【以某产业园浅析旧厂房改造过程造价控制】 旧厂房改造经典案例ppt

　　摘要：随着经济的高速发展，越来越多的旧厂房空置，如何对待现存旧工业建筑是个很现实的问题。从经济和科学角度分析，改造无疑是一个有利于城市的历史保留，同时避免财力和物力浪费的绝好方法。然而，在改造过程中如何控制工程造价随之成为了重中之重。本文以某产业园改造过程出现的问题具体分析，做出合理分析，提出了旧厂房改造工程造价管理的五个措施，以保证工程改造的经济效益。
　　关键词：旧厂房改造 工程造价 控制
　　中图分类号：TN401 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）09（c）-0157-01
　　某纺织机械厂始建于上世纪40年代，是我国最早研制和生产棉纺粗纱机、络筒机的大型骨干定点企业。随着工业布局调整，纺织工业东移，现有大部分厂房被闲置。2011年，经有关区政府批准，开发公司整体租赁该闲置资源，用于都市经济载体建设。仅仅用了八十多天，产业园一期主体改造完成后就投入运营了，成为了天津市旧厂房改造的成功典范。但是改造施工过程中出现的问题值得我们深思，本文将对这些问题进行探讨，从而为日后其他旧厂房改造工作做借鉴之用。
　　1 设计阶段合理把握投资控制、合理确定设计方向
　　加强设计工作，确定合理的设计方案，成熟的工艺。减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生，对有效控制工程造价将起到至关重要的作用，所以搞好设计阶段的工程造价控制是有效控制“投资失控”的首要任务。
　　旧厂房改造与新建项目相比不同之处，总设计只能规划整个项目的设计方向，却不能定位到每一栋建筑。只有在该栋建筑确定出租意向之后，才能根据租户的要求确定最终改造方案。而租户要求的装修时间是有限的，租户的装修理念往往多次变化，造成了设计方向也一变再变，施工随之变化，造价成本也大大增加。针对此种情况，尽早详细了解租户的装修意图，并签订方案，才能有效保证造价的合理控制。
　　2 招标阶段选择合适的承包商
　　针对改造项目具体施工而言，施工量不是很大，大都是一些拆改的工作，选择资质条件太高的企业会造成资本浪费，于是中小企业成了选择的对象，但是由于现在建筑市场鱼龙混杂，甚至一些承包单位借证承包，使得施工质量难以确保，工期难以保证，甚至引起工程纠纷。
　　编制施工招标文件，起草施工合同条款，做出工程量清单和工料说明，通过招投标选择合适的承包商。只有这样选择出的施工单位，才能严格执行合同管理，按时按需完成工程项目。否则，没有合同，一旦施工过程中出现影响施工成本的因素，承包单位就会提出异议，甚至故意拖延工程进度。
　　3 施工阶段科学实施质量、费用、工期三大控制
　　首先是坚持对施工单位的监管作用。
　　业主要加强施工队伍的资质审查。施工队伍的素质，直接影响到工程的质量、工期，对工程的经济效益起决定性作用。
　　其次是设备、材料价款的控制。
　　设备费、材料费在建筑改造工程中约占整个造价的60%多，是工程直接费的主要组成部分。因此，在整个施工过程中不可忽视，要引进竞争机制，开展设备、材料的招（投）标工作，保证产品的质量，降低工程造价。
　　第三是施工阶段工程进度的控制。
　　工程进度涉及到业主和承包人的重大利益，是合同能否顺利执行的关键。为此，在工程进度监管中，一定要把计划进度与实际进度之间的差距作为进度控制的关键环节来抓。除满足工期要求外，还应满足合同规定的工程质量及费用要求。质量、费用、工期三大控制，缺一不可，不能偏废。必须全面抓紧、抓好，从而达到高效、经济的工程施工目的。
　　4 严格控制工程变更从而达到控制工程造价，从以下三方面入手
　　（1）业主应注重加强现场管理人员的素质。业主驻工地代表也要求具备丰富的专业知识，有较强的应变和决策能力。
　　（2）确认变更价款。由于变更不包括在原合同造价内，牵涉到增加或减少工程费用的问题，直接涉及到甲乙双方利益。而承包商会趁机要求对发生变更的工程项目重新议价，期望得到更多利益。因此业主一定要严格控制不合理变更的产生，防止承包商利用偷换概念多要或者谎要变更额。
　　（3）对项目的管理应按部就班，设计阶段应处理的问题没有处理好，势必会造成开工后发生不必要的设计变更。这其中也有两方面的问题：一是业主在设计初期工作不到位，应在设计阶段考虑的问题直到施工时才又重新改变，甚至修改工程的使用功能，使得设计变更频繁增加，造价大幅调整；二是设计图纸的质量问题，设计图纸粗糙、错误、前后矛盾，都是造成工程变更的直接原因，如果造成工程因此而局部返工，更是直接影响到业主的利益。
　　5 严格审核工程结算
　　在竣工阶段，对承包商提交的竣工结算书进行审核，编制审价报告。工程结算的审核是一项非常繁琐的工作，但又是工程投资控制的最关键部分。实事求是严格审核的结果，同时可以维护双方的合法权益。
　　施工单位为了得到更多工程款，往往在结算文件里谎报、多报，甚至偷换概念，把不是本工程的工程量报在结算文件里，或者利用结算时间和施工时间差，多报一些工程量，甚至故意把新增工程材料价往高报。旧厂房改造因为同时施工的企业较多，施工面比较广泛，结算时尤其要滤清思路，仔细审查各项数量和报价是否合理，真正做到公平合理，实事求是。
　　6 结语
　　旧厂房改造过程是一个复杂、多变的有机整体。只有根据各个环节的不同特点和工作内容，采取相应的措施与手段，严格依照合同管理，并不断提高管理者的自身素质，增强法制观念和合同管理意识，才能真正有效达到合理控制项目的工程造价。
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