房产税对房价的影响 [房产税对房价以及市场需求的影响]

　　摘要：我国房价近年来上涨速度过快，好多的需求者无法承受起过高的房价。。对于买房困难这种现象，政府制定了一些相应的措施。房产税的征收被提出，也将会进行试点征收。但是征收房产税对于房价又怎样的影响，对于需求的影响又是怎样的。本文通过实证分析，得出房产税对于房价会有一些抑制作用，并且对于需求可能会没有过大的影响。这样的结果与一些经济学家的观点有着相同之处。
　　关键词：房产税 房价 需求
　　
　　 一、房产税对于价格影响的数据分析
　　 （一）样本数据
　　 从上海市的2009年统计年鉴中可以得到自1986实施房产税之后的所有数据，但是由于只有1997年之后的数据中才包含房产税的收入数据，于是在本文的讨论中只采取了近12年的数据，从1997年到2008年，属于小样本数据研究，由于数据的限制，实验存在着很大的误差。
　　 在数据的选择中，接受了以往的研究的经验总结。分别收集了与房价有关的影响因素变量。包括了：上海市的人口数（POP），上海市的GDP，上海市居民消费价格指数（CIP），上海市房产税总额（TAX），上海市居民可支配收入（DPI），上海市房屋销售面积（AREA），以及上海市的房价(HP)[2]。
　　 （二）研究方法
　　 对统计年限中数据用Eviews进行建模分析。
　　 （1）对上述的变量分析之后，建立对数模型，如下，分析房产税收对于房价的影响：
　　其中 为待估参数。由于在以上的变量中存在着不稳定性，故取参数的对数形式，房价取其一阶差分形式，进行处理建模。
　　 （2）对于上述的变量建立同样的对数模型，分析房产税对于市场需求的影响，模型如下：
　　其中 为待估参数。由于在以上的变量中存在着不稳定性，故取参数的对数形式，房屋需求的面积取其一阶差分形式，进行处理建模。
　　 二、实证分析过程
　　 （一）房产税收对于房价的影响
　　 在建模分析，进行多次的重复剔除，验证之后，对房价进行一阶差分建模。得到一个比较满意的模型如下：
　　 （二） 房产税对于市场需求的影响
　　 在建模的过程中，我们发现对于住宅的市场需求（在本篇文章中以房产业中各年的住宅销售面积作为变量来计算），税收的影响被剔除了出去。所以在本片文章的研究中暂且认为，房产税收对于住宅需求的影响可以忽略不计。也就是说在一系列的影响住宅市场需求的因素中，房产税收的影响不叫明显，所以暂且忽略之。
　　 （三）研究的结果
　　 对于上述的粗略的研究，我们大致的得出了想要的结果。即近年来房产税的征收对于房价起到了一定的抑制作用。并且房产税对于住宅需求并没有很大的影响。
　　 三、结果分析
　　 本文的研究意在证明房产税对于房价有着一定的抑制作用。并且在实证研究的结果中也粗略的证明了这个结果。但是远没有经济学者巴曙松研究的那样的清晰，他得出的结论是:（一）对于房产税对于房价的影响，他说，“对税基的处理，为了与现有房产税的口径一致，也与目前房地产法规的分类标准一致，我们模拟将房产税的征收范围划分为两种：第一种是商品房（住宅、商业营业用房、办公楼），第二种是商业用房（商业营业用房、办公楼）。假定按对房地产保有环节税收进行调整，研究的结果是，开征房产税对商品房价格的影响系数从中部、西部、东部到全国，分别为0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；对商业用房价格的影响系数分别为0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。实证研究的结果表明，房产税开征会使房价微量下跌，房产税开征与房地产价格为负相关。
　　 这种负相关，将对房地产企业的经营行为产生深远的影响。对保有环节征收房产税，闲置的土地也将按照评估的财产价值纳税，有利于促使开发商加快土地开发进度，从而优化土地资源配置，有利于抑制房地产市场投机，引导和规范房地产市场健康运行。由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。”[3]
　　 （二）对于房产税对于住房需求的影响他说，“为了获得基础分析数据，我们通过多种渠道开展了问卷调查。此次调查分为网上和网下进行，其中网下收回118份有效问卷，网上收回186份有效问卷，样本总数为304份。受访者年龄分布主要在20―50岁之间，中等收入水平群体占比达63%，已有住房和没有住房的比例接近1∶1，且行业分布广泛。因此，本次问卷调查具有一定的代表性。受访者对房产税改革条件下房价变化的预期是明显的。首次购房者的投资决策受政策变化的影响较小，自住性需求的价格弹性较小，而投资性购房者的投资决策易受政策左右。对于出台房产税方案后如何处置投资性住房，已购置住房的受访者对房产处理的选择趋同，28%以上的受访者选择卖掉全部或部分投资性住房。”[4]
　　 本文的研究只是集中于对于上海市的住宅在过去12年的房价，房产税以及住宅的市场需求的影响。并且研究的结果很是粗略。
　　参考文献：
　　[1]哈尔・R・范里安.微观经济学：现代观点[M].上海：上海三联书店.2010
　　[2]闫国平.上海房地产市场价格影响因素研究――以住宅市场为例[J]
　　[3]宋哲，李天剑.房产税的改革与影响分析[J].科技信息
　　[4]田益祥,谭地军.中国房地产价格影响因素[J].中国企业运筹学

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