我国开征物业税 论我国开征物业税

　　摘 要：物业税既财产税，也被成为地产税，它针对不动产，包括土地、房产等的承租人或所有者。这些人需要按年份上缴税款，在这种情况下应缴纳税值随不动产市场价值升高而升高。理论上它是针对国民财产财产税所征收。因而物业税，使地方政府获得稳定的财政收入，是中国房地产市场走向健康的第一步。
　　关键词：物业税；房产税；民生原则；税负
　　中图分类号：D922.22 文献标识码：A
　　
　　1 开征物业税的意义
　　开征物业税是为了剥离地方政府与土地市场之间的关系。我国的房地产市场之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分税制之后地方政府越来越依靠土地为生，甚至把土地当成谋取部门与个人私利的摇钱树。开征物业税，使地方政府获得稳定的财政收入，是中国房地产市场走向健康的第一步。今后通过税费改革，通过增值税改成消费税等，使地方政府摆脱利益主体的恶劣形象，通过市场公开的健全的税收获取生存空间。
　　2 物业税配套措施
　　2.1 落实物业税立法工作
　　尽快落实物业税的立法工作物业税的开征涉及到广大购房消费者的利益，开征物业税是大势所趋，而首先应完成相应的立法工作。比较稳妥的办法是先在试点尝试实行。然后根据试点经验进行立法研究，最后完成立法程序。但在此之前，应尽快出台先行法律《物权法》。因为要征收物业税，首先需要确认物权，即财产所有权的归属。只有将财产所有权的归属关系界定清楚了，才谈得上财产所有权的交易。
　　2.2 完善我国现行房地产税制
　　为日后开征统一的物业税奠定基础。现行房地产税制的改革主要涉及扩大房地产税的征税范围，实行内外房地产税制的并轨，规范房地产税的减免税政策，修订计税依据，调整税率等诸多方面的内容。是市场经济条件下通过公平竞争获取土地使用权的有效方式。它其实也是一个资金门槛，把很多实力弱小、不具备资质的开发商拒之门外。而开征物业税后，不再要求一次性交清地价，于是一些原来不具备资质的开发商就会争相涌入这个利润丰厚的产业，从而会严重影响其健康发展。这需要政府从审批管理、监督、政策引导等方面来完善土地管理制度，建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制，为物业税的开征创造良好的环境。
　　2.3 建立和完善房地产评估制度
　　将物业税的计税依据定为评估价值，势必要加强房地产评估制度的建设。针对我国房地产评估业存在政出多门、政企不分、收费标准不合理以及评估人员素质低等问题。在房地产评估制度中，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据。由于房地产价格评估具有较强的专业性和技术性，需要建立专门的房地产评估机构和配备专业的房地产评估人员。同时，要整顿房地产评估机构，评估机构设置要服从最低征税成本的原则，具体方式可以灵活掌握。对房地产评估人员应实行资格认证制度。我国目前尚没有专门的房地产评估机构和评估人员，应着力培养房地产估价师队伍，从事房地产评估的人员有严格的资质要求，不仅要有充分的专业知识和丰富的实务经验，还要有良好的职业道德修养，为物业税的开征作好准备。
　　2.4 加强和相关部门的配合
　　税款要及时、足额入库，仅靠税务部门一家是不行的，必须和工商、公安等部门加强联系，其他部门有义务相税务部门提供相关资料。同时要大力发展计算机的在税收征管中的作用，尽快开发计算机软件，争取早日实现部门之间的联网，实现信息资源共享，加强协作和监督。
　　3 开征物业税的几点建议
　　中房集团理事长孟晓苏认为，目前已经具备了开征物业税的条件，并且提出了分四步走的构想。第一步，商业地产实行物业税。目前商业地产已经在缴纳房产税和土地使用税，转化成物业税很快就可以办到；第二步是从小产权房起征物业税。让小产权房补交土地出让金从而合法化，不过小产权房的物业税的税率不宜太低，可以国际惯例交1%-3%；第三步是对高档房和豪宅征收物业税，这个税率也可以比照国际标准，1%-3%；第四步是向普通居民住房征收物业税。“让拥有豪宅和多处住宅的多交税，房屋价值低的少交税，无房户不交税。”不过，物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；最后，物业税的出台还需要经过一个立法的过程。
　　3.1 简并税种，为物业税的征收打基础
　　物业税改革的基本框架思路是：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取物业税，并使物业税总体规模与之保持基本相当。实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。这也是做好物业税征收的基础工作。同时，要完善地方独立税制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政府为了扩大土地批租量，获得短期高额收益，往往突击加大基础建设力度，越权减免税收，吸引外商或者民间投资。这种行为，短期来看可以造成当地经济虚假繁荣，但从长期来看则是巨大浪费，经济资源无法得到合理配置。另一侧面政府采取征收物业税的办法后，可以给地方政府一种激励，使之改变以往那种短视的机会主义行为方式。因为为了保证长期、稳定的物业税收，地方政府必然将基础建设投资进行长期规划，并注意保持对本地居民物业的保护，以便保证投资者或者业主在当地的长期居留。
　　3.2 物业税最好能够涵盖所有的不动产
　　目前，人们在谈论物业税的时候，往往是将其局限在房地产的范围内，但是，我们进行物业税设计时应扩大其适用范围。一方面，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出是对“不动产”开征物业税，而“不动产”不仅仅只包括房地产，除此之外，还有汽车、船只等；另一方面，将其他不动产和房屋“捆绑”在一起也便于税收的计征，减少偷税、漏税的发生。之所以要“捆绑”是因为，业主的房产是比较容易清查的，而且位置比较固定，所以，将其他不动产与房产一起征税，能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税的现象发生。而且，对所有的不动产征收统一的物业税可以节省立法资源，同时在税收的征纳上，可以更方便税收机关和纳税人，从而节省人力、财力和物力。
　　4 结论
　　通过对物业税的研究，我认为，开征物业税是市场经济的必然要求，也是中国经济社会发展的挤要，但目前开征物业税的条件还不成熟，仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、改革土地制度等诸多因素的限制。在过渡期间需要做好以下几个方面工作：
　　首先，要把物业税改革置于新一轮税制改革的整体设计之中。因为这次改革的不是个别税种，而是一个整体的税制改革。物业税几乎关系到每个城市居民的切身利益，所以，不能只算经济账，也应该考虑调控对象的承受能力和社会现实。
　　其次，发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化，这就给房地产评估市场提出了更高的要求。
　　但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，如何合理评估不断变化的土地和房屋价值，从而征收物业税，将是有关方面必须面临的重要问题。如此情况下，开征物业税有可能引发社会问题。
　　最后，要从税基、税率、税种上全面考虑，力求把整个管理体系理顺。当前我国房地产税制中存在的突出问题是税基太窄、税种太多、税率太高、重复征税严重。而美国正好和我国相反，其税基很宽、税种很少、税率不高、免税范围很小，其做法值得我国借鉴。目前当务之急是为开征物业税创造条件，而不能头痛医头，脚痛医脚，要标本兼治，以免走弯路。
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