【关于“商贷转公积金”适用抵押登记类型的探讨】 公积金贷款抵押登记

　　在购房贷款中，公积金贷款的利率比商业贷款的利率低，同等条件下利用公积金贷款所付银行的利息比商业贷款少很多。因此，人们如果有个人住房公积金的话，一般都会以此为贷款方式。但由于某些原因，相当多的人是在办理商贷一段时间后才获得个人住房公积金，于是在以商贷方式还款一段时间后，想把剩余贷款转为利率更低的住房公积金，对于借款人来说这是一个很合理的选择。作为房产登记部门如何正确、高效办理“商贷转公积金”的房屋登记工作是一个值得我们思考和探讨的问题。
　　《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》中要求“转公积金贷款需要凭商贷结清证明注销商贷抵押后，再办理公积金贷款房屋抵押登记”。这是一种先注销抵押再设立抵押的方式，虽然办理顺序清晰、目的明确，但其抵押性质并非是商贷“转”公积金，而是“消商贷，‘办’公积金”，因此这种方式有使抵押权人失去优先顺位而失去优先受偿权的可能存在。而要真正做到商贷“转”公积金，避免以上登记工作中的隐患，则抵押登记流程应有所改变。
　　根据实际情况，“商贷转公积金”的相关抵押登记应根据抵押人是否办理了房产证和土地证（以下简称“两证”）为标准分为两类：一种是抵押人已办理并持有了“两证”，抵押权人持有房屋他项权证的情况；另一种是抵押人未办理“两证”，抵押权人持有期房抵押证明或预购商品房抵押权预告登记证明的情况。
　　一、抵押人持有“两证”，抵押权人持有房屋他项权证的情况下办理“商贷转公积金”
　　在现实工作中，我们接触的大多数有“商贷转公积金”需求的客户都是办理了“两证”的。其商贷抵押关系一般是：贷款银行为抵押权人，贷款人为抵押人，银行拥有的是抵押权，具有物权的效力。
　　在办理这种有“两证”的“商贷转公积金”时，又可具体分为两种情况：
　　1.抵押权人没有发生变化。即原商贷银行与现公积金贷款银行为同一家，有变化的内容大多为原借款合同（主合同）贷款利率、债务履行期间、被担保债权数额等指标，根据《房屋登记办法》第四十四条“对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：一、抵押当事人、债务人的姓名或者名称；二、被担保债权的数额；三、登记时间”以及第45条“本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记”，房产登记部门对此种“商贷转公积金”的情况，在受理其登记时适用的登记种类应归属为一般抵押权变更登记，办理时由抵押人、抵押权人双方共同申请登记。另外，根据《物权法》第46条“因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件”，要求我们办理此种情况的“商贷转公积金”业务时也需注意该抵押物上是否设立了多个抵押权，是否存在抵押顺位的情况。
　　2.抵押权人发生了变化，现发放公积金贷款的银行并非原商贷银行。在办理此类情况的“商贷转公积金”时，由于抵押权人发生了改变而不能直接按一般抵押权变更登记办理，按照《物权法》第192条：“抵押权不得与债权分离而单独转 让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，必须先办理一般抵押权转移登记，将原债权及抵押权转移到新的抵押权人后，再由新的抵押权人和抵押人共同申请办理一般抵押权变更登记，达到“商贷转公积金”的最终目的，其抵押权先转移后变更的登记缺一不可。在实际工作中，这种情况极为少见，绝大多数商业银行都是各自办理“商贷转公积金”业务，但对于少数有跨行办理“商贷转公积金”业务的抵押登记，我们也可以考虑同时收取抵押权转移、变更登记两套资料后，在后台依先后顺序一并办理，简化工作流程。
　　二、抵押人持有购房合同但未办理“两证”，抵押权人持有期房抵押证明或预购商品房抵押权预告登记证明的情况下办理“商贷转公积金”
　　抵押人（在预告登记中称为义务人，以下皆称为抵押人）持有购房合同但未办理“两证”，在这种预购商品房抵押权预告登记关系中，抵押权人（在预告登记中称为预告登记权利人，以下皆称为抵押权人）拥有的是一种将来物权的请求权而非现实物权。
　　由于预购商品房抵押权预告登记的登记内容中含有“预告登记权利人”、“义务人”、“债权数额”、“担保范围”、“债务改选期限”、“登记时间”等指标，因此对于这类“商贷转公积金”进行房屋登记时可以通过适用预购商品房抵押权预告登记中的相应业务细类进行办理。
　　办理时，与有“两证”的“商贷转公积金”一样，也是按抵押权人是否变化分为两种情况：
　　1.对于抵押权人没有变化的，由于只需修正原抵押权预告登记中的贷款利率、债务履行期间、被担保债权数额等内容，并不涉及到抵押权主、客体的变化，因此抵押权人、抵押人可以通过到房产登记部门共同申请预购商品房抵押权预告登记变更登记来实现“商贷转公积金”的目的。例如，武汉市房管局已下发的《市房管局关于印发武汉市房屋登记办理流程（试行）的通知》就对预购商品房抵押权预告登记变更登记的类型予以了明确。
　　2.对于抵押权人有变化的，由于预告登记本身就是为了保证预告登记权利人将来实现其物权而设立的，在预购商品房抵押权预告登记中的抵押权主、客体（即预告登记权利人、义务人）是不能改变的，因此，对于此类“商贷转公积金”的情况房产登记部门是无法通过相关登记业务来办理“商贷转公积金”业务的。
　　综上所述，房产登记部门在受理“商贷转公积金”业务时，应特别注意两点：一是抵押人是否办理并持有“两证”；二是“商贷转公积金”前后抵押权人是否发生改变。明晰了这两点后，我们才能适用相关登记法律、法规对“商贷转公积金”业务进行相对应的房屋登记，确保房屋登记工作正确、严谨、有序。
　　表1：“商贷转公积金”各类情况适用抵押登记类型
　　

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