中国第一冶金建设公司、武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院、武汉科技大学等10多个大型企业和科研机构。青山区商品房价格在“十五”期间，由1219元/平方米涨到了2862元/平方米，翻了两番；“十一五”期间，房价仍然保持上涨，但从2008年开始增幅逐渐放缓，后三年增幅不大，基本持平。
　　1.7 洪山区
　　洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。近年来，洪山区积极推进先进制造业、现代服务业和都市农业发展，社会经济保持了持续快速健康的发展态势，区内房地产行业发展欣欣向荣，从2001年到2010年，年平均增长率为16.0%，2010年达到历史高点6781元/平方米。
　　2 商品房价格波动原因分析
　　2.1 经济原因
　　2.1.1 市场供求失衡。①城市化快速发展必然形成强大的住房需求，伴随着经济持续发展与工业化进程的不断推进，我国正处于城市化进程加快发展的阶段，城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。对于武汉市来说，截止2010年，武汉城镇人口978万，再加上武汉“1+8”城市圈对周边的人口吸引，城市化发展水平比较快，对房屋的需求规模亦较大。②房地产供给结构不合理。目前，我国大部分地区住房供应体系不够完善。高档住房比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房和保障房开发量不足。在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成价格虚高的高档商品房供过于求，而中低价位的普通商品房、经济适用房供不应求，还导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场发展看，供给结构严重违背了需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。③投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动。高价格带来这些行业的巨额利润，巨额利润刺激投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配资金数额提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，在股票、黄金、艺术品等投资市场还不完善、收益率不稳定的市场环境下，房地产投资成为主要投资领域，吸引了大量资金进入。从2004年的63.24亿元到2010年的100.67亿元，增幅达159%。
　　2.1.2 建安成本的增加。面对通胀压力，包括水泥、钢材、砖石等原材料价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高，都会直接增加建筑成本；农民工工资、管理人员工资上调等导致管理成本增加.根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本为每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米1524.1元。2008年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多上涨幅度达35％。
　　2.1.3 高地价催生高房价。房地产是房产和地产的总称，因此在商品房价格中，地价占有相当大的比例，通常能占30%左右。土地储备和“招拍挂”制度实施以来，对增加土地出让透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺陷，即容易过高的抬高地价。2010年，武汉市共成交土地226宗，累计成交25824亩，超过2007年全年土地出让面积3倍多，创历史新高，全市土地金额达792亿元，同比增加122.9%。
　　2.2 社会原因
　　2.2.1 心理预期。房价有区别与一般商品的价格特点，简单的按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大的脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者是居民要消费多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，亚洲金融危机以来，香港房价6年间跌了65%。在这个过程中，无论是房子需求人口还是收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生了改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大的多。
　　2.2.2 消费文化。家庭拥有房产是在中国历代秉承下来的传统，“有产斯有财”的观念几千年深入人心，认为家财万贯终会耗尽，只有房子是可以父传子，子传孙，代代相传的资产，没有房子就没有家，成为流离失所的人，就像是没有根的树。家是中华民族心中稳定、温暖、和谐、团圆的象征，房子是组成家庭的首要必备之物，它不单纯是一个遮风挡雨的住处，一个休息的地方，更被赋予了精神层面上的意义，“家”在中国人的眼里是任何物品都替代不了的。也正是因为如此，无论政府和舆论如何宣传引导租房概念，但大多数中国人对个人住房的追求从未停歇过，拥有住房是很多人的毕生追求。
　　2.2.3 丈母娘需求。改革开放初期出生的人现在逐渐步入婚育阶段。在传统观念的影响下，男方筹钱买房结婚已成为一种普遍现象。在大多数人眼中，拥有自己的住房将是婚后生活的可靠保障。因此在一定程度上推动了婚房的刚性需求，带动了房价的上涨。电视连续剧《蜗居》的热播，反映了房子在当今年轻人婚恋阶段的重要性。
　　2.3 政策原因
　　随着近五年来国内一线、二线城市商品房价格逐年攀升，涨幅已超过大多数城市居民的消费能力，控制房价已不单纯是个经济问题，也成为影响社会稳定的政治问题。在“十一五”规划期间，国务院先后颁布了“国八条”、“国六条”。尤其是2011年年初，实行严格的限购令，以企稳定房价，控制涨幅，使房价回归到合理价位，但具体情况如何，还有待进一步观察。有人说“房价总理说了不算，总经理说了算”，由此可见，我国政府在对稳定和降低房价上任重道远。无论是国家出台的政策还是武汉市政府出台的政策，江岸区的房价在近十年来都没有跌过，反而一路上涨，而且年均涨幅达到了13.1%，2010年多个中心城区商品房均价达到了历史新高。应当看到的是，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。只有真正理顺中央与地方财政收入分配、完善保障性住房制度、均衡制定各中心城区的产业布局和规划，引导社会各方确立对房地产市场的正确预期，各中心城区的房价才不会象坐过山车一样起伏不定，包括武汉在内的多个一、二线城市目前高房价和低收入的矛盾也才有可能真正缓解。武汉今年出台“限购令”，从长远来看对中心城区的房价影响不大，因为中心城区区位优势越来越明显，地价会越来越高，而郊区和二手房的价格会上涨，因为限购令并没有对郊区和二手房作出规定。
　　参考文献：
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　　[2]丛越君.浅析城市房价上涨的另类原因[J].前沿，2009（1）
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　　[4]茅于轼.房价与结构问题的祸因[J].城市开发，2008（9）
　　[5]《武房指数报告汇总》.亿房网.http://www.省略.
　　该文系武汉市社科基金项目研究成果。

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