房地产的宏观调控政策 宏观调控政策背景下的信托与房地产协作

　　【摘要】 2011年以来，发达国家经济复苏放缓，通胀压力开始增大，新兴经济市场国家普遍面临高通胀预期，而且经济增长速度趋于放缓；国内由于消费刺激政策的退出和对房地产市场的政策调控，GDP增速放缓。经济增长速度放缓和一系列房地产市场政策调控，是目前房地产业融资发展所面临的不利因素。但是貌似严峻的发展形势，难以掩盖房地产业发展的基本势头。综合这些因素起来就提供了一个机遇：房地产融资结构的转型促使信托与房地产的全方位、全流程协作的开始。
　　【关键词】 信贷调控房地产调控REITS房地产信托
　　一、国内经济形势背景
　　长期看，我国经济基本向好，稳定增长仍是大趋势。预计随着物价涨幅的回落和政策紧缩力度的减弱，我国经济增速将启稳回升，经济“硬着陆”的风险较小。从拉动经济增长的三驾马车来看，我国经济仍将保持9%以上的增长。
　　2011年，固定资产投资虽然面临房地产市场调控、地方融资平台治理等压力，但仍保持了较快增长，其中地方项目投资增速保持稳定是关键原因，尤其是保障房建设将进入开工高峰期；物价涨幅回落，居民实际收入增速提高将有助于消费需求启稳回升。“十二五”规划中政府明确提出将通过提高可支配收入及减轻家庭税负负担来刺激消费，在政策主导下，国内的消费能力加速提升仅是时间问题；世界经济虽有不确定性但复苏态势明确，我国出口环境不会再度恶化。展望以后的出口情况，从外部环境来看，虽然欧洲债务危机仍面临较多不确定性，但进一步恶化可能性也不大，美国等发达经济体经济复苏的总体态势明确，出口环境最难的时期已经过去。
　　二、房地产市场短期受到冲击，长期看好
　　1、房地产市场短期受到的冲击
　　短期来看，对房地产市场最直接的影响是货币信贷政策。2011年，信贷供给总体受控的局面难以明显改观，经济增速下降也将导致信贷需求放缓。金融机构准备金率在较高水平上继续上调对信贷投放的制约“边际递增”。此外，一系列监管新规的实施或准备实施也将限制银行资产扩张和信贷投放的速度，部分存贷比较高的银行将不得不通过压缩部分贷款来满足监管要求。
　　2011年初政府出台了一系列房地产调控政策，这些调控文件主要包括“国八条”、地方政府限购措施和房地产税等等。这些调控措施和货币政策叠加对房地产市场起到了抑制作用，房地产市场价格大幅上涨的预期已有所改变。
　　从政府房地产调控政策看，2011年下半年，在通胀趋缓和地方财政压力较大的情况下预计政府不会出台更严格的房地产调控政策。从2010年以来的4次加息、12次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率已达到21%的历史高位。经过这一系列调控，我国目前通胀已在可控范围内，价格上涨趋势正得到控制。此外，各城市的限购政策仍将持续，这些政策的持续仍然对房地产价格起到抑制作用。
　　2、房地产市场需求强劲，决定了房地产市场的长期走势
　　宏观经济增长基础下的刚性需求是房地产市场长期发展的强劲动力：消费对总产出的带动效果反映了消费诱发程度。研究表明，城镇居民消费诱发程度最高为2.714，即城镇居民消费每增加一元，将带动总产出增加2.714元。中国的城镇化进程是一个不可逆的过程，预计到2020年，城镇化率将达到55%，越来越多的农村人口转为城镇人口，这部分群体的生活方式将发生重大变化，从而加大了对住房需求。
　　消费结构升级带来房地产市场的改善型需求：从全国整体水平来看，我国人均GDP超过3000美金，消费升级将快速展开，就住房来讲，普通的改善型需求，也是经济规律所证实、必然会产生的大量需求。
　　投资性需求会持续存在：房地产的性质决定了其具备两个方面的作用，一为居民提供住所的使用价值属性；另外一个是具备保值增值能力的投资品属性。在目前我国股市不完善、利率没有市场化的情况下，对投资的要求会越来越多，因而有理由认为这一性质的需求仍会持续增长。
　　刚性需求、改善型需求和投资型需求的长期强势增长，必将为房地产市场的需求增长提供强劲的动力，即便在投资型需求受到政策制约的情况下，刚性需求和改善型需求将因城镇化进程加快和消费结构升级而强劲增长。
　　三、破解银行融资困境的必然选择――信托与房地产的紧密协作
　　在国家的房地产市场限购政策以及严格控制的信贷政策下，目前房地产市场的资金状况可以说进入了严冬。从根本上说，长期以来单一的银行融资渠道是导致目前房地产业融资困难的关键因素。控贷政策切断了房地产开发商的主流融资渠道，造成房地产开发商不能、或者来不及获得银行金融支持。
　　在传统的单一银行融资渠道受到严格限制及民间资本资源得不到有效运用的情况下，房地产信托无疑是破解目前产地产业困局的唯一出路。同时，社会资金投资需求的存在，也为房地产信托的发展提供了必要的支撑。
　　发展房地产信托的意义，不仅限于解决融资困难，更重要的是优化了房地产业的融资结构。首先，优化结构、分散风险：长期以来中国的房地产开发融资都集中于银行体系，同样房地产衰败的风险对金融体系的破坏和威胁也会更大。信托与房地产的结合将改变这一局面。其次，为投资者提供了优质的投资机会：对投资者来说，房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。最后，发达国家的发展历程提供了实证：国际上大的地产商都是由信托基金支持，这必然也是我国房地产融资的发展方向。比如在美国，房地产开发资金更多地来源于社会大众资金，只有15%左右才是银行资金。社会大众资金的运用方式中，最重要的就是房地产投资信托（REITS）。
　　四、以信托的方式为房地产提供全方位、全流程的融资解决方案
　　1、开创信托与房地产全方位的紧密协作
　　借鉴西方发达国家的发展经验，发展房地产信托，需要从一个更加宽广的视角看待房地产市场，住宅地产仅仅是房地产市场的一个组成部分，更多的商业地产、养老地产、城市综合体开发、基础设施建设以及土地整理开发等都属于广义的房地产市场范畴，信托要与房地产建立全方位的紧密协作机制。
　　就商业地产来说，其与一般的住宅地产不同的是，其根本属性为投资品。与住宅地产相比较，作为持有经营权的商业地产现金回流一般较慢，一般为10―20年的时间，不可能短时间内实现本息收益。但是从另外一个角度来看，商业地产才是真正的投资意义的品种，而非是以短期炒作升值或是赌博性质的投资，无疑是符合当前调控政策本质的。商业地产的投资一方面有利于培养真正的投资者，另一方面也可以做到为民谋利，实现老百姓财产性收入。
　　养老地产是“养老+地产”的一种复合开发模式，这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式的密切结合。随着我国财富阶层的增加和逐渐进入人口老龄化社会，具有养生、养老需求的人群在急剧膨胀。这类地产是一种开发投资，要追求利润，但同时也是实现一个社会“老有所养”的必要产业，具有明显的公共性、福利性特征，因而得到了政策层面的支持。养老地产本身除了住宅建设之外，需要大量的运营、管理配套设施，以满足老年人的服务需求，因而对资金需求的规模大、期限长。信托的介入，一方面支持了这一社会朝阳产业、福利事业的发展，另一方面也为投资者创造了长期、稳定的收益。
　　城市综合体综合开发在我国这样一个高速城镇化发展的阶段中，显得尤为重要，是一个关系到城市发展的关键问题。但是城市综合体的开发，往往动辄占地几百亩、上千亩，投资量非常巨大，其中的商业及基础设施部分的资金回笼期限比较长，单个企业或金融机构的力量很难满足投资需求。而借助信托平台可以引入大量的社会资金，没有规模的限制，可以满足城市综合体项目的开发需求。
　　2、致力于信托与房地产流程的各个阶段
　　信托是极为灵活的金融工具，除了在规模和期限上具备竞争力，可以适用于不同类别的房地产项目（上节所述）外，还可以灵活运用投资于房地产开发流程的各个阶段。
　　土地储备阶段：对于位置优越、市场开发前景良好、交易对手经验丰富的项目，信托资金可以在土地储备阶段以股权的形式合作开发，实现互利共赢。信托公司接受委托人的资金委托，信托资金对项目公司进行增资扩股，控股项目公司。项目公司运用原股东的投资款及信托资金支付土地出让价款及进行后续开发建设。信托资金可以通过多种方式实现收益，可以以类似优先股的概念获得固定收益，也可以获得浮动的开发收益。
　　项目开发阶段：项目开发阶段是银行机构与房地产金融合作的主要阶段，市场中较为普遍的形式为项目开发贷款，其交易结构比较简单，不做过多介绍。
　　按揭贷款：在项目开发完成或者是将要完场阶段，房地产项目就进入销售期，此为实现投资收益的关键阶段。信托可以充分利用市场资金，以购买担保性应收账款、直接发放按揭贷款等多种方式来满足购房贷款需求。一方面实现了百姓住房的要求；另一方面实现开发企业快速资金回流，对整个金融，乃至宏观经济运行具有重要意义。
　　财产信托：财产信托是指委托人将现存资产或财产性权利委托给信托公司，再向投资者转让信托权益。投资者购买财产信托产品时，由于信托财产可见，所以信托财产产生的信托收益也真实可见，从而避免产生信托收益的财产形成过程中的风险。
　　经营性物业贷款：经营性物业贷款是指向经营性物业的持有者发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。企业获得的经营性物业贷款，用途灵活，可以用于物业改造，也可以用于偿还原来的负债性资金及置换自有资金，还款方式也可以根据物业收益情况灵活约定。
　　倒按揭：也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给信托公司，信托公司在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。而房主可继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售所得款用来偿还信托资金本息，其升值部分归信托投资收益。
　　
　　
　　【参考文献】
　　[1] 李娜、姚菲菲：我国房地产信托投资基金（REITs）的发展模式探讨[J].商业文化，2011（3）.
　　[2] 李骏：房地产信托投资基金运作功效及其启示[J].国际经济合作，2010（5）.
　　[3] 薛怀宇、杜晓军、张涛：境外房地产投资信托（REITs）发展对我国的启示[J].金融理论与实践，2009（2）.
　　[4] 陈怡：我国房地产信托产品的现状及发展对策[J].中国房地产，2009（4）.
　　（责任编辑：张琼芳）

推荐访问:宏观调控 协作 政策 房地产